{"slug":"aihm-mulkiyet-hakki-olcutleri-ve-kentsel-donusumde-arsa-payi-satisi","title":"AİHM Mülkiyet Ölçütleri ve Kentsel Dönüşümde Pay Satışı","yazildi":true,"tarih":"2026-10-04","ruSlug":null,"enSlug":null,"guncelleme":"2026-11-07","ozet":["6306 sayılı Kanun'un 6. maddesine göre salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malikin arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere satılabilir; bu, mülkiyet hakkına müdahaledir.","AİHM, Ek 1 No'lu Protokol'ün 1. maddesi çerçevesinde müdahalenin kamu yararı ile birey arasında adil denge kurmasını arar; bireye aşırı yük yüklenmemelidir.","Mülkiyetin bir özel kişiden diğerine zorunlu devri tek başına Sözleşme'ye aykırı sayılmaz, ancak bedel ve yargısal denetim güvenceleri belirleyicidir.","Değerin makul oranda karşılanması, değerlemenin tek yönlü kurulmaması ve gecikmenin enflasyon karşısında malike yük olmaması AİHM kararlarında öne çıkan ölçütlerdir.","Anayasa Mahkemesi, Torum ve Seven kararında pay satışını inceleyerek malikler kurulu kararının yargısal denetiminin satıştan önce yapılabilmesini önemli saymıştır."],"sss":[["6306'da karara katılmayan malikin payının satılması AİHM'e aykırı mıdır?","Mahkeme, mülkiyetin özel kişiler arasında zorunlu devrini kural olarak yasaklamaz. Meşru bir toplumsal amaç, makul bir bedel ve etkili bir yargısal denetim varsa devir Sözleşme ile bağdaşabilir. Aykırılık, bedel veya usul güvencelerinin eksik kaldığı somut olayda ortaya çıkar."],["AİHM bu konuda doğrudan bir 6306 kararı verdi mi?","Yaptığım taramada 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılan arsa payı satışına ilişkin doğrudan bir AİHM kararı bulamadım. Ölçütler, kamulaştırma ve zorunlu devir konularındaki içtihattan çıkarılmaktadır."],["Satış bedeli tam piyasa değeri olmak zorunda mı?","Mahkemeye göre değerle makul ilişki aranır; her durumda tam piyasa değeri şart değildir, ancak belirli bir malike yönelik, tek parseli ilgilendiren işlemlerde tam bedele yaklaşan bir ölçü beklenir. 6306 da payın rayiç değerden az olmamak üzere satılmasını öngörür."],["Anayasa Mahkemesi pay satışı hakkında ne demiştir?","Torum ve Seven kararında (BB: 2018/1567) Mahkeme, azınlığın rızasına mutlak üstünlük tanınmamasını takdir yetkisi içinde görmüş, ancak azınlığın itirazlarının yargısal bir merci tarafından dinlenmeden satışa gidilmesinin en hafif araç ölçütünü karşılamayacağını belirtmiştir."],["Bu bilgiler hukuki tavsiye yerine geçer mi?","Hayır. Genel bilgidir; süreler ve dosya içeriği önem taşıdığından somut olayda bir avukata danışılmalıdır."]],"tablolar":[{"bolum":4,"baslik":"Kentsel Dönüşümde Pay Satışının AİHM ve AYM Mülkiyet Güvenceleriyle Karşılaştırması","kolonlar":["İnceleme Ölçütü","Uluslararası / Anayasal İlke","6306 Sayılı Kanun Uygulaması (m. 6/1)","Hukuki Risk ve Güvence"],"satirlar":[["Meşru Amaç ve Kamu Yararı","Toplum yararı, afet riskinin önlenmesi (AİHS Ek 1 No'lu Protokol m. 1)","Can ve mal güvenliğini teminen riskli yapıların tasfiyesi ve yenilenmesi","Amaç kural olarak meşrudur; özel kişiye devir kamu yararını tek başına zedelemez (James standardı)."],["Ölçülülük ve Son Çare Olma","Bireye aşırı külfet yüklenmemesi, en hafif aracın seçilmesi (AYM m. 13, 35)","Salt çoğunluğa katılmayan malikin arsa payının açık artırmayla cebren satılması","Azınlığın haklı itirazları karşılanmadan doğrudan satışa gidilmesi orantısızlık yaratır (Torum ve Seven)."],["Bedel ve Değerleme Adaleti","Ekonomik değerle makul orantılı gerçek tazminat (AİHM Kozacıoğlu)","Başkanlıkça/İdarece tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere satış","Proje rantının ve bağımsız bölümün önceki konumunun dışlanması hakkaniyete aykırı değerleme doğurabilir."],["Satış Öncesi Yargısal Koruma","Silahların eşitliği, tedbir ve etkili başvuru hakkı (AİHS m. 6 ve m. 13)","İdari işleme karşı 30 günde idari yargıda dava açılması (6306 m. 6/9)","Satış tamamlanmadan önce adli ve idari itirazların esastan incelenememesi hak ihlali oluşturur."],["Gecikme ve Değer Kaybı","Enflasyon karşısında bedelin erimesinin önlenmesi (AİHM Aka)","Dava sonucu oluşan bedel farkının veya iade bedelinin gecikmeyle ödenmesi","Yetersiz yasal faiz uygulaması mülkiyetin özünü zedeler; paranın reel değeri korunmalıdır."]]}],"kaynaklar":[["6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, m. 6 (mevzuat.gov.tr)","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6306&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["AİHM, Sporrong ve Lönnroth/İsveç, 23.09.1982, B. No: 7151/75, 7152/75",""],["AİHM, James ve Diğerleri/Birleşik Krallık, 21.02.1986, B. No: 8793/79",""],["AİHM, Offerhaus ve Offerhaus/Hollanda (kabul edilebilirlik), 16.01.2001, B. No: 35730/97",""],["AİHM, Aka/Türkiye, 23.09.1998, B. No: 19639/92",""],["AİHM, Kozacıoğlu/Türkiye (Büyük Daire), 19.02.2009, B. No: 2334/03",""],["AYM, Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven, B. No: 2018/1567, 10.02.2022",""],["AYM, Fatma Elaldırsın, B. No: 2018/16483, 14.09.2021",""],["AYM, Selvi Karakoçoğlu ve Diğerleri, B. No: 2018/14460, 15.09.2021",""]],"desc":"6306 sayılı Kanun'da karara katılmayan malikin arsa payının satışını AİHM'in adil denge, bedel ve usul ölçütleriyle, AYM kararlarıyla birlikte inceliyoruz.","category":"Kentsel Dönüşüm","court":"İdare Mahkemeleri (idari işlemler) veya Sulh/Asliye Hukuk Mahkemeleri (özel hukuk uyuşmazlıkları) görevlidir.","duration":"İdare Mahkemelerinde iptal davaları ortalama 8-14 ay, itiraz süreçleri 15 günlük yasal süreye tabidir.","related":["kentsel-donusumde-salt-cogunluk-karari-ve-hissedar-satisi","kentsel-donusumde-azinlik-hissedarlarinin-haklari","satis-iptali-kararinin-icrasi-fiili-imkansizlik-bedel-farki","kentsel-donusumde-acik-artirma-tescil-ve-satis-bedeli","6306-sayili-kanun-satis-hukmu-degisim-tarihcesi"],"sections":[["Kentsel dönüşümde arsa payı satışı hangi mülkiyet hakkı güvencelerine dokunur?","6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrası, riskli yapının yıkılmasıyla arsa hâline gelen taşınmazda uygulamaya ilişkin kararların paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınmasını öngörür. Karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Güncel metindeki bu düzenleme 7471 sayılı Kanun'la 2023'te değişmiş; öncesinde aranan üçte iki çoğunluk yerini salt çoğunluğa bırakmıştır. Çoğunluk eşiğinin tarihçesi ayrı bir konudur; burada odak, satışın uluslararası ölçütlerle nasıl değerlendirildiğidir.\n\nMalikin payı rızası dışında başkasına geçtiği için müdahale mülkten yoksun bırakma niteliğindedir. Anayasa'nın 35. maddesi ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'ne Ek 1 No'lu Protokol'ün 1. maddesi bu noktada birlikte okunur. Anayasa Mahkemesi de yeni paylaşım yöntemine rıza göstermeyen paydaşın hissesinin kamu otoritelerince satılmasını, mülkiyet hakkına müdahale ve yoksun bırakma olarak nitelendirmiştir.\n\nBu yazıda salt çoğunluk eşiğinin kendisi, riskli yapı tespiti ve satış sonrası tapu işlemleri değil; satışa uygulanan AİHM ölçütleri ele alınmaktadır. Buna ilişkin ayrıntılar için ilgili yazılara bakabilirsiniz."],["AİHM mülkiyet hakkına müdahalelerde adil denge ve takdir payını nasıl denetler?","Mahkeme, Protokol'ün 1. maddesini üç kurallı bir yapı olarak okur: mülkten barışçıl yararlanma, mülkten yoksun bırakma ve mülkiyetin kullanımının kontrolü. Bu yapı Sporrong ve Lönnroth/İsveç kararında (23.09.1982, B. No: 7151/75 ve 7152/75) ortaya konmuştur. İkinci ve üçüncü kural birinci kuralın ışığında yorumlanır. Her müdahale, toplumun genel yararı ile bireyin temel haklarının korunması arasında adil bir denge kurmalıdır.\n\nDevletlere şehircilik ve konut politikasında geniş bir takdir payı tanınır. Afet riskine karşı yapı stokunun yenilenmesi de meşru bir kamu yararı amacıdır. Dolayısıyla tartışma, kural olarak amacın haklılığında değil, seçilen aracın ve bu araca eşlik eden güvencelerin yeterliliğindedir. Takdir payı geniş olsa da Mahkeme denetimden vazgeçmez; bireye \"bireysel ve aşırı bir yük\" yüklenip yüklenmediğine bakar.\n\nAnayasa Mahkemesinin ölçülülük incelemesi de benzer bir yapıdadır: elverişlilik, gereklilik ve orantılılık. Torum ve Seven kararında (BB: 2018/1567, 10.02.2022, Genel Kurul) 6306'nın amacı kamu yararına dönük meşru amaç sayılmış, riskli yapıdaki taşınmazın kısıtlamalara tabi tutulmasının elverişli olduğu kabul edilmiştir. Asıl inceleme, paydaşın payının zorla satılmasının \"son çare\" olup olmadığı noktasında yoğunlaşmıştır."],["Özel kişiden özel kişiye zorunlu mülkiyet devri AİHM ölçütlerine uygun mudur?","6306'daki satışın ayırt edici yanı, payın idareye değil anlaşan diğer paydaşlara geçmesidir. Bu, özel kişiler arasında zorunlu devir sorusunu gündeme getirir. Mahkeme bu soruyu James ve Diğerleri/Birleşik Krallık kararında (21.02.1986, B. No: 8793/79) ele almıştır. Karara göre yalnızca belirli bir kişiye özel yarar sağlamaktan başka amacı olmayan yoksun bırakma kamu yararına dayanamaz. Buna karşılık, meşru bir toplumsal veya ekonomik politika çerçevesinde mülkiyetin bir kişiden diğerine zorunlu devri kamu yararını gerçekleştirmenin aracı olabilir. Devredilen malın kamunun kullanımına açılması da şart değildir.\n\nBu yaklaşım, çoğunluk kararına katılmayan paydaşın payının diğer paydaşlara aktarılmasının kural olarak Sözleşme'ye aykırı olmadığını gösterir. Ancak amacın meşru olması tartışmayı bitirmez; araç ile amaç arasında makul bir orantı aranır. Satın alan paydaşın doğrudan ekonomik yarar sağladığı düşünülürse, orantılılık denetiminde bedel ve usul güvencelerinin ağırlığı artar.\n\nŞirket ortaklıkları alanında verilen bazı kabul edilebilirlik kararları da bu çerçeveyi destekler. Offerhaus ve Offerhaus/Hollanda kararında (16.01.2001, B. No: 35730/97) Hollanda hukuku, sermayenin en az yüzde doksan beşine sahip pay sahibine kalan payların devrini mahkemeden isteme imkânı tanıyordu. Orantısız mali kayıp doğuracak devirler yasaktı ve fiyatı mahkeme belirliyordu. Mahkeme, bedelin borsa değerine dayandırıldığı olayda ödenen tutarın değerle makul ilişkili olduğunu görmüş ve başvuruyu açıkça dayanaktan yoksun bulmuştur. Bu karar, azınlığın payının zorla devrinin ancak bağımsız bir mercin belirlediği makul bir bedelle ve itiraz imkânıyla dengelenebileceğini göstermesi bakımından örnek değer taşır. 6306 sayılı Kanun'da ise satışa karar veren çoğunluk bir kurul gibi hareket etmekte, bedeli idare tespit ettirmekte ve bedelin mahkemece satıştan önce belirlenmesi öngörülmemektedir."],["Satış bedelinin belirlenmesinde AİHM ve Anayasa Mahkemesi hangi ilkeleri arar?","Mahkemenin yerleşik içtihadına göre, mülkün değeriyle makul ölçüde ilişkili bir bedel ödenmeden yapılan yoksun bırakma normalde orantısız bir müdahaledir. Madde her durumda tam piyasa değerini güvence altına almaz; ekonomik reform veya sosyal adalet amaçlı geniş tedbirlerde daha düşük bedel haklı görülebilir. Tek bir parsele ve belirli bir maliğe yönelik işlemlerde ise bu esneklik daralır. 6306 uygulamasında her satış belirli bir parsele ilişkin olup payı satın alan paydaş doğrudan yarar sağladığından, tam bedel ilkesine yaklaşan bir ölçü beklenir. Kanun da payın rayiç değerden az olmamak üzere satılmasını öngörerek bu yönde bir güvence vermektedir.\n\nSorun değerin nasıl belirlendiğinde ortaya çıkar. Kozacıoğlu/Türkiye kararında (Büyük Daire, 19.02.2009, B. No: 2334/03) tescilli bir yapının kamulaştırılması söz konusuydu. Mahkeme, tescilin yol açtığı değer düşüşünün bedele yansıtıldığı, buna karşılık yapının tarihî ve mimari özelliklerinden doğan değer artışının hesaba katılamadığı bir sistemi devlete belirgin üstünlük tanıyan, hakkaniyete aykırı bir değerleme düzeni saymış ve Protokol'ün 1. maddesinin ihlal edildiğine karar vermiştir. Karardan çıkan ölçü, değerlemenin yalnızca malikin aleyhine olan unsurları değil, değeri artıran unsurları da makul ölçüde gözetmesi gerektiğidir.\n\nBu ölçü 6306 pratiğine tartışmalı biçimde yansır. Yargı kararlarında satış bedelinin yıkılmış yapıdaki bağımsız bölümün önceki hâline göre değil arsa payı üzerinden belirlenmesi yönünde bir yaklaşım görülmektedir. Dönüşüm projesinin yaratacağı değer artışının payın bedeline nasıl yansıyacağı ise mevzuatta ayrıca düzenlenmemiştir. Kozacıoğlu ölçütü, bu artışın değerlemede tümden dışarıda bırakılmasının sorun yaratabileceğini düşündürür. Bu konuda kesin bir sonuç söylemek yerine, somut dosyada değerleme raporunun kapsamının dikkatle incelenmesi gerektiğini belirtmek yerindedir."],["Satış öncesi yargısal denetim ve usul güvenceleri nasıl işletilmelidir?","Protokol'ün 1. maddesi açık bir usul hükmü içermez; ancak Mahkeme, bireyin müdahaleye etkili biçimde itiraz edebilmesini ve görüşlerini yetkili makamlar önünde ileri sürebilmesini orantılılık değerlendirmesinin parçası sayar. Bedelin düşük belirlendiği iddiasının tartışılabildiği, silahların eşitliğine uygun bir yargılama bulunmadığında müdahalenin haklı görülmesi güçleşir.\n\nAnayasa Mahkemesinin 6306'ya ilişkin kararları bu çizgiyi izler. Fatma Elaldırsın kararında (BB: 2018/16483, 14.09.2021, İkinci Bölüm) ve Selvi Karakoçoğlu ve Diğerleri kararında (BB: 2018/14460, 15.09.2021, Birinci Bölüm) payın satışına ilişkin başvurular incelenmiştir. Torum ve Seven kararında ise Mahkeme, kanun koyucunun azınlıkta kalan paydaşın rızasına mutlak üstünlük tanımamasını kamu makamlarının takdir yetkisi içinde görmüştür. Bununla birlikte bu yetkinin keyfî kullanılamayacağını, çoğunluk kararının azınlığın menfaatlerini açıkça zedelememesi gerektiğini ve azınlığın itirazlarının yargısal bir merci tarafından dinlenip ilgili ve yeterli gerekçeyle karşılanmadan satışa gidilmesi hâlinde en hafif araca başvurulduğunun söylenemeyeceğini vurgulamıştır.\n\nAynı kararda iki sonuç dikkat çeker. Birincisi, Asliye Hukuk Mahkemesinin ihtiyati tedbiri kaldırması nedeniyle başvurucuların mülkiyetlerini yitirmeden önce malikler kurulu kararının hukukiliğini denetletememesi, mülkiyet hakkıyla bağlantılı olarak etkili başvuru hakkının ihlali sayılmıştır. İkincisi, idari yargıda satış davası görülürken yeni paylaşımın dengeli olup olmadığının incelenmemesi mülkiyet hakkı bakımından sorun olarak görülmüştür. Bu nedenle uygulamada satışa karşı dava açarken yalnızca bedelin değil, çoğunluk kararının içeriğinin de ileri sürülmesinin önemi ortaya çıkmaktadır. Bildirim usulüne ve süreler konusundaki ayrıntılar için ilgili yazılara bakılmalıdır."],["Enflasyon karşısında bedel kaybı ve satış iptali kararının uygulanması nasıl değerlendirilir?","AİHM'in bedelin ödenmesine ilişkin ölçütleri de 6306 pratiği için anlamlıdır. Aka/Türkiye kararında (23.09.1998, B. No: 19639/92) kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi nedeniyle uygulanan yasal gecikme faizi yıllık yüzde otuz iken, ilgili dönemde enflasyonun yıllık yaklaşık yüzde yetmiş düzeyine ulaştığı tespit edilmiştir. Mahkeme, bu durumun devlet lehine istisnai bir tablo oluşturduğunu, bedelin belirlendiği süreçlerin anormal uzunluğu ile paranın değer kaybının birleşmesinin malike ayrı bir zarar yüklediğini ve adil dengeyi bozduğunu belirterek ihlal kararı vermiştir.\n\nBu içtihat, satış bedelindeki eksiklik nedeniyle verilen iptal veya tam yargı kararlarında ödenecek farka hangi faizin uygulanacağı sorusuyla ilişkilendirilebilir. Yüksek enflasyon dönemlerinde yalnızca yasal faizle sınırlı bir giderimin gerçek zararı karşılayıp karşılamadığı tartışmaya açıktır. Bu konuda kesin bir yargıya varmak yerine, Aka kararının değer kaybını gözeten bir telafi yönünde argüman sunduğunu söylemek yeterlidir.\n\nSatış işleminin yargı kararıyla iptali hâlinde sonucun ne olacağı da önemlidir. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi, bedelin eksik hesaplanması nedeniyle iptal edilen satışlarda iptal kararının bedel farkının ödenmesi suretiyle uygulanmasını öngörmektedir. Bunun dışındaki iptallerde, üçüncü kişiye devredilmemiş ve tescili imkânsız hâle getirilmemiş taşınmaz eski malik adına tescil edilir ve satış bedelinin iadesine kadar alıcı lehine kanuni ipotek kurulur. Yargı kararlarının uygulanması Sözleşme'nin 6. maddesi yönünden yargılamanın ayrılmaz parçası kabul edilir; aynî iadenin kanunla para alacağına dönüştürülmesi bu açıdan ayrıca değerlendirilmelidir. Bu konunun ayrıntısı için sitedeki satış iptali kararının icrasına ilişkin yazıya başvurulabilir.\n\nAİHM ölçütleri ile Anayasa Mahkemesinin yaklaşımı büyük ölçüde örtüşür: amaç meşrudur, ancak malik bedelsiz bırakılmamalı, değerleme ve satış sürecinde keyfîlik bulunmamalı ve işlemlere karşı etkili bir yargı yolu açık olmalıdır. Mahkemenin içtihadı ayrıca iki somut ölçü ekler. Birincisi, değerleme sisteminin yalnızca değer düşüşünü yansıtıp değer artışını dışarıda bırakmaması gerektiğidir. İkincisi, bedelin belirlenmesi ve ödenmesindeki gecikmenin paranın değer kaybını karşılamayan bir faizle malike yüklenmemesi gerektiğidir.\n\nPratik açıdan dosyada şu sorular öne çıkar: Çoğunluk kararı azınlığın aleyhine açık bir dengesizlik içeriyor mu? Rayiç değer hangi veriyle ve hangi varsayımlarla belirlenmiş? Satış, daha hafif bir yol denenmeden mi yapılmış? İtirazlar bir yargı mercii tarafından gerekçeli biçimde karşılanmış mı? Bu soruların cevabı somut olaya göre değişir.\n\nAİHM'in 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılan arsa payı satışına ilişkin doğrudan bir kararını bulamadım; bu nedenle yukarıdaki değerlendirme, benzer yapıdaki uyuşmazlıklarda geliştirilen ölçütlerin kıyas yoluyla uygulanmasına dayanmaktadır. Yazı genel bilgi amaçlıdır; somut olayda süreler ve dosya içeriği önemli olduğundan bir avukata danışmanız yerinde olur."]]}