{"slug":"antalyada-yabancilara-gayrimenkul-satisi-hukuki-surec","title":"Antalya'da Yabancıların Gayrimenkul Edinimi","yazildi":true,"tarih":null,"ruSlug":"priobretenie-nedvizhimosti-inostrantsami-v-antale","enSlug":"real-estate-acquisition-by-foreigners-in-antalya","guncelleme":null,"ozet":["Yabancı gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile sınırlı ayni hakların toplam alanı, Tapu Kanunu m. 35 uyarınca özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve ülke genelinde kişi başına otuz hektarı geçemez.","Taşınmaz mülkiyetinin devri TMK m. 705 gereğince tapu tesciliyle gerçekleşir ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca tapu müdürlüğünde resmî senetle düzenlenmesi zorunludur.","Yabancıların yapısız taşınmaz (arsa/tarla) edinmesi hâlinde iki yıl içinde geliştirecekleri projeyi ilgili Bakanlığın onayına sunma yükümlülüğü bulunmaktadır.","Onaylanan projeyi süresinde gerçekleştirmeyen veya edinim amacına aykırı kullanan yabancıların taşınmazları, verilecek bir yılı geçmeyen sürede tasfiye edilmezse idarece tasfiye edilerek bedele çevrilir.","Tapu iptali ve tescil davalarında taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi kesin yetkilidir; kira ve site aidatı uyuşmazlıkları ise dava şartı arabuluculuğa tabidir.","Arabuluculuk sürecinde 6325 sayılı Kanun m. 17/B uyarınca taşınmazın devrine ilişkin olarak tapu kütüğüne en çok üç aylık tasarruf yetkisini kısıtlayıcı şerh konulabilir."],"sss":[["Yabancılar Türkiye'de en fazla ne kadar büyüklükte gayrimenkul satın alabilir?","Tapu Kanunu'nun 35. maddesine göre yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinebilecekleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Bu yasal sınırların üzerinde taşınmaz edinimi kanunen mümkün değildir."],["Noterde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti yabancıya geçirir mi?","Hayır, noterde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti devretmez, yalnızca taraflar arasında kişisel bir borç ilişkisi doğurur. Mülkiyetin kazanılması TMK m. 705 uyarınca ancak tapu müdürlüğünde düzenlenecek resmî senet ve tescil işlemiyle mümkündür. Ancak satış vaadi sözleşmesi TMK m. 1009 uyarınca tapu kütüğüne şerh verilerek üçüncü kişilere karşı korunabilir."],["Yabancıların arsa veya arazi alırken proje sunma zorunluluğu var mıdır?","Evet, Tapu Kanunu m. 35 gereğince üzerinde yapı bulunmayan bir arsa veya arazi edinen yabancı gerçek kişiler ile ticaret şirketleri, edinim tarihinden itibaren iki yıl içinde geliştirecekleri projeyi ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Onaylanan projenin süresi tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir ve takibi idarece yapılır."],["Proje sunulmazsa veya süresinde tamamlanmazsa ne olur?","Satın aldığı yapısız taşınmazda iki yıl içinde proje sunmayan, projesini süresinde tamamlamayan veya taşınmazı yasal edinim amacına aykırı kullanan yabancı malike, taşınmazı elden çıkarması için bir yılı geçmemek üzere süre tanınır. Bu süre içinde malikince tasfiye edilmeyen taşınmazlar idare tarafından tasfiye edilerek bedele çevrilir ve tutar hak sahibine ödenir."],["Yabancıların taraf olduğu tapu davalarında hangi mahkeme görevli ve yetkilidir?","Tapu iptali ve tescil davaları ile satış vaadine dayalı tescil davalarında HMK m. 2 uyarınca asliye hukuk mahkemesi görevlidir. HMK m. 12/1 gereğince bu davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taşınmazın kiralanmasından veya site yönetiminden doğan uyuşmazlıklar ise sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava öncesinde arabuluculuk şarttır."],["Arabuluculukta tapu kaydına devir yasağı veya şerh konulabilir mi?","Evet, 6325 sayılı Kanun'un 17/B maddesi uyarınca taşınmazın devrine veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklarda tarafların yazılı anlaşmasıyla arabulucu tarafından tapu müdürlüğüne bildirim yapılarak en fazla üç aylık tasarruf yetkisi kısıtlama şerhi verilebilir. Ayrıca arabuluculukta varılan anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınarak doğrudan tapuda tescil talep edilebilir."]],"tablolar":null,"kaynaklar":[["2644 sayılı Tapu Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2644&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=3"],["4721 sayılı Türk Medeni Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=4721&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6100&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6325&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"]],"desc":"Tapu Kanunu m.35 kapsamında yabancıların taşınmaz edinme sınırları, tapu devri süreci, proje yükümlülüğü ve uyuşmazlıklarda görevli mahkeme.","category":"Kira & Gayrimenkul","court":"Sulh Hukuk Mahkemesi (kira uyuşmazlıkları) veya Asliye Hukuk Mahkemesi (tapu iptali, ecrimisil, izale-i şüyu) görevlidir.","duration":"Kira tespit ve tahliye davaları ilk derecede 6-10 ay, istinaf dahil 12-18 ay sürebilir.","related":["yabancilarin-antalyada-tasinmaz-satin-almasi","yabancilarin-turkiyede-sirket-kurmasi","tapu-iptal-ve-tescil-davasi-vekalet-gorevinin-kotuye-kullanilmasi","izale-i-suyu-ortakligin-giderilmesi-davasi","gayrimenkul-alimi-ile-turk-vatandasligi"],"sections":[["Tapu Kanunu m.35 ve Edinim Sınırları","Yabancıların taşınmaz edinimi, 6302 sayılı Kanun ile yeniden düzenlenen Tapu Kanunu m.35'e dayanır. Hükme göre kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. İki sayısal sınır vardır: yabancı gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde edinim yapabilir; bunlar dışındaki yabancı tüzel kişiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak kurulamaz. Askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgeler ayrıca sınırlama getirir."],["Tapu Devri Süreci ve Yapılması Gereken Kontroller","TMK m.705 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur; m.706 ise devri amaçlayan sözleşmelerin geçerliliğini resmî şekle bağlar. Bu resmî senet Tapu Kanunu m.26 uyarınca tapu müdürlüğünde düzenlenir ve aynı maddeye 7181 sayılı Kanun ile eklenen fıkra, tarafların farklı tapu müdürlüklerinde veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları hâlinde iradelerinin resmî görevlilerce ayrı ayrı alınarak sözleşmenin tamamlanmasına imkân tanır; bu düzenleme yurt dışında bulunan alıcılar bakımından pratik önem taşır. Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti geçirmez; ancak TMK m.1009 uyarınca tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Devir öncesinde takyidat kaydının, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti durumunun, yapı kullanma izninin, imar durumunun ve satıcı adına hareket eden kişinin vekâletnamesindeki özel yetkinin denetlenmesi gerekir."],["Uyuşmazlıklarda Öne Çıkan Başlıklar","Antalya'da yabancı alıcıların karşılaştığı uyuşmazlıklar belirli başlıklarda yoğunlaşır. Satış vaadine konu taşınmazın devredilmemesi, projenin sözleşmede tanımlanandan farklı teslim edilmesi, ortak alanların vaat edildiği gibi tamamlanmaması ve ödenen bedelin iadesi talepleri sık görülen çekişmelerdir. İkinci bir grup, alıcı adına işlem yapan kişinin vekâletnamedeki yetkisini aşmasından doğar; TBK m.504/3 uyarınca vekilin özel yetki olmaksızın taşınmazı devredemeyeceği kuralı bu dosyaların çıkış noktasıdır. Tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan zararlar bakımından ise TMK m.1007 özel bir sorumluluk düzeni kurar: sicilin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur, Devlet zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder ve bu davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Yabancılık unsuru bulunsa da taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda Türk mahkemelerinin yetkisi ve Türk hukukunun uygulanması esastır."],["Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk Rejimi","Uyuşmazlığın niteliği görevli mahkemeyi değiştirir. Tapu iptali ve tescil ile satış vaadine dayalı tescil istemleri HMK m.2 uyarınca asliye hukuk mahkemesinde görülür ve m.12/1 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Buna karşılık yabancının malik olduğu taşınmazın kiraya verilmesinden doğan uyuşmazlıklar HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesine aittir ve 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a uyarınca dava şartı arabuluculuğa tabidir. Site ve apartman yönetimiyle yaşanan aidat ve ortak alan çekişmeleri ise m.18/B/1-c kapsamında Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlık sayıldığından yine dava şartı arabuluculuğa girer. Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklarda m.17/B önemli bir imkân sunar: bu uyuşmazlıklar arabuluculuğa elverişlidir, tarafların yazılı kararlaştırmasıyla tapuya en çok üç aylık tasarruf kısıtlaması şerhi verilebilir ve icra edilebilirlik şerhi alınan anlaşma belgesiyle tapu müdürlüğünden resmî senet düzenlenmeksizin tescil talep edilebilir."],["Proje Yükümlülüğü, Tasfiye ve Zamanaşımı","Tapu Kanunu m.35, yapısız taşınmaz edinen yabancı gerçek kişiler ile yabancı ticaret şirketlerine bir yükümlülük yükler: satın alınan yapısız taşınmazda geliştirilecek proje, iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunulmalıdır. Onaylanan proje, başlama ve bitirilme süresi belirlenerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir ve gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği idarece izlenir. Madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen, süresinde başvurulmayan veya projesi gerçekleştirilmeyen taşınmazlar, verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir. Sözleşmeden doğan alacaklar bakımından TBK m.146'daki on yıllık genel zamanaşımı, vekâlet ilişkisinden doğan alacaklarda ise m.147/5'teki beş yıllık süre uygulanır. Taşınmaz edinimine bağlanan vatandaşlık başvurularında asgari değer ve belirli süre devretmeme taahhüdü ilgili mevzuatta düzenlendiğinden, güncel koşullar başvuru anında yürürlükteki metne göre belirlenmelidir."],["Devir Öncesi İnceleme Sonradan Telafi Edilemez","Yabancı alıcılar bakımından süreçteki en kritik aşama, bedelin ödenmesinden önceki inceleme aşamasıdır. Takyidat kaydı, imar ve iskân durumu, askerî bölge sorgusu ve satıcı adına hareket eden kişinin yetkisi devir gerçekleştikten sonra çok daha zor düzeltilen konulardır. Satış vaadinin tapuya şerh edilmesi ile arabuluculukta tanınan tapu şerhi imkânı, ödeme ile tescil arasındaki dönemde alıcıya somut bir güvence sağlar. MOD HUKUK, Antalya'da kira ve gayrimenkul hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir."]]}