{"slug":"gayrimenkul-alimi-ile-turk-vatandasligi","title":"Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı: Taşınmaz Şartları","yazildi":true,"tarih":"2026-09-29","ruSlug":"grazhdanstvo-turcii-cherez-investicii","enSlug":"turkish-citizenship-by-investment-real-estate-requirements","guncelleme":"2026-09-29","ozet":["Dayanak 5901 sayılı Kanun m.12/1-b; şartlar Yönetmelik m.20/2'dedir, karar Cumhurbaşkanına aittir.","Taşınmazda tutar en az 400.000 ABD Doları veya karşılığı dövizdir; üç yıl satılmaması şerhi gerekir.","Sabit sermaye, mevduat, borçlanma aracı, fon ve BES yolunda tutar 500.000 ABD Doları veya karşılığı dövizdir.","Yabancı eş ile ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuk kanun kapsamındadır.","Döviz tutarı bankaya, bankadan Merkez Bankasına satılır (m.20/10); TTB ile tapu işlemi arası altı ayı geçemez.","400.000 ABD Doları eşiği 13.6.2022'de yürürlüğe girmiştir; 12.12.2023'te yürürlüğe giren değişiklik tutara değil, taşınmaz türlerine ilişkindir."],"sss":[["Taşınmaz alan her yabancı vatandaşlık kazanır mı?","Hayır. 5901 sayılı Kanunun 12 nci maddesi, Cumhurbaşkanı kararıyla kazanım öngörür ve millî güvenlik ile kamu düzeni bakımından engel bulunmamasını arar. Yönetmelikteki tutarı sağlamak yeterli kabul edilmez."],["Taşınmaz için gereken en az tutar nedir?","Yönetmelik m.20/2-b metnine göre en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarıdır. Değer, tespit tarihindeki TCMB efektif satış kuru ve/veya çapraz döviz kuru esas alınarak hesaplanır."],["Satılmaması şerhi kaç yıldır ve ne anlama gelir?","Metinde tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi konulması veya satış vaadinde üç yıl devir ve terkin yapılmayacağı taahhüdünün şerh edilmesi aranır. Süre dolmadan taşınmazın elden çıkarılması dosyayı riske sokar."],["Arsa alarak vatandaşlık başvurusu yapılabilir mi?","11.12.2023 tarihli 7938 sayılı Kararla yapılan ve 12.12.2023 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikten sonra metin, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı sayar. Yapısız arsa bu türler arasında görünmemektedir; somut taşınmaz için kurumdan teyit alınmalıdır."],["Eş ve çocuklar aynı başvuruda yer alabilir mi?","5901 sayılı Kanunun 12/1-b hükmü yabancı eşi ve kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğunu kapsar. Belgeler ve aile bağı ayrıca ispatlanır (Yönetmelik m.20/3)."],["Döviz getirmek zorunlu mu?","Yönetmelik m.20/10'a göre (b), (ç), (d), (e) ve (f) bentlerindeki döviz tutarları işlem öncesinde bir bankaya, bankaca da Merkez Bankasına satılır. Uygulama esasları Merkez Bankasınca belirlenir."],["Değerleme raporu gerekli mi?","TKGM 2024/4 sayılı Genelgeye göre vatandaşlık kazanımı içeren işlemlerde tutar TTB ile teyit edilir; TTB değerleme raporundan üretilir ve tapu işlemi başvurusuyla arasındaki fark altı ayı geçemez. Rapor düzenleyecek kuruluşlar 2024/2 sayılı Genelgede belirtilmiştir."]],"tablolar":null,"kaynaklar":[["5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.12","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=5901&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu m.31","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6458&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2010139&MevzuatTur=21&MevzuatTertip=5"],["TKGM Mevzuat Bilgi Sistemi: 2024/4 ve 2024/2 sayılı Genelgeler","https://mevzuat.tkgm.gov.tr/tkgmmbs.aspx"]],"desc":"Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı: 5901 sayılı Kanun m.12 ve Yönetmelik m.20 kapsamında taşınmaz ve diğer yatırım şartları, aile bireyleri ve süreç.","category":"Yabancılar","court":"İdare Mahkemesi (sınır dışı/tahdit kodu iptali) veya Aile/Asliye Hukuk Mahkemesi (yabancı unsurlu davalar) görevlidir.","duration":"İdari başvurular birkaç hafta, idare mahkemesinde iptal davaları 6-12 ay sürebilir.","related":["yabancilarin-antalyada-tasinmaz-satin-almasi","yabancilarin-turkiyede-calisma-izni-almasi","antalyada-yabancilara-gayrimenkul-satisi-hukuki-surec","tly-tera-birinci-serbest-fon-tasfiye","17-eylul-fon-talimati-iptal-edildi"],"sections":[["Hukuki dayanak: Kanun, Yönetmelik ve Cumhurbaşkanı kararı","Yatırım yapan her yabancıya vatandaşlık verilmez. Dayanak, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 12 nci maddesindeki istisnai kazanım halleridir. Birinci fıkraya göre millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir hali bulunmamak şartıyla, Cumhurbaşkanı kararı ile bazı yabancılar Türk vatandaşlığını kazanabilir. Yatırımcıyı ilgilendiren hüküm (b) bendidir. Bu bent 28.7.2016 tarihli 6735 sayılı Kanunun 27 nci maddesiyle eklenmiştir. Bentte, 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu'nun 31 inci maddesinin birinci fıkrasının (j) bendi uyarınca ikamet izni alanlar ile Turkuaz Kart sahibi yabancılar sayılır. Bunların yabancı eşi ile kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğu da bent kapsamındadır. Maddenin ikinci fıkrası, millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil eden hali bulunanların taleplerinin Bakanlıkça reddedileceğini söyler; bu fıkra 19.10.2017 tarihli 7039 sayılı Kanunla eklenmiştir. Yatırımın parasal şartları Kanunda yer almaz. Bunlar, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 nci maddesinin ikinci fıkrasındadır. Fıkra 12.12.2016 tarihli 2016/9601 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla eklenmiş, düzenlemede 5.1.2022 tarihli 5072 ve 12.5.2022 tarihli 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararlarıyla değişiklik yapılmıştır. Kanun 'kazanabilirler' ifadesini kullandığı için şartları sağlamak vatandaşlığı tek başına doğurmaz; karar Cumhurbaşkanına aittir ve dosya millî güvenlik yönünden ayrıca değerlendirilir."],["Taşınmaz yoluyla vatandaşlık: Yönetmelik m.20 şartları","Gayrimenkul yoluyla vatandaşlığın şartı, Yönetmeliğin 20 nci maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendindedir. Metne göre iki yol vardır. Birincisinde yabancı, en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı, tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın alır. İkincisinde, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazın satışı vaat edilir; en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı tutar peşin yatırılır, noterde sözleşme düzenlenir ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkin yapılmayacağı taahhüdü şerh edilir. İki halde de taşınmazın şartlara uygunluğunu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tespit eder. 12.5.2022 tarihli 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, 13.5.2022 tarihli ve 31834 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır; taşınmaz için 250.000 Amerikan Doları olan eşiği 400.000 Amerikan Doları'na çıkaran hüküm 13.6.2022'de yürürlüğe girmiştir. 11.12.2023 tarihli 7938 sayılı Karar ise 12.12.2023 tarihli ve 32397 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiş, tutarı değiştirmeden satın alınabilecek taşınmaz türlerini sınırlandırmıştır; yapısız arsa bu türler arasında yer almamaktadır. Parasal değerler, aynı maddenin altıncı fıkrasına göre tespit tarihindeki TCMB efektif satış kuru ve/veya çapraz döviz kuru esas alınarak hesaplanır. Sekizinci fıkra, süreyi tamamlamak amacıyla yatırım türleri arasında geçişkenliğe izin verir. Yani üç yıllık süre içinde yatırımı başka bir türe çevirmek mümkün olabilir; bunun nasıl uygulandığı ise Yönetmelik metninden değil, ilgili kurumun düzenlemelerinden öğrenilmelidir."],["Taşınmaz dışındaki yatırım türleri ve tutarlar","Yönetmeliğin 20 nci maddesinin ikinci fıkrası yalnızca taşınmazı saymaz. Aşağıdaki şartlardan herhangi birini sağlayan yabancı, Cumhurbaşkanı kararı ile vatandaşlık kazanabilir. (a) bendinde en az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında sabit sermaye yatırımı gerçekleştirdiği Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca tespit edilenler yer alır. (c) bendi en az 50 kişilik istihdam oluşturduğu Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca tespit edilenleri kapsar. (ç) bendi, en az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında mevduatı üç yıl tutma şartıyla Türkiye'de faaliyet gösteren bankalara yatıranları düzenler; tespiti Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu yapar. (d) bendinde aynı tutarda Devlet borçlanma araçlarının üç yıl tutulması şartı, (e) bendinde en az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında gayrimenkul yatırım fonu veya girişim sermayesi yatırım fonu katılma payının en az üç yıl elde tutulması şartı vardır. (f) bendi, 12.5.2022 tarihli 5554 sayılı Karar ile eklenmiş ve 13.5.2022 tarihinde yürürlüğe girmiştir; en az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki katkı payının bireysel emeklilik sisteminde belirlenen fonlarda tutulmasını ve üç yıl sistemde kalınmasını arar. Bentlerin çoğu bugünkü halini 5.1.2022 tarihli 5072 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla almıştır. Her bendin tespitini ayrı bir kurum yapar; şartın sağlanıp sağlanmadığını değerlendirme usulü, dokuzuncu fıkraya göre tespiti yapan kurumca belirlenir. Bu yüzden başvurudan önce ilgili kurumun güncel duyurularına bakmak gerekir."],["Eş ve çocuklar, ikamet izni","Yatırımcının eşi ve çocukları için dayanak yine 5901 sayılı Kanunun 12 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendidir. Bende göre yabancı eş ile kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğu da kapsama girer. Kanun 'bağımlı' çocuğun ne olduğunu burada açıklamaz; belirlemede ilgili mevzuata ve idarenin uygulamasına bakmak gerekir. İkamet izni tarafında dayanak, 6458 sayılı Kanunun 31 inci maddesinin birinci fıkrasının (j) bendidir. Bu bent, Türkiye'de çalışmayan ancak Cumhurbaşkanınca belirlenecek kapsam ve tutarda yatırım yapacakları ve bunların yabancı eşini, kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğunu sayar. Aynı maddenin beşinci fıkrasına göre bu bent kapsamındaki ikamet izinleri en fazla beşer yıllık sürelerle verilebilir. Yönetmeliğin 20 nci maddesinin üçüncü fıkrası, dosyada bulunacak belgeleri sayar: form dilekçe, pasaport veya benzeri belge, medenî hal belgesi, doğum belgesi veya nüfus kayıt örneği, eş ve çocuklarla aile bağını gösteren belge, Türk vatandaşı birinci ve ikinci derece yakınlar varsa bunların nüfus kayıt örneği ve hizmet bedelinin yatırıldığını gösteren makbuz. Yabancı ülkede düzenlenen belgelerin onay ve tercüme koşullarını başvuru yapılacak makamdan öğrenmek yerinde olur."],["Döviz satışı, değerleme ve Tutar Tespit Belgesi","Yönetmeliğin 20 nci maddesinin onuncu fıkrası, döviz konusunda açık bir şart getirir. İkinci fıkranın (b), (ç), (d), (e) ve (f) bentlerinde belirtilen döviz tutarları, işlem öncesinde Türkiye'de faaliyet gösteren bir bankaya, bu bankaca da Merkez Bankasına satılır. Fıkra, 5.1.2022 tarihli 5072 sayılı Kararla eklenerek 6.1.2022 tarihinde yürürlüğe girmiş; 12.5.2022 tarihli 5554 sayılı Kararla yapılan değişiklik ise 13.5.2022 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Uygulama esaslarını Merkez Bankası belirler. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 13.6.2024 tarihli 2024/4 sayılı Genelgesinin 9.12.2024 tarihli olurla değişik metnine göre vatandaşlık kazanımı içeren işlemlerde yatırım tutarı, 'Taşınmaz Edinim Sureti İle Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi' (TTB) ile teyit edilir. 400.000 Amerikan Doları eşiği 13.6.2022'de yürürlüğe girmiştir; daha önceki işlemlerde uygulanacak tutar ve geçiş hükümleri, işlem tarihleri ve ilgili dönemin düzenlemeleri üzerinden ayrıca kontrol edilmelidir. TTB, değerleme raporundan elde edilir; rapor talebi WebTapu üzerinden yapılır ve TTB ile tapu işlemi başvurusu arasındaki fark altı ayı geçemez. TKGM, 29.09.2026 tarihinde 2024/2 ve 2024/4 sayılı Genelgelerin güncellendiğini duyurmuştur; işlem öncesinde güncel metinler kontrol edilmelidir. TTB'de yazan tutar, tapu harcı bakımından bağlayıcı değildir."],["Başvuru sırası ve dikkat edilecek noktalar","Yönetmeliğin 20 nci maddesine göre süreç şöyle işler: Vatandaşlığı istisnai olarak kazanmak isteyen yabancı hakkında Bakanlığın yazılı talimatı üzerine müracaat makamlarınca dosya düzenlenir, tamamlanan dosya karar alınmak üzere Bakanlığa gönderilir. (b) ve (c) bentleri kapsamındaki müracaatlar gerekli görülen hallerde Bakanlıkça alınır. Taşınmaz yolunda 2024/4 sayılı TKGM Genelgesi, önce TTB'ye esas değerleme raporunun WebTapu üzerinden talep edilmesini, tapu işlemi başvurusunun ise TTB'den sonra altı ay içinde yapılmasını öngörür; altı ayı geçen TTB'lerde rapor yenilenir. Genelge 'Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi'nden de söz eder. Bu belgeden sonra ikamet ve vatandaşlık başvurularının hangi kuruma, hangi sırayla yapılacağı, incelediğimiz resmî metinlerde ayrıntılı verilmemiştir; kurumların güncel duyuruları kontrol edilmelidir. Uygulamada sık karşılaşılan riskler şunlardır: tutarın kur farkıyla eksik kalması, ödemenin resmî senetle uyumsuz olması, satılmaması şerhinin süresi dolmadan taşınmazın elden çıkarılması ve dosyada eksik belge bulunması. Bir avukat, satış vaadi sözleşmesini, tapu kaydını, ödeme belgelerini ve dosya belgelerini inceleyebilir. Gerekirse belgeler ve görüşmeler yeminli tercüman eşliğinde yürütülebilir. Bu yazı genel bilgi verir; somut dosya için güncel mevzuat ve belgeler ayrıca incelenmelidir."]]}