{"slug":"ihalenin-feshi-davasi-icra-satisinin-iptali","title":"İhalenin Feshi Davası: İcra Satışının İptali","yazildi":true,"tarih":null,"ruSlug":null,"enSlug":null,"guncelleme":null,"ozet":["Cebri icra satışındaki hukuka aykırılıklar nedeniyle ihalenin feshi şikâyeti icra mahkemesine ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde yapılmalıdır.","İcra ve İflas Kanunu'nun 134. maddesi uyarınca ihalenin feshini yalnızca alacaklı, borçlu, resmi sicilde kayıtlı ilgililer ve ihaleye pey sürenler isteyebilir.","Şikâyet dilekçesinde başvuranın yurt içinde bir adres göstermesi zorunludur; bu şart sonradan tamamlanamaz.","Mal muhammen bedelin üzerinde satılmış olsa dahi, yapılan usulsüzlük daha yüksek bedelle satışı engellemişse ihalenin feshini istemekte hukuki yarar vardır.","İhalenin feshi talebinin esastan reddedilmesi hâlinde şikâyetçi aleyhine feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar (konut finansmanı ve TOKİ rehinli alacak takiplerinde yüzde yirmi oranında) para cezasına hükmedilir.","İcra ve İflas Kanunu'nun 134. maddesinin beşinci fıkrası gereğince para cezası; esasa girilerek ret, başvuru hakkı bulunmayan kişilerin talebi ve bu kişiler bakımından feragat hâllerinde verilir; başvuru hakkı olan kişinin talebinin yurt içi adres gösterilmemesi gibi usul eksikliğiyle reddinde bu ceza uygulanmaz."],"sss":[["İhalenin feshi davası hangi mahkemede ve kaç gün içinde açılır?","İhalenin feshi teknik anlamda bir şikâyet olup İcra ve İflas Kanunu'nun 134. maddesi uyarınca icra mahkemesine yapılır. Başvuru süresi ihale tarihinden itibaren yedi gündür. Kural olarak süre satışın öğrenildiği veya tebliğ edildiği tarihten değil, ihalenin gerçekleştiği günden başlar; ancak satış ilanı tebliğ edilmemişse veya malın esaslı vasıflarındaki hata ya da ihaledeki fesat sonradan öğrenilmişse süre öğrenme tarihinden başlar ve en geç ihale kararının elektronik satış portalında ilanından itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır."],["İhalenin feshini kimler talep edebilir?","İcra ve İflas Kanunu'nun 134. maddesinde ihalenin feshini isteyebilecek kişiler sınırlı olarak sayılmıştır. Feshi yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmi sicilinde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler talep edebilir. Bu sıfatlara sahip olmayanların başvuruları esasa girilmeden reddedilir."],["İhalenin feshi başvurusunda yurt içi adres gösterme zorunluluğu var mıdır?","İcra ve İflas Kanunu'nun 134. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca şikâyetçinin yurt içinde bir adres göstermesi zorunlu başvuru koşuludur. Yargıtay kararlarına göre şikâyetçinin vekille temsil ediliyor olması veya yurt dışı adresi bildirmesi bu koşulu karşılamaz. Yurt içi adres koşulunun sonradan tamamlanması da mümkün değildir ve eksiklik hâlinde istem usulden reddedilir."],["Muhammen bedelin üzerinde satılan bir mal için ihalenin feshi istenebilir mi?","Malın muhammen bedelin üzerinde satılmış olması tek başına ihalenin feshini isteme hakkını ortadan kaldırmaz. Yargıtay kararlarına göre yapılan elektronik ihale usulsüzlüğü malın daha yüksek bir fiyata satılmasını engellemişse ilgilinin hukuki yararı bulunur. Asıl olan malın gerçek piyasa değerinde satılması olduğundan hukuki yarar şartı gerçekleşmiş sayılır."],["İhalenin feshi davası reddedilirse para cezası verilir mi?","İhalenin feshi istemi esastan incelenip haksız bulunarak reddedilirse şikâyetçi, feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm edilir (konut finansmanı ve TOKİ rehinli alacak takiplerinde oran yüzde yirmidir). Para cezasına hükmedilmesi kanuni bir zorunluluktur; miktarı üst sınır içinde mahkemece belirlenir. Şikâyetçiler bu mali riski baştan gözetmelidir."],["Usulden ret kararlarında da ihale para cezası uygulanır mı?","İcra ve İflas Kanunu'nun 134. maddesinin beşinci fıkrasına göre para cezası yalnızca esasa girilerek ret, satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürenler dışındaki kişilerin talebi veya bu kişiler bakımından feragat hâllerinde verilir. Başvuru hakkı olan kişinin talebinin yurt içi adres gösterilmemesi gibi usul eksikliği nedeniyle reddinde para cezası uygulanmaz; başvuru hakkı bulunmayan kişilerin talebinde ise ret usulden de olsa para cezası verilir (üst sınır yüzde ondur). Yargıtay usulden rette ceza yazılmasını bozma sebebi saymaktadır."]],"tablolar":null,"kaynaklar":[["2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2004&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=3"],["6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"]],"desc":"İİK m.134 uyarınca fesih isteyebilecek kişiler, yurt içinde adres gösterme şartı, hukuki yarar, para cezası riski ve yedi günlük şikâyet süresi.","category":"İcra & İflas","court":"İcra Hukuk Mahkemesi veya genel yetkili Asliye/Ticaret Mahkemesi görevlidir.","duration":"İtiraz süresi 7 gündür; itirazın iptali/kaldırılması davaları 6-12 ay sürebilir.","related":["ilamsiz-icra-takibi-ve-7-gunluk-itiraz-suresi","icra-haciz-islemleri-ve-haczedilemeyen-mallar","itirazin-iptali-ve-itirazin-kaldirilmasi-davasi","istihkak-davasi-icrada-ucuncu-kisinin-hacze-itirazi","kamu-ihale-kararlarina-itiraz-ve-iptal-davasi"],"sections":[["İhalenin Feshinin Yasal Dayanağı: İİK m.134","Cebrî icra yoluyla yapılan satışın hukuka aykırılığı iddiası uygulamada ihalenin feshi davası olarak anılsa da teknik anlamda bir şikâyettir ve İcra ve İflas Kanunu'nun 134. maddesinde düzenlenmiştir. Hükme göre ihalenin feshini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 281. maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı aynî hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler isteyebilir. Bu sayım sınırlıdır; listede yer almayan kişilerin başvurusu esasa girilmeden reddedilir. 7343 sayılı Kanun'la cebrî satışlarda açık artırmanın elektronik ortama taşınması, denetimin ağırlık merkezini de bu elektronik sürecin usulüne uygun yürütülüp yürütülmediği tartışmasına kaydırmıştır."],["Başvuru Şartları ve Yurt İçinde Adres Gösterme Koşulu","İhalenin feshi istemi icra mahkemesine şikâyet yoluyla yapılır ve İİK m.134/2 başvuranın yurt içinde bir adres göstermesini açık bir koşul olarak öngörmüştür. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 23.10.2025 tarihli 2025/5706 E., 2025/6703 K. sayılı kararında bu koşulu ayrıntılı biçimde ele almıştır: takip dosyasında adresi bulunan alacaklı ve borçlu için başvuru dilekçesinde hiç adres gösterilmemesi hâlinde koşul aranmaz; ancak dilekçede yurt dışı adresi gösterilmişse bu, doğrudan koşula aykırılık oluşturur. Şikâyetçinin kendisini vekille temsil ettirmesi de bu zorunluluğu ortadan kaldırmaz; zira vekilin çekilmesi ihtimalinde asile yapılacak tebligatlar için yurt içi adres gereklidir. Karar, Hukuk Genel Kurulu'nun 10.11.2022 tarihli 2019/305 E., 2022/1485 K. sayılı kararına atıfla koşulun sonradan tamamlanmasının da mümkün olmadığını vurgulamıştır."],["Yargı Uygulaması: Hukuki Yarar ve Muhammen Bedel","İİK m.134/11 uyarınca ihalenin feshini isteyen ilgili, meydana gelen yolsuzluk sonucunda kendi menfaatlerinin ihlal edildiğini ispatla yükümlüdür. Bu hukuki yarar koşulunun kapsamı Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 12.02.2024 tarihli 2024/494 E., 2024/1133 K. sayılı kararıyla genişletilmiştir. Daire, uzun süredir uyguladığı ve malın muhammen bedelin üzerinde satılması hâlinde kural olarak hukuki yarar bulunmadığı yönünde olan görüşünü; 7343 sayılı Kanun'la açık artırmanın elektronik ortama taşınması ve muhammen değerin üzerinde sonuçlanan satışların artması karşısında değiştirmiştir. Yeni görüşe göre mal muhammen bedelin üzerinde satılmış olsa dahi, yapılan usulsüzlük malın daha yüksek bedelle satılmasını önlemişse, bundan zarar gören ilgilinin ihalenin feshini istemekte hukuki yararı bulunur. Daire, asıl olanın malın gerçek değerinden ihale edilmesi olduğunu, muhammen değerin üzerinde satışın her zaman malın gerçek değerini bulduğu anlamına gelmediğini belirterek kararı bozmuştur."],["Görevli Mahkeme: İcra Mahkemesi","İhalenin feshi istemi genel mahkemede açılan bir dava değil, icra mahkemesine yapılan bir şikâyettir; bu nedenle asliye hukuk veya asliye ticaret mahkemesine yöneltilen başvurular amaçlanan sonucu doğurmaz. İcra mahkemesi şikâyeti önce başvuru şartları yönünden inceler: başvuranın İİK m.134/2'de sayılan kişilerden olup olmadığı, yurt içinde adres gösterip göstermediği ve fesihte hukuki yararının bulunup bulunmadığı bu aşamada değerlendirilir. Bu şartlardan biri eksikse istem esasa girilmeden usulden reddedilir; şartlar varsa fesih sebepleri esastan incelenir. 7571 sayılı Kanunla eklenen hükümler uyarınca m.134/2'de sayılanlar dışındaki kişilerin talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir; teminat veya harç yatırılmamışsa ya da eksik yatırılmışsa mahkeme iki haftalık kesin süre verir, süre içinde ikmal edilmezse talep dosya üzerinden kesin olarak reddedilir (m.134/4). Satış bedelinin paylaştırılmasına ve sıra cetveline yönelik uyuşmazlıklar da icra mahkemesinin görev alanındadır. Buna karşılık taşınmazın mülkiyetine ilişkin genel tespit ve tapu iptali talepleri genel mahkemenin işidir."],["Yedi Gün ve Para Cezası Riski","İİK m.134/2 uyarınca ihalenin feshi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenmelidir. Sürenin tebliğden değil ihale tarihinden işlemesi nedeniyle, satış sürecini takip etmeyen ilgililer bu süreyi kolaylıkla kaçırmaktadır. Başvurunun bir de maliyeti vardır: istem reddedilirse şikâyetçi aleyhine, feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına hükmedilir (İİK m.134/5; konut finansmanı ve TOKİ rehinli takiplerde oran m.134/6 uyarınca yüzde yirmidir). Bu ceza, işin esasına girilerek reddedilen taleplerin yanı sıra, satış isteyen alacaklı, borçlu, sicilde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve ihaleye pey sürenler dışındaki kişilerin talebi nedeniyle veya bu kişiler bakımından feragat nedeniyle reddedilen taleplerde de verilir. Bu kişilerin talebinde ayrıca ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat yatırılması ve nispi harcın yarısının peşin ödenmesi şarttır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 23.10.2025 tarihli kararında, dava şartı yokluğu nedeniyle esasa girilmeden reddedilmesi gereken bir istemde şikâyetçi aleyhine ihale bedelinin yüzde beşi oranında para cezasına hükmedilmesini isabetsiz bulmuş, hüküm fıkrasındaki para cezası bendini çıkararak kararı düzeltilmiş şekliyle onamıştır."],["Yedi Günü ve Başvuru Şartlarını Baştan Hesaplayın","İhalenin feshinde en sık karşılaşılan kayıp, esasa ilişkin bir zayıflıktan değil yedi günlük sürenin kaçırılmasından ya da başvuru şartlarının eksik bırakılmasından doğar. Sürenin ihale tarihinden işlediği, yurt içinde adres gösterme koşulunun sonradan tamamlanamayacağı ve esastan reddin para cezası riski taşıdığı en baştan hesaba katılmalıdır. MOD HUKUK, Antalya'da icra ve iflas hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir."]]}