{"slug":"kamulastirma-bedelinin-tespiti-ve-tescil-davasi","title":"Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası","yazildi":true,"tarih":null,"ruSlug":"kompensatsiya-za-ekspropriatsiyu-v-turtsii-inostrannyi-vladelets","enSlug":"expropriation-compensation-foreign-owner-turkey","guncelleme":null,"ozet":["Kamulaştırmada anlaşma sağlanamadığında idare, 2942 sayılı Kanun m. 10 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar.","Mahkemece belirlenen kamulaştırma bedelinin idare tarafından verilen kesin sürede bankaya bloke edilmemesi hâlinde tescil davası reddedilir.","Taşınmazın kamulaştırma bedeli arsalarda emsal satış karşılaştırmasıyla, arazilerde ise net gelir metoduna dayalı bilirkişi incelemesiyle belirlenir.","Bedel tespiti ve tescil davasında verilen idare adına tescil kararı halen kesin olup taraflar yalnızca tespit edilen bedel miktarı yönünden istinaf ve temyize başvurabilir; ancak Anayasa Mahkemesi 'Tescil hükmü kesin olup,' ibaresini iptal etmiştir (E. 2025/190, K. 2026/38) ve iptal, Resmî Gazete'de yayımlandığı 21.05.2026 tarihinden dokuz ay sonra yürürlüğe girecektir.","Malik, kamulaştırma işlemine karşı tebligattan itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açmazsa kamulaştırma işlemi kesinleşir ve adli yargıda yalnızca bedel incelenir.","Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili adli yargıda asliye hukuk mahkemesinde görülürken kamulaştırma işleminin iptali idare mahkemesinde açılır."],"sss":[["Kamulaştırma bedelinin tespiti davasını kim açar ve nerede görülür?","Kamulaştırmada pazarlıkla satın alma sağlanamadığında dava kamulaştırmayı yapan idare tarafından açılır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesi uyarınca görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesidir."],["Kamulaştırılan taşınmazın değeri mahkemede nasıl hesaplanır?","Değer tespiti mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi kurulu incelemesiyle belirlenir. Taşınmaz arsa niteliğindeyse yakın bölgedeki benzer satış emsalleriyle karşılaştırma yapılır; arazi niteliğindeyse 2942 sayılı Kanun m. 11 uyarınca getireceği net gelir üzerinden gelir yöntemi uygulanır."],["İdare kamulaştırma bedelini bankaya yatırmazsa ne olur?","Mahkemenin belirlediği kamulaştırma bedelinin verilen süre içinde hak sahibi adına bankaya bloke edilmesi zorunludur. İdare bedeli bloke etmezse dava mahkemece reddedilir ve tapuda idare adına oluşmuş bir kayıt varsa iptal edilerek taşınmaz malike geri tescil edilir."],["Kamulaştırma bedeli davasında tescil kararına karşı istinafa gidilebilir mi?","2942 sayılı Kanun'un 10. maddesi uyarınca mahkemenin verdiği mülkiyetin tescili kararı halen kesindir ve tescil hükmü aleyhine kanun yoluna başvurulamaz; ancak AYM bu kesinliği düzenleyen ibareyi iptal etmiştir (E. 2025/190, K. 2026/38) ve iptal, Resmî Gazete'de yayımlandığı 21.05.2026 tarihinden dokuz ay sonra yürürlüğe girecektir. Taraflar ilk derece mahkemesinin hükmünü yalnızca belirlenen kamulaştırma bedelinin miktarı yönünden istinaf veya temyiz edebilir."],["Kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açma süresi kaç gündür?","Malik, mahkemece yapılan tebligat tarihinden itibaren otuz gün içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açabilir. Tebligat yapılamayanlar için bu süre gazete ilanı tarihinden başlar ve otuz günlük süre kaçırıldığında işlem kesinleşir."],["Daha önce acele kamulaştırma ile belirlenen bedel bu davayı bağlar mı?","2942 sayılı Kanun'un 27. maddesi uyarınca yapılan acele el koyma aşamasında belirlenen bedel delil tespiti niteliğindedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu içtihatları gereğince acele el koyma bedeli tarafları ve asliye hukuk mahkemesini bağlamaz."],["Bilirkişi kurulunda kimler bulunmalıdır?","En az üç kişilik kurul zorunludur; kurulda taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış bir uzman ya da SPK'ya göre yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme uzmanı bulunmalıdır. Kurul gerekçeli raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir (2942 m. 15)."],["Kamulaştırma bedeli hangi tarihe göre hesaplanır?","Bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas alınır (m. 15). Arsalarda emsal olarak kamulaştırma gününden önceki, özel amacı olmayan satışlar esas alınır (m. 11/g)."],["Taşınmazımın yalnızca bir kısmı kamulaştırıldı, kalan kısım kullanılamıyorsa ne yapabilirim?","Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hâllerde, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren en geç otuz gün içinde yazılı başvurarak kalan kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilirsiniz; idare bunu yapmak zorundadır (m. 12)."]],"tablolar":null,"kaynaklar":[["2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2942&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2709&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["7201 sayılı Tebligat Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=7201&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=3"]],"desc":"İdarenin açtığı davada malikin konumu, emsal ve bilirkişi incelemesi, asliye hukuk mahkemesinin görevi ve tescil kararının kesinliği.","category":"Kamulaştırma & Mülkiyet","court":"Asliye Hukuk Mahkemeleri (kamulaştırma bedel tespiti, el atma, şufa, geçit davaları) görevlidir.","duration":"İdarenin açtığı kamulaştırma bedel tespiti davasına verilen süreler ve şufa davasındaki 3 ay / 2 yıllık hak düşürücü süreler esastır.","related":["acele-kamulastirma-karari-ve-malik-haklari","fiili-kamulastirmasiz-el-atma-davasi"],"sections":[["Bedel Tespiti Davasının Dayanağı: Kamu Yararı Kararından 10. Maddeye","Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası, Anayasa'nın 46. maddesindeki \"bedelin peşin ödenmesi\" ilkesinin usul hukukundaki karşılığıdır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 3. maddesi idarelere, kanunla yapmak yükümlülüğünde oldukları kamu hizmetleri için gerekli taşınmazları bedelini nakden ve peşin ödemek suretiyle kamulaştırma yetkisi tanır.  Süreç, Kanun'un 5. maddesinde sayılan mercilerce kamu yararı kararı alınması ve bu kararın 6. madde uyarınca onaylanmasıyla başlar. Ardından 7. maddeye göre malik ve tapu kaydı araştırılır, 8. maddeye göre kıymet takdir ve uzlaşma komisyonları kurularak taşınmaz pazarlıkla satın alınmaya çalışılır. Satın alma usulüyle anlaşma sağlanamaz veya malik ferağ vermezse idare, 10. madde uyarınca taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak bedelin tespitini ve taşınmazın kendi adına tescilini ister.  4650 sayılı Kanun'la kurulan bu sistemde eski bedel artırım davaları kaldırılmış, kamulaştırma tek bir davada sonuçlandırılacak biçimde düzenlenmiştir."],["Malikin Davadaki Konumu: Emsal Bildirme, Keşif ve Bedelin Blokesi","Davanın davacısı idare, davalısı taşınmaz malikidir; ancak malik bu davada edilgen bir taraf değildir. Mahkeme, idarenin başvurusundan itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü malike meşruhatlı davetiyeyle bildirir. Davetiyede, 14. maddedeki süre içinde idari yargıda iptal veya adli yargıda düzeltim davası açılabileceği ve husumetin kime yöneltileceği de gösterilir.  Malikin bu dosyadaki asıl imkânı bedele ilişkindir. Taraflar, taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın tarihlerde satışı yapılmış benzer yüzölçümlü emsalleri mahkemeye bildirebilir; mahkeme gerektiğinde resen emsal celbi yoluna gider. Bilirkişi kurulu mahallinde keşif yaparak değer biçer. Taşınmaz arsa niteliğindeyse 11. maddenin birinci fıkrasının (g) bendine göre emsal karşılaştırması, arazi niteliğindeyse (f) bendine göre olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir üzerinden gelir metodu uygulanır. Emsal ile dava konusu taşınmazın üstün ve eksik yönleri oranlarıyla açıklanmadan kurulan hüküm denetime elverişli sayılmaz.  Tespit edilen bedel, mahkemenin verdiği süre içinde bankaya bloke edilmezse dava reddedilir."],["Yargıtay 5. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu Uygulaması","Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 12.11.2019 tarihli, 2019/6420 E., 2019/18010 K. sayılı kararına konu olayda mahkeme, verilen sürelere rağmen bedel bloke edilmediği için davayı reddetmiş, Daire bu reddi isabetli bulmuştur. Buna karşılık Daire, dava reddedildiğine göre idare adına oluşan tapu kaydının iptali ile taşınmazın maliklere geri tescili ve ödenen bedelin iadesi gerektiğinin gözetilmemesini bozma sebebi saymıştır.  Aynı Dairenin 20.03.2014 tarihli, 2013/23179 E., 2014/7712 K. sayılı kararı iki noktayı netleştirir. Birincisi, bedel tespiti ve tescil davalarında verilen tescil kararları kesindir; hüküm yalnızca bedel yönünden kanun yoluna taşınabilir. İkincisi, Daire kararında 6459 sayılı Kanun'la 10. maddeye eklenen faiz hükmü uygulanmıştır. Ancak bu hüküm sonradan Anayasa Mahkemesi'nin 05.04.2023 tarihli ve E.2022/83, K.2023/69 sayılı kararıyla iptal edilmiştir; bu bölüm kararın verildiği tarihteki hukuki durumu anlatır.  Hukuk Genel Kurulu'nun 06.07.2011 tarihli, 2011/5-355 E., 2011/468 K. sayılı kararı ise taşınmaza daha önce 27. madde uyarınca acele el konulmuş olsa dahi bu aşamada belirlenen bedelin delil tespiti niteliğinde olduğunu, tarafları da mahkemeyi de bağlamadığını açıkça ifade eder."],["Bedel Tespitinde Asliye Hukuk, İptalde İdare Mahkemesi","Bedelin tespiti ve idare adına tescil istemi adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür. Bu mahkeme kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğunu denetlemez; görevi bedeli belirlemek ve tescile karar vermektir. Kamu yararı kararına, kamulaştırma kararına veya kamulaştırma işleminin kendisine yöneltilen iptal istemi idare mahkemesinin görev alanındadır. Kamulaştırma evrakındaki maddi hataların düzeltilmesi istemi ise 14. madde uyarınca adli yargıya aittir.  Antalya'da Muratpaşa, Kepez, Konyaaltı ve Döşemealtı ilçelerindeki taşınmazlara ilişkin dosyalar Antalya Asliye Hukuk Mahkemelerinde; Alanya, Manavgat, Serik, Kemer, Kaş ve Gazipaşa'daki taşınmazlar bakımından ilgili ilçe asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Kamulaştırma işleminin iptali istemli davalar ise Antalya İdare Mahkemelerine açılır."],["Otuz Günlük İptal Süresi ve Dört Aylık Yargılama Süresi","Malik açısından en kritik süre 14. maddede öngörülen otuz gündür. Mahkemece yapılan tebligat gününden, tebligat yapılamayanlar bakımından gazete ilanı tarihinden itibaren otuz gün içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal, maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açılabilir. Bu süre geçirildiğinde kamulaştırma işlemi malik yönünden kesinleşir ve asliye hukuk mahkemesinde artık yalnızca bedel tartışılabilir.  Yargılamanın kendisi bakımından 10. madde, mahkemenin başvurudan itibaren en geç otuz gün sonrası için duruşma günü belirlemesini öngörür. 6459 sayılı Kanun'la 10. maddeye eklenen ve davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde tespit edilen bedele kanuni faiz işletilmesini öngören fıkra, Anayasa Mahkemesi'nin 05.04.2023 tarihli ve E.2022/83, K.2023/69 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Bu nedenle bu fıkraya dayanılarak faiz istenemez; bedelin değer kaybı ve faiz talepleri güncel yargı uygulaması ve iptal kararının sonuçları çerçevesinde ayrıca değerlendirilir. Kanun yolu bakımından tescile ilişkin hüküm, AYM iptal kararının yürürlüğe girmesine kadar kesin olduğundan, malikin başvurusu bedel kalemiyle sınırlıdır."],["Antalya'da Bedel Tespiti Dosyalarında Hukuki Destek","Bedel tespiti davasında malikin elindeki asıl araç, doğru emsalin dosyaya girmesini sağlamak ve bilirkişi raporundaki değerlendirme ölçütlerini denetlenebilir biçimde tartışmaktır. Otuz günlük iptal süresi ile bedel yargılamasının aynı anda yürüdüğü bu dosyalarda, hangi talebin hangi yargı koluna yöneltileceğinin baştan planlanması gerekir.  MOD HUKUK, Antalya'da kamulaştırma ve gayrimenkul hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir."],["Bilirkişi kurulu kimlerden oluşur ve raporu ne kadar sürede verir?","Kamulaştırma bedelini belirleyen asıl delil bilirkişi kurulu raporudur ve kurulun kuruluşu kanunda ayrıntılı düzenlenmiştir. 2942 sayılı Kanun'un 15. maddesine göre mahkemelerce görevlendirilen bilirkişiler, bilirkişilik bölge kurullarının hazırladığı listelerden seçilir ve bunlar hakkında Bilirkişilik Kanunu ile HMK'nın ilgili maddeleri uygulanır. Kamulaştırmaya konu yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik bilirkişi kurulu oluşturulması zorunludur. Kurulda taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış bir uzman ya da Sermaye Piyasası Kanunu'na göre yetkilendirilmiş bir gayrimenkul değerleme uzmanı bulunmalıdır. Bu uzmanlar kayıtlı oldukları bilirkişilik bölge kurulunun yargı çevresiyle sınırlı olmaksızın görevlendirilebilir.\n\nBilirkişilerin uzmanlık alanları, kamulaştırılacak taşınmazın niteliğine göre belirlenir. Kurul, taşınmazın değerini 11. ve 12. maddelerdeki esaslara göre takdir eder ve gerekçeli raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir. Değer tespitinde, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas alınır (m. 15). Bu son kural önemli: taşınmazın değeri, idarenin dosyayı mahkemeye getirdiği tarihe göre bulunur. Dolayısıyla malik açısından emsal satışlar ve imar durumu belgeleri bu tarih yakınında toplanmalıdır. Rapora karşı itiraz, bilirkişi kurulunun bileşiminin kanuna uygun olup olmadığı ve raporun 11. maddedeki unsurlara cevap verip vermediği üzerinden kurulabilir."],["11. maddedeki değerleme ölçütleri ve yasak sayılan değer artışları","Bilirkişi kurulu, 11. madde uyarınca taşınmaza gidip mahkeme heyetiyle birlikte keşif yapar, hazır bulunan ilgilileri dinler ve taşınmazın cinsini, yüzölçümünü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurları ile her unsurun ayrı ayrı değerini belirler. Ayrıca varsa vergi beyanını, kamulaştırma tarihindeki resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, arazilerde taşınmazın mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net geliri, arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, yapılarda resmî birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını rapora yazar. Raporun Sermaye Piyasası Kurulunca kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olması aranıyor. Bentte geçen \"kamulaştırma tarihindeki\" ibaresi, arazilerde net gelir bakımından Anayasa Mahkemesinin 26/5/2016 tarihli ve E.2015/55, K.2016/45 sayılı kararıyla iptal edildiği için metinde yok; (ı) bendindeki bazı ibareler de 10/4/2019 tarihli ve E.2018/156, K.2019/22 sayılı Anayasa Mahkemesi kararıyla iptal edilmiştir.\n\nMadde iki yasak koyuyor: Değerin tespitinde kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz. Yani idarenin yapacağı yol, baraj veya tesis nedeniyle komşu arsaların değer kazanması, malikin lehine ya da aleyhine hesaba katılamaz. Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulacaksa, taşınmazda ortaya çıkacak kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir ve bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir."],["Taşınmazın yalnızca bir kısmı kamulaştırılırsa: 12. madde","Bedel tespiti dosyalarının önemli bir bölümü kısmi kamulaştırmadır ve bu durumda 12. madde devreye girer. Kamulaştırılmayan kısmın değerinde kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmazsa, bedel taşınmazın 11. maddedeki esaslara göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktardır. Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde eksilme meydana gelirse, eksilen değer ayrıca belirlenerek kamulaştırma bedeline eklenir. Kalan kısmın değerinde artış meydana gelirse artış tutarı bedelden indirilir, ancak bu indirme kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz. Bedel düşüş ve artış miktarları da 11. maddedeki esaslara göre takdir edilir.\n\nKalan kısım imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişliyse, kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları, makine gibi tesislerden malikte kalacak olanları eski niteliklerinde kullanılabilir hâle getirmek için gereken gider ve bedel belirlenerek kamulaştırma bedeline eklenir. Kalan kısım yararlanmaya elverişli değilse ve kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmamışsa, malik kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren en geç otuz gün içinde yazılı başvuru yaparak bu kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir ve idare bunu yapmak zorundadır. Paylı mülkiyette, paydaşlar arasında evvelce fiilen bölünmüş kısım kamulaştırılıyorsa işlemler yalnızca o paydaş veya paydaşlar hakkında yürütülür. Bu maddenin uygulanmasından doğan anlaşmazlıklar adli yargıda çözülür (m. 12). Bu otuz günlük yazılı başvuru süresi, dava dosyasındaki diğer sürelerle karıştırılmamalıdır."]]}