{"slug":"kentsel-donusum-hisse-satisi-mulkten-yoksun-birakma-mi","title":"Kentsel Dönüşümde Hisse Satışı: Yoksun Bırakma mı?","yazildi":true,"tarih":"2026-10-04","ruSlug":null,"enSlug":null,"guncelleme":"2026-11-07","ozet":["Anayasa m.35 üç katmanlıdır: barışçıl yararlanma, yoksun bırakma ve kullanımın düzenlenmesi.","6306 sayılı Kanun m.6 kapsamında rızasız hisse satışı, mülkiyet sona erdiği için mülkten yoksun bırakmadır.","Anayasa Mahkemesi 2021-2022 kararlarında bedel itirazlarının ve paylaşım modeli itirazlarının incelenmesini ölçülülük güvencesi saymıştır.","Riskli yapı tespiti, tahliye, birleştirme gibi işlemler çoğunlukla kullanımın düzenlenmesidir; ama zincirin halkaları birbirine bağlıdır.","Otuz günlük dava süresi ve bedel itirazlarının delillendirilmesi pratikte belirleyicidir."],"sss":[["Hissemin zorla satılması kamulaştırma mıdır?","Kanun metni ve Anayasa Mahkemesi kararları bu işlemi kamulaştırma olarak değil, 6306 sayılı Kanun m.6 kapsamında bir hisse satışı olarak düzenler; Anayasa Mahkemesi ise mülkiyetin sona ermesi nedeniyle bunu mülkten yoksun bırakma olarak nitelemiştir."],["Kullanımın düzenlenmesinde tazminat gerekir mi?","Mülkiyet malikte kaldığı için yoksun bırakmadaki gibi bedel ödenmesi kural olarak aranmaz; yine de kısıtlamanın kanuna dayanması, meşru amaç taşıması ve ölçülü olması gerekir."],["Satış bedelinin düşük olduğunu nasıl ileri sürebilirim?","Satış işlemine karşı idari yargıda süresi içinde dava açıp emsal ve değerleme verileriyle rayiç bedelin düşük belirlendiğini dayanaklandırmak gerekir. Anayasa Mahkemesi, bu iddiaların incelenmemesini ihlal gerekçesi yapmıştır."],["Dava açma süresi ne kadardır?","6306 sayılı Kanun m.6/9 uyarınca kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı Kanun uyarınca dava açılabilir."],["Anayasa Mahkemesi kararları satışı her zaman iptal eder mi?","Hayır. İncelenen kararlarda ihlal, bedel itirazlarının veya satışa dayanak işlemlerin yargısal denetiminin eksikliğinden doğmuştur; satış mekanizmasının kendisi meşru amaçlı sayılmıştır."]],"tablolar":[{"bolum":1,"baslik":"Mülkiyet Hakkına Müdahale Türleri: Yoksun Bırakma ve Kullanımın Düzenlenmesi Karşılaştırması","kolonlar":["Kriter","Mülkten Yoksun Bırakma","Mülkiyetin Kullanımının Düzenlenmesi"],"satirlar":[["Mülkiyet Bağı","Mülkiyet hakkı tamamen sona erer (malik hakkını yitirir)","Mülkiyet malikte kalmaya devam eder, yetkiler kısıtlanır"],["6306 Sayılı Kanun'daki Tipik Örnek","m.6/1 uyarınca paydaşın arsa payının açık artırmayla satılması","Riskli yapı tespiti, tahliye, yıkım, ifraz, tevhit ve imar planı uygulamaları"],["Bedel / Tazminat Yükümlülüğü","Gerçek rayiç piyasa değerinin ödenmesi anayasal zorunluluktur","Kural olarak bedel ödenmesi aranmaz, aşırı külfet denetimi yapılır"],["Yargısal Denetim Odağı","Bedel tespiti, paylaşım adaleti ve savunma güvenceleri","Müdahalenin gerekliliği, elverişliliği ve orantılılığı"]]},{"bolum":4,"baslik":"6306 Sayılı Kanun m.6/1 Kapsamında Hisse Satışı Süreci ve Malik Güvenceleri","kolonlar":["Aşama","İşlem Türü / Dayanak Hüküm","Süre ve Hukuki Nitelik","Malikin Güvencesi ve İtiraz Yolu"],"satirlar":[["1. Çoğunluk Kararı ve Teklif","Paydaşların arsa payı salt çoğunluğu kararı (m.6/1)","Noter veya muhtarlık ilanı ile bildirim (15 gün inceleme süresi)","Adli yargıda (Asliye Hukuk) kararın iptali davası ve ihtiyati tedbir talebi"],["4. İptal Kararının Uygulanması","Yargı kararıyla satışın iptali (m.6/1)","Kesinleşen yargı kararına göre işlem tesisi","Bedel eksikliği dışında resen eski malike tescil ve kanuni ipotek; bedel farkında nakit ödeme"]]}],"kaynaklar":[["6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, m.6","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6306&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["AYM, Fatma Elaldırsın, B. No: 2018/16483, 14.9.2021","https://normkararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr/kbb/?id=aaf7c155-ca14-34d9-bc74-62ffcc5c6935"],["AYM, Selvi Karakoçoğlu ve diğerleri, B. No: 2018/14460, 15.9.2021","https://normkararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr/kbb/?id=d6f4dca0-fc84-22ac-2eee-03a6550d1758"],["AYM Genel Kurul, Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven, B. No: 2018/1567, 10.2.2022","https://normkararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr/kbb/?id=b7f6cccf-455d-10c8-e480-2b3bf7bc9012"]],"desc":"6306 sayılı Kanun'daki zorunlu hisse satışı mülkten yoksun bırakma mı, kullanımın düzenlenmesi mi? Anayasa Mahkemesi kararları ve denetim farkı.","category":"Kentsel Dönüşüm","court":"İdare Mahkemeleri (idari işlemler) veya Sulh/Asliye Hukuk Mahkemeleri (özel hukuk uyuşmazlıkları) görevlidir.","duration":"İdare Mahkemelerinde iptal davaları ortalama 8-14 ay, itiraz süreçleri 15 günlük yasal süreye tabidir.","related":["kentsel-donusumde-salt-cogunluk-karari-ve-hissedar-satisi","kentsel-donusumde-azinlik-hissedarlarinin-haklari","6306-sayili-kanun-satis-hukmu-degisim-tarihcesi","kentsel-donusumde-acik-artirma-tescil-ve-satis-bedeli","satis-iptali-kararinin-icrasi-fiili-imkansizlik-bedel-farki"],"sections":[["Kentsel dönüşümde hisse satışı mülkten yoksun bırakma mıdır?","Anayasa'nın 35. maddesi mülkiyet hakkını tek bir kuralla değil, üç ayrı katmanla korur. Birinci fıkra herkesin mülkiyet ve miras hakkına sahip olduğunu söyler; bu, mülkten barışçıl yararlanma hakkıdır. İkinci fıkra bu hakkın ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabileceğini belirtir; mülkten yoksun bırakmanın genel çerçevesi de buradan çıkar. Üçüncü fıkra ise mülkiyet hakkının kullanılmasının toplum yararına aykırı olamayacağını düzenler ve devlete mülkiyetin kullanımını kontrol etme ve düzenleme imkânı verir.\n\nAnayasa Mahkemesi bireysel başvuru kararlarında bu yapıyı tekrar tekrar özetler: mülkten yoksun bırakma ve mülkiyetin kullanımının düzenlenmesi, mülkiyet hakkına müdahalenin iki özel biçimidir. Ayrımın ölçütü basittir. Müdahale sonucunda malik mülkiyetini yitiriyorsa karşımızda yoksun bırakma vardır. Malik mülkiyetini korumakta, yalnızca onu kullanma biçimi sınırlanmakta ya da yönlendirilmekteyse kullanımın düzenlenmesinden söz edilir.\n\nHangi kategoriye girdiğinden bağımsız olarak her müdahalenin Anayasa'nın 13. maddesindeki şartlara uyması gerekir: kanuna dayanmak, kamu yararı gibi meşru bir amaç taşımak ve ölçülülük ilkesine aykırı olmamak. Ölçülülük de elverişlilik, gereklilik ve orantılılık olarak üç alt başlıkta incelenir. Yani ayrım müdahalenin serbest olup olmadığını değil, denetimin hangi ağırlıkta yapılacağını belirler."],["Mülkiyet hakkının üç katmanı ve denetim rejimleri nelerdir?","Ayrımın önemi, sonradan yapılan denetimin içeriğinde ortaya çıkar. Yoksun bırakmada malikin mülkiyeti sona erdiği için, onun üzerine yüklenen ağır külfetin dengelenip dengelenmediği ön plana çıkar. Bu dengeleme çoğunlukla gerçek değerin ödenmesi ve malikin itirazlarını dinleyen etkili bir yargısal yolun bulunması ile sağlanır. Kullanımın düzenlenmesinde ise mülkiyet yerinde durduğundan, aynı ağırlıkta bir karşı yükümlülük, örneğin tam bedel ödenmesi, her olayda aranmaz; denetim daha çok düzenlemenin kanuni dayanağına, amacına ve malike aşırı yük getirip getirmediğine bakar.\n\nKentsel dönüşüm uygulamalarında bu ayrım somut olarak şu soruya dönüşür: Bir malike yöneltilen kısıtlama onun taşınmazını yıktırmak, parsel birleştirmek, plan notlarına tabi kılmak gibi kullanımına dönük bir tedbir midir, yoksa payının kendi rızası olmadan devri midir? İlk gruptaki işlemlerde malik taşınmazın maliki olarak kalır. İkinci grupta ise malik hissesini kaybeder ve karşılığında yalnızca satış bedelini alır. Bu yazı, ikinci grubun hangi kurala girdiğini ele alıyor.\n\nKonuyu bir örnekle düşünmek yararlıdır. Bir apartmanda paydaşların çoğunluğu yıkıp yeniden yapmaya karar vermiş, bir paydaş ise teklif edilen yeni bağımsız bölümü kendi haklarına kıyasla dengesiz bulmuş olsun. Bu paydaşa yönelik kısıtlamanın iki yüzü vardır. Binanın yıkılması ve parselin yeniden düzenlenmesi onun kullanım serbestisini daraltır; ancak payının zorla satılması mülkiyetinin kendisini ortadan kaldırır. İlk yüz için idarenin takdir alanı geniş kabul edilirken, ikinci yüz için hem bedelin hem de itirazların yargı önünde ciddiyetle tartılması beklenir. Aynı olayın iki farklı denetim rejimine tabi olması bu yüzden olağandır.\n\nAyrımın bir diğer sonucu giderim taleplerinin kurgusunda görünür. Yoksun bırakma tespit edilirse ihlalin giderilmesi çoğunlukla yeniden yargılama ya da bedel farkı gibi araçlarla mümkün olur. Kullanımın düzenlenmesinde ise çoğu kez müdahalenin kanuni dayanağının ve ölçülülüğünün tartışılması öne çıkar."],["6306 sayılı Kanun m.6 kapsamındaki hisse satışı neden mülkten yoksun bırakma sayılır?","6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrası, riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapı bulunan parsellerde paydaşların kararlarıyla uygulama yapılmasına olanak tanır. Fıkranın güncel metnine göre (7471 sayılı Kanun'un 10. maddesiyle 7.11.2023'te değiştirilmiş hâliyle) paylar oranında paydaşların salt çoğunluğu uygulamanın nasıl yapılacağına karar verir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Paydaşlara satış gerçekleşmezse riskli alan ve rezerv yapı alanlarında bedel ödenerek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır; riskli yapılarda ise anlaşan paydaşlara ya da kararlarına uyacak üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.\n\nBu mekanizmada malik, rızası olmadığı hâlde payını kaybeder. Mülkiyet sona erdiği için işlemin niteliği, kullanımın düzenlenmesi değil, mülkten yoksun bırakmadır. Anayasa Mahkemesi de bu sonuca varmıştır. Fatma Elaldırsın başvurusunda (B. No: 2018/16483, 14.9.2021) riskli yapı kapsamındaki taşınmazda yeniden inşaya rıza göstermeyen paydaşın hissesinin satılmasını, malikin satış sonucunda mülkiyetini yitirmesi nedeniyle mülkten yoksun bırakma olarak nitelemiştir. Selvi Karakoçoğlu ve diğerleri başvurusunda (B. No: 2018/14460, 15.9.2021) da kat karşılığı inşaat sözleşmesine rıza göstermeyen maliklerin hisselerinin satılması aynı şekilde yoksun bırakma sayılmıştır.\n\nBu nitelendirme satışın hukuka aykırı olduğu anlamına gelmez. Anayasa Mahkemesi aynı kararlarda, kanunun amacının can ve mal güvenliği bakımından riskli yapıların yenilenmesi olduğunu ve bu amacın meşru kabul edildiğini belirtmiştir. Dolayısıyla tartışma satışın var olup olamayacağında değil, hangi güvencelerle yapılabileceğinde toplanır."],["Anayasa Mahkemesi kararlarında hisse satışının denetim ilkeleri nelerdir?","Mülkten yoksun bırakma niteliği, denetimin odağını iki noktaya taşır: bedel ve satıştan önce malikin itirazlarının dinlenmesi.\n\nBedel yönünden Elaldırsın kararında Anayasa Mahkemesi, değerlemenin ve satışın satış isteyen paydaşlarca değil idarece yapılmasını önemli bir güvence olarak görmüş, bedelin düşük belirlendiği iddiasının idari yargıda denetlenebilmesini de dengeleyici unsur saymıştır. Ancak somut olayda bölge idare mahkemesi, rayiç bedelin düşük belirlendiğine ilişkin iddiaları hiç incelememiştir. Anayasa Mahkemesi, malikin iradesi dışında satılan hissede gerçek değerin ödenmesinin külfeti dengelemek için önemli olduğunu, bu itirazların incelenmemesinin usul güvencelerini ortadan kaldırdığını belirterek mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiş ve yeniden yargılama için dosyayı İstanbul 3. İdare Mahkemesine göndermiştir.\n\nSatış öncesi savunma yönünden Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven başvurusu (B. No: 2018/1567, Genel Kurul, 10.2.2022) öne çıkar. Malikler kurulu kararının iptali için adli yargıda açılan dava, ihtiyati tedbirin kaldırılmasının ardından satış tamamlandığı için konusuz kalmış; idari yargıdaki satış davasında da paylaşım modeline dair itirazlar esastan incelenmemiştir. Anayasa Mahkemesi, idarenin satış yetkisinin çoğunluk kararına dayandığını, bu kararın yeterli müzakereyle alınması ve azınlığın menfaatlerini açıkça zedelememesi gerektiğini vurgulamıştır. Azınlığın itirazları bir yargı merciince dinlenip ilgili ve yeterli gerekçeyle karşılanmadan satışa gidilmesi hâlinde en hafif araca başvurulduğunun söylenemeyeceği kararda belirtilmiştir. Karar ayrıca, malikler kurulu kararının hukukiliğinin satıştan önce denetlenememesi nedeniyle mülkiyet hakkıyla bağlantılı etkili başvuru hakkının ihlal edildiği sonucuna varmıştır.\n\nBir üçüncü örnek, satışın dayanağının geçerliliğiyle ilgilidir. Karakoçoğlu kararında Anayasa Mahkemesi, satış yetkisinin dayandığı parsel birleştirme işleminin başka bir yargı merciince iptal edildiği durumda satışın da hukuki dayanağını yitirdiğini kabul etmiştir. Mahkeme, birleştirme davasının sonucu beklenmeden verilen karar nedeniyle de mülkiyet hakkının ihlal edildiğine hükmetmiştir.\n\nBu kararların hepsi 6306 sayılı Kanun'un önceki hâli (üçte iki çoğunluk) döneminde verilmiştir. Güncel metinde çoğunluk kuralı salt çoğunluk olarak değişmiştir; ancak kararlardaki ölçülülük çerçevesi, bedel ve yargısal denetim güvencesi bakımından yol göstermeyi sürdürmektedir.\n\nBu kararlardan çıkan genel sonuç şudur: satış mekanizmasını yasal düzeyde meşru gören Anayasa Mahkemesi, uygulamada malikin itirazlarının gerçekten dinlenmesini arar. Dinlenmeyen itiraz, hukuka uygun görünen bir işlemi bile Anayasa'ya aykırı hâle getirebilir. Bu nedenle dava dilekçesinde bedel, paylaşım modeli ve usul itirazlarının ayrı başlıklar altında açıkça yazılması önemlidir."],["Kullanımın düzenlenmesi sayılan dönüşüm işlemleri hangileridir?","Tersine, 6306 sayılı Kanun'un diğer uygulamaları çoğu zaman kullanımın düzenlenmesi niteliği taşır. Riskli yapı tespiti, bunun tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmesi, yıkım ve tahliye yükümlülükleri, ifraz, tevhit ve cins değişikliği gibi işlemlerde malik taşınmazın maliki olmaya devam eder; kısıtlanan şey taşınmazı dilediği gibi kullanma, yenileme veya elde tutma serbestisidir. Anayasa Mahkemesi Elaldırsın kararında, parselin tamamının, yalnızca riskli yapının bulunduğu kısmı değil bütün parselin kanundaki kısıtlamalara tabi tutulmasını, uygulama bütünlüğü bakımından kamu makamlarının takdir yetkisi içinde görmüştür. Bu değerlendirmede 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesinin yedinci fıkrasına ilişkin E.2012/87, K.2014/41 sayılı ve 27.2.2014 tarihli iptal davası kararına da dayanılmıştır.\n\nAyrım pratikte keskin değildir. Kısıtlama zinciri, örneğin riskli yapı tespiti, birleştirme, ardından çoğunluk kararı ve nihayetinde satış, bir bütün olarak işler. Bu yüzden önceki halkadaki hukuka aykırılık sonrakini etkileyebilir. Karakoçoğlu kararı bunun örneğidir: kullanıma ilişkin ön işlem iptal edilince, ona bağlı yoksun bırakma işlemi de dayanaksız kalmıştır. Buna karşılık, Elaldırsın ve Torum kararlarında başvurucular riskli yapı tespitine karşı dava açmadığı için bu tespit tartışma dışında kalmıştır. Yani ön işlemlere süresinde itiraz edilmemesi sonraki savunmayı zayıflatabilir.\n\nBir başka nokta, kullanımın düzenlenmesi sayılan işlemlerde bile ölçülülük ilkesinin geçerli olduğudur. Ayrım yalnızca denetimin biçimini değiştirir; müdahaleyi denetimden kurtarmaz.\n\nPratik açıdan bakıldığında, kısıtlama zincirini baştan sona izlemek gerekir. Birinci halka riskli yapı tespiti veya riskli alan kararıdır; bunlar maliklerin haklarını doğrudan etkilediğinden mümkünse hemen incelenmelidir. İkinci halka paydaşların çoğunluk kararıdır; karar öncesi bilgilendirme, teklifin içeriği ve tebligat yöntemi bu aşamada önem kazanır. Üçüncü halka, bildirimden sonra tanınan süre içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde satış sürecinin başlamasıdır. Dördüncü halka bedel tespiti ve açık artırmadır. Her halka ayrı bir idari işlem ya da ona bağlı bir adım olabileceğinden, itirazların doğru işleme yöneltilmesi önem taşır.\n\nBu zincirin sonunda kullanım kısıtı yoksun bırakmaya dönüşür. Dolayısıyla erken aşamalarda ileri sürülmeyen bir sorun, son aşamada telafisi güç bir kayıp olarak karşıya çıkabilir. Anayasa Mahkemesi kararlarında da başvurucuların bazı ön işlemlere karşı dava açmamış olması, bu işlemlerin incelemeye girmemesine yol açmıştır."],["Hissesi satılmak istenen malik hangi hukuki yollara başvurabilir?","Hissesinin kanun gereği satılması ihtimaliyle karşılaşan bir malik için dikkat edilmesi gereken noktalar özetle şunlardır.\n\nÖnce, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu süre kaçırıldığında işlemin kesinleşmesi ihtimali vardır. Riskli yapı tespitine ve riskli alan kararına karşı ayrıca dava yolu ve süreleri bulunduğundan, her işlem için süre ayrı ayrı kontrol edilmelidir.\n\nİkinci olarak, satış işlemi davasında yalnızca usule değil, bedele ve paylaşım modelinin dengeli olup olmadığına dair itirazların da mahkemeye sunulması önem taşır. Rayiç bedelin düşük belirlendiği iddiası somut emsal ve değerleme verileriyle desteklenmelidir. Anayasa Mahkemesi kararlarında itirazların mahkemece incelenmemesi doğrudan ihlal gerekçesi olmuştur.\n\nÜçüncü olarak, malikler kurulu kararına karşı adli yargıda dava açılmışsa, satış gerçekleşmeden tedbir ve sonuç alma imkânı ayrıca düşünülmelidir. Satış yapıldıktan sonra davanın konusuz kalması riski bulunduğu Anayasa Mahkemesi kararında somut olarak görülmüştür.\n\nSon olarak, satışın yargı kararıyla iptal edilmesinin sonuçları 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinde ayrıca düzenlenmiştir: bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilmesi dışındaki durumlarda, şartları varsa pay eski malik adına tescil edilir ve alıcı lehine kanuni ipotek konur; bedel eksikliği gerekçesinde ise fark ödenerek uygulanır. Bu ayrıntılar için ilgili makalelerimize bakılabilir. Her olayın koşulu farklı olduğundan somut durumda bir avukata danışılması yerinde olur."]]}