{"slug":"kentsel-donusumde-acik-artirma-tescil-ve-satis-bedeli","title":"Kentsel Dönüşümde Açık Artırma, Tescil ve Satış Bedeli","yazildi":true,"tarih":"2026-10-04","ruSlug":null,"enSlug":null,"guncelleme":null,"ozet":["Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malikin arsa payı, rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırmayla satılır.","Satış yeri ve zamanı e-Devlet ve muhtarlık ilanıyla bildirilir; tebligat yapılamaması Yönetmelik'e göre satışı geçersiz kılmaz.","Bedel yatırıldıktan sonra tapuda tescil yapılır; malik durumu tescilden sonra öğrenir.","Payda ipotek, haciz veya intifa varsa bedel bloke edilir ve haklar bedel üzerinde devam eder.","Satış yargı kararıyla iptal edilirse eski malik adına resen tescil ve alıcı lehine kanuni ipotek öngörülür; bedelin eksik hesaplanması halinde ise fark ödenir."],"sss":[["Açık artırmadan haberim olmazsa satış geçersiz olur mu?","Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin dördüncü fıkrasına göre arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya malikin satışa katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez. Bu kural Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 27.02.2025 tarihli kararında oyçokluğuyla hukuka uygun bulunmuştur; karşı oy da bulunmaktadır. Somut olayda avukata danışılmalıdır."],["Satış bedelini ne zaman ve nasıl alırım?","Bedel, banka nezdinde açılan vadeli hesaba yatırılır. Payın üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı varsa hesap bloke edilir ve haklar bedel üzerinde devam eder; alacaklıya veya icra müdürlüğüne bildirim yapılır."],["Tescilden önce bilgilendirilir miyim?","Yönetmelik'in 15/A maddesinin onuncu fıkrasına göre tapuda tescil tamamlandıktan sonra durum payı satılan ilgiliye bildirilir. Satıştan önceki bildirim ise satış yeri ve zamanına ilişkindir."],["Satış mahkemece iptal edilirse payımı geri alır mıyım?","Eğer iptal bedelin eksik hesaplanması dışında bir nedene dayanıyorsa ve pay üçüncü kişiye devredilmemişse, resen eski malik adına tescil yapılır; bedel iade edilinceye kadar alıcı lehine kanuni ipotek konur. Bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptalde ise taşınmaz geri verilmez, bedel farkı ödenir."],["Satışa karşı dava açma süresi nedir?","Kanun'un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabilir. Sürenin başlangıcı somut olaya göre değişebileceğinden hemen bir avukata başvurulması yararlıdır."]],"tablolar":null,"kaynaklar":[["6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, m.6","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6306&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, m.15 ve m.15/A","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=16849&MevzuatTur=7&MevzuatTertip=5"],["Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, E.2024/2651, K.2025/467, 27.02.2025","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/1221360200"],["Danıştay 14. Daire Başkanlığı, E.2015/8136, K.2017/3582, 30.05.2017","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/348125500"]],"desc":"6306 sayılı Kanun'da payı açık artırmayla satılan malikin tebligatı, tescil süreci, satış bedelinin akıbeti ve satışın iptali halinde sonuçlar.","category":"Kentsel Dönüşüm","court":"İdare Mahkemeleri (idari işlemler) veya Sulh/Asliye Hukuk Mahkemeleri (özel hukuk uyuşmazlıkları) görevlidir.","duration":"İdare Mahkemelerinde iptal davaları ortalama 8-14 ay, itiraz süreçleri 15 günlük yasal süreye tabidir.","related":["kentsel-donusumde-salt-cogunluk-karari-ve-hissedar-satisi","kentsel-donusumde-azinlik-hissedarlarinin-haklari","riskli-bina-yikim-kararina-karsi-iptal-davasi"],"sections":[["Açık artırmaya giden yol","6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrası, riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar alınabilmesini düzenler. Karara katılmayan maliklerin arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, anlaşan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Bu yazı, o noktadan sonrasını anlatır: satışın nasıl duyurulduğunu, nasıl yapıldığını, tescilin nasıl ilerlediğini ve paranın ne olduğunu.\n\nSalt çoğunluk kararının nasıl alındığı ve hissedar satışının genel çerçevesi başka yazılarımızda ele alındığı için burada tekrar edilmiyor. Kısaca, satışa gidilebilmesi için karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin karara katılmayan maliklere noter yoluyla ya da muhtarlıkta on beş gün ilanla bildirilmesi, ardından on beş günlük sürenin teklif kabul edilmeden geçmesi gerekir. Satış için ilgili müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa idareye başvurulur; başvuruda toplantıya davet belgeleri, anlaşan maliklerin imzalı karar tutanağı, teklifin bildirildiğine dair belgeler ve SPK lisanslı kuruluşa yaptırılmış değerleme raporu bulunur. Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin birinci fıkrasına göre satışın yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması da gerekmez.\n\nBaşvuru üzerine satışa konu payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, payın 6306 sayılı Kanun'a göre satış işlemine tabi olduğu ve devrini gerektiren başka bir işleme konu edilemeyeceği yönünde şerh konulması istenir. Rayiç değeri Bedel Tespiti Komisyonu, satışı ise Satış Komisyonu yürütür; her biri en az üç kişiden oluşur. Rayiç değer belirlenirken malikin kendi yaptırdığı değerleme de gözetilir."],["Satışın bildirilmesi ve izleyici konumu","Satışın yeri ve zamanı, hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan maliklere ve arsa payı satılacak maliklere bir tutanakla bildirilir. Tapuya elektronik tebligat adresi verilmişse tebligat bu adrese gider; verilmemişse e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır ve ayrıca ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilir. Elektronik tebligat, muhatabın adresine ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda; e-Devlet ve muhtarlık yoluyla yapılan tebligat ise muhtarlıktaki ilanın son günü yapılmış sayılır.\n\nYönetmelik'in 15/A maddesinin dördüncü fıkrasındaki kural önemlidir. Arsa payı satılacak maliklere tebligat, onların satışa izleyici olarak katılmaları için yapılır. Tebligatın yapılamamış olması veya malikin satışa gitmemesi satışın geçerliliğine etki etmez, satış gıyapta da geçerli olur. Altıncı fıkra ise payı satışa çıkarılan maliklerin satış salonuna alınabileceğini, ancak satışa müdahale edemeyeceklerini düzenler. Satışı engellemeye çalışanlar ile ses ve görüntü kaydı almaya çalışanlar Satış Komisyonunca salondan çıkarılabilir; belirlenen saatten sonra salona kimse alınmaz.\n\nBu kuralın hukuka uygunluğu Danıştay önüne gelmiştir. İdari Dava Daireleri Kurulu, 27.02.2025 tarihli E.2024/2651, K.2025/467 sayılı kararında, Dördüncü Dairenin 21.03.2024 tarihli E.2023/11571, K.2024/2018 sayılı kararını oyçokluğuyla onamıştır. Daire kararı, kuralın kentsel dönüşümü sürüncemede bırakmamak için getirildiğini, malikin ise karar ve teklifin noter veya Tebligat Kanunu yoluyla bildirilmesi sayesinde süreçten haberdar olabileceğini vurgulamıştır. Karşı oyda ise düzenlemenin, payı satılan malikin satış bedeline ve satışa karşı yargı yoluna başvurma imkanını fiilen zayıflattığı, mahkemeye erişim hakkını sınırladığı ve mülkiyete müdahalenin orantısız hale geldiği ifade edilmiştir. Kararın dayandığı dönemde Kanun'da muhtarlıkta ilan yoluyla bildirim imkanı bugünkü kadar yerleşik değildi; mevcut sistemde tebliğin ilan gününe bağlanması bu tartışmayı ayrıca canlı tutmaktadır."],["Satışa kimler katılabilir, satış nasıl yapılır","İlk satışa, hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar dışında kimse katılamaz (Yönetmelik m.15/A/6). Bu sınır önemlidir; çünkü payı alabilecekler kapalı bir çevreyle sınırlıdır. Danıştay 14. Daire Başkanlığı, 30.05.2017 tarihli E.2015/8136, K.2017/3582 sayılı kararında, arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerinin yükleniciye mülkiyet gibi ayni hak değil, yalnızca kişisel hak kazandırdığını, dolayısıyla artırmaya yalnızca üçte iki çoğunlukla anlaşan, mülkiyet hakkına sahip paydaşların katılabileceğini belirtmiştir. Bu karar, çoğunlukla anlaşan paydaşlar adına artırmaya katılan yüklenicilerin durumunu anlamak açısından yol göstericidir; kararın dayandığı mevzuat dönemi bugünküyle birebir aynı değildir.\n\nİlk satışta payı anlaşan paydaşlar almak istemezse, sonraki satışlara bu paydaşların yanında üçüncü kişiler de katılabilir. Bunun için üçüncü kişinin, salt çoğunlukla alınan kararı kabul edeceğini ve bu karar doğrultusundaki sözleşmeyi imzalayacağını yazılı beyan etmesi ve satışa çıkan payın rayiç değerinin yüzde onu kadar nakit teminat vermesi gerekir (m.15/A/13). Satış ihalesi üzerinde kalmayanların teminatı hemen iade edilir; ihale üzerinde kalan üçüncü kişinin teminatı ise bedelin yatırılması ve sözleşmenin imzalanmasından sonra geri verilir. Yedi gün içinde bedel yatırılıp sözleşme imzalanmazsa teminat Başkanlığa gelir kaydedilir.\n\nSatış, komisyon başkanının bilgilendirmesinin ardından sözlü pey sürülerek yürür. Peyler bir tutanağa yazılır ve pey sahibince imzalanır. Komisyon, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere en yüksek bedeli teklif edene satış yapılmasına karar verir. Tek katılımcı varsa, rayiç değerden az olmamak üzere onun teklifi geçerlidir. Alıcıdan, yedi gün içinde bedeli banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırması ve aynı süre içinde salt çoğunluk kararı doğrultusundaki sözleşmeyi şartsız ve şerhsiz imzalaması istenir. Bunlar yapılmazsa, pey süren diğer katılımcılara sırayla bildirim yapılır.\n\nİlk satışta anlaşan paydaşlara satış yapılamazsa satış, anlaşan paydaşlara veya salt çoğunluk kararına uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar tekrarlanır. Yönetmelik'te 4 Şubat 2026 tarihli (RG 33158) değişiklikle, ilk satıştan sonraki satışlar için yer, tarih ve saatin on beş gün süreyle idarenin yayın araçlarında ve ilan panosunda duyurulması ve bütün maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi öngörülmüştür."],["Tescil ve satış bedelinin akıbeti","Satış bedeli yatırıldıktan sonra satış işlemi, yeni malik adına tescil yapılmak üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Tescil tamamlanınca yeni tapu kaydı müdürlüğe veya idareye gönderilir ve durum payı satılan ilgiliye bildirilir (m.15/A/10). Yani malik, kural olarak tescili sonradan öğrenir. Satış tutanağında değişiklik yapma ya da mülkiyet devrinden önce haberdar olma imkanı bu nedenle sınırlı kalabilir; yargı yoluna gitmek isteyen malik için dava açma süresi ve yürütmenin durdurulması talebi pratikte önem kazanır. Kanun'un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.\n\nSatış bedelinin ne olacağı, payın üzerindeki haklara bağlıdır. Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrası ile Yönetmelik'in 15/A maddesinin beşinci fıkrası uyarınca payın üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar satışa engel değildir. Bu haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder, tapu kaydındaki hak ve şerhler ise idarenin talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. Satıştan sonra bedelin yatırıldığı banka hesabına, malike ödeme yapılmaması için bloke konulur ve durum ipotek, haciz veya intifa hakkı alacaklısına, ilgili icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir. Bedelin hak sahiplerine ödenmesi ise ilgili mevzuat çerçevesinde ve ilgililerce yürütülür. Dolayısıyla borçlu bir malik açısından satış bedeli doğrudan eline geçmeyebilir; önce bu haklardan doğan alacaklar karşılanır, kalan varsa malik açısından değerlendirilir. Mahkemelerce konulan ihtiyati tedbirler ve irtifaklar gibi diğer kayıtların bu kapsama girip girmediği Kanun metninden açıkça anlaşılmamaktadır; uygulamada bu konuda idarenin tutumu dosyadan dosyaya farklılık gösterebilir."],["Satışın yargı kararıyla iptali halinde ne olur","Satış işlemi idari yargıda iptal edilirse sonuç, iptal gerekçesine göre değişir. 6. maddenin birinci fıkrasındaki düzenleme, 2022 ve 2023 değişiklikleriyle iki farklı yol çizmiştir.\n\nBirinci yol, iptalin bedelin eksik hesaplanması dışındaki bir nedene dayanması halidir. Başkanlığın durumu tapu müdürlüğüne bildirmesi üzerine, satılan arsa veya pay üçüncü bir kişiye devredilmemişse ve eski malik adına tescili hukuken ya da fiilen imkansız kılan bir uygulamaya tabi tutulmamışsa, taşınmaz resen eski malik adına tescil edilir. Satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar da bedel tutarında alıcı lehine kanuni ipotek tesis ve tescil edilir. Yani iade yükü malikte kalır; taşınmaz ancak bedel iade edilince serbestleşir. Pay üçüncü kişiye geçmişse veya yeni yapı kapsamında kat mülkiyetine konu edilmişse bu yol kapanır ve uyuşmazlık tazminat boyutuna kayar.\n\nİkinci yol, iptalin satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesine dayandığı hâldir. Bu durumda taşınmaz geri verilmez; yargı kararı, satış bedeli ile kararda belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki farkın, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır. Yargı kararıyla idare aleyhine tazminat hükmedilirse, bu bedel idarenin bildirimi tarihinden itibaren en geç on beş gün içinde hisseyi alan malik tarafından ödenir; ödenmezse idare öder ve alıcıdan genel hükümlere göre tahsil eder.\n\nBedel farkı için Yönetmelik'in 15/A maddesinin on altıncı fıkrası, farkın ihale tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte ödeneceğini söyler. 6. madde metninde faize ilişkin bir ifade yer almadığından, faiz unsurunun yalnızca Yönetmelik'e dayanması başlı başına bir tartışma konusudur; kanunilik ilkesi yönünden somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.\n\nÖzetle sistemin kritik yönü zamandır: Satış hızlı yapılır, tescil kısa sürede gerçekleşir, iptal kararı ise çoğu zaman bundan sonra gelir. Bu yüzden iptal sonrası yolların önemi büyüktür."],["Malikin pratikte dikkat edeceği noktalar","Tebligat adresinizi güncel tutun. Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmek, bildirimlerin doğrudan bu adrese gitmesini sağlar. Aksi halde bildirimler e-Devlet ve muhtarlık ilanı yoluyla yapılır ve ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır; bu yöntemde süreyi kaçırmak daha kolaydır.\n\nTeklife verilen on beş günlük süre, malikin payını korumasının en açık yoludur. Bu süre içinde salt çoğunluğun kararını ve teklifini kabul edip sözleşmeyi imzalamak, payın açık artırmaya çıkmasını önler. Eskiden Yönetmelik'te satış tamamlanmadan karara katılma imkanı tanıyan bir fıkra bulunuyordu; 21 Mayıs 2024 tarihli değişiklikle yürürlükteki metinde bu imkan yer almamaktadır.\n\nDava süresine dikkat edin. İdari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde dava açılabilir; yürütmenin durdurulması talebi, mülkiyet devrinden önce sonuç alınabilmesi bakımından önemlidir.\n\nSatış bedelinin yeterli olup olmadığı da incelenebilir. Rayiç bedel, SPK lisanslı kuruluş değerlemesi de gözetilerek komisyonca belirlenir; bedelin eksik hesaplandığı iddiası, yukarıda anlatılan ikinci yol bakımından önem taşır.\n\nPayın üzerinde ipotek veya haciz varsa, satış bedelinin bloke edileceğini ve önce bu alacakların karşılanacağını hesaba katın. Bu yazı genel bilgi niteliğindedir; somut olayda bir avukata danışılmalıdır."]]}