{"slug":"kentsel-donusumde-arsa-payi-satisinda-yargisal-denetimin-yogunlugu","title":"Arsa Payı Satışında Yargısal Denetimin Derinliği","yazildi":true,"tarih":"2026-10-04","ruSlug":null,"enSlug":null,"guncelleme":"2026-11-07","ozet":["Satış işlemi idari işlemdir; ancak sebebi, maliklerin kendi aralarında belirlediği paylaşıma dayanır.","Anayasa Mahkemesi 2018/1567 sayılı kararında yalnız şeklî denetimi yeterli görmemiş, paylaşımın dengeli ve adil olup olmadığının incelenmesini aramıştır.","Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 27/3/2025 tarihli kararında bu ölçütü benimsemiş, karara üç karşı oy yazılmıştır.","Danıştay Dördüncü Dairesi arsa payı değerinin bitmiş daireyle değil emsal taşınmazla kıyaslanmasını aramıştır.","7471 sayılı Kanun sonrası uygulama için yerleşik içtihat bu yazıda doğrulanmamıştır."],"sss":[["İdare mahkemesi satış işleminde yalnızca usulü mü inceler?","Anayasa Mahkemesinin 2018/1567 sayılı kararına göre yalnızca şeklî denetim yeterli değildir; malikin teklif edilen paylaşımı kabul etmemesinin haklı bir temele dayanıp dayanmadığı da incelenmelidir. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 2025 tarihli kararında bu yaklaşımı benimsemiştir, ancak karşı oylar bulunmaktadır."],["Paylaşımın adilliği için her zaman bilirkişi incelemesi yapılır mı?","Hayır. Anayasa Mahkemesi bunun gerekirse bilirkişiyle yapılabileceğini belirtmiştir. Danıştay Kurulunun incelediği olayda dengesizlik proje krokisi ve fotoğraflardan teknik inceleme gerekmeden anlaşılmıştır. Olayın niteliğine göre bilirkişi gerekebilir."],["Arsa payının değeri ile teklif edilen dairenin değeri kıyaslanabilir mi?","Danıştay Dördüncü Dairesinin 16/12/2025 tarihli kararına göre kıyaslanamaz. Önerilen bölüm, malikin eski taşınmazıyla konum ve nitelik bakımından benzer yeni veya emsal bir taşınmazla karşılaştırılmalıdır."],["Satış işlemine karşı dava süresi ne kadardır?","6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Somut olayda sürenin başlangıcı için avukata danışılmalıdır."],["Salt çoğunluk düzenlemesi bu denetimi değiştirir mi?","Kanun, 7471 sayılı Kanunla çoğunluk eşiğini düşürmüştür. Anayasa Mahkemesi ölçütü mülkiyet hakkına müdahalenin orantılılığına dayandığından yeni dönemde de uygulanabileceği düşünülebilir; ancak Danıştay'ın 7471 sonrası yerleşik uygulaması bu yazıda doğrulanmamıştır."]],"tablolar":[{"bolum":0,"baslik":"Arsa Payı Satışı İptal Davasında Şeklî ve Esasa İlişkin Denetim Ayrımı","kolonlar":["Denetim Türü","İncelenen Hususlar","Hukuki Dayanak ve Sonuç"],"satirlar":[["Şeklî (Usulî) Denetim","Salt çoğunluk kararı var mı; noter/muhtarlık teklif bildirimi ve 15 günlük süre verilmiş mi; SPK lisanslı değerleme yapılmış mı; ihale kurallarına uyulmuş mu?","Yalnızca prosedüre bakılır. Süreç tamamsa davanın reddi riski doğar; ancak AYM ve Danıştay salt bu denetimi yetersiz bulmaktadır."],["Esasa İlişkin (Maddi Sebep) Denetim","Önerilen bağımsız bölümün konumu, alanı, şerefiyesi, katı, cephesi; eski bağımsız bölüme göre açık dengesizlik bulunup bulunmadığı; rıza göstermemenin haklı temeli.","AYM (2018/1567) ve Danıştay İDDK (2025/746) uyarınca satışın sebebi denetlenir; paylaşım açıkça dengesizse satış işlemi iptal edilir."]]}],"kaynaklar":[["6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, m. 6","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6306&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["Anayasa Mahkemesi Genel Kurulu, Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven, B. No: 2018/1567, 10/2/2022, RG 9/3/2022-31773","https://normkararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr/kbb/?id=b7f6cccf-455d-10c8-e480-2b3bf7bc9012"],["Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, E.2023/3171, K.2025/746, 27/3/2025","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/1171250600"],["Danıştay 6. Daire, E.2022/8923, K.2023/3634, 11/4/2023 (Kurul kararında anılan karar)","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/1171250600"],["Danıştay 4. Daire, E.2025/2540, K.2025/6713, 16/12/2025","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/1216984900"],["Danıştay 4. Daire, E.2024/3976, K.2025/6865, 23/12/2025","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/1217961400"],["Danıştay 4. Daire, E.2025/4470, K.2025/6714, 16/12/2025","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/1216986700"]],"desc":"Kentsel dönüşümde arsa payı satışına karşı açılan davada hâkim yalnız usulü mü, paylaşımın adilliğini de mi inceler? AYM ve Danıştay kararları.","category":"Kentsel Dönüşüm","court":"İdare Mahkemeleri (idari işlemler) veya Sulh/Asliye Hukuk Mahkemeleri (özel hukuk uyuşmazlıkları) görevlidir.","duration":"İdare Mahkemelerinde iptal davaları ortalama 8-14 ay, itiraz süreçleri 15 günlük yasal süreye tabidir.","related":["kentsel-donusumde-salt-cogunluk-karari-ve-hissedar-satisi","kentsel-donusumde-azinlik-hissedarlarinin-haklari","riskli-bina-yikim-kararina-karsi-iptal-davasi","kentsel-donusumde-acik-artirma-tescil-ve-satis-bedeli","satis-iptali-kararinin-icrasi-fiili-imkansizlik-bedel-farki","6306-sayili-kanun-satis-hukmu-degisim-tarihcesi","malikler-kurulu-karari-nisap-ve-karara-katilmayan-malike-bildirim"],"sections":[["Arsa payı satışına karşı açılan davada yargısal denetimin kapsamı neden önemlidir?","6306 sayılı Kanun'un 6. maddesine göre, riskli yapının bulunduğu parselde paydaşların kanunda aranan çoğunluğu yeni bir değerlendirme biçimine karar verirse, bu karara katılmayan malikin arsa payı Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Satış, idarenin tesis ettiği bir işlemdir ve aynı maddenin dokuzuncu fıkrasına göre idari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.\n\nUygulamada asıl tartışma, bu davada hâkimin neye baktığıdır. İki ihtimal vardır. Birinci ihtimalde idare mahkemesi işlemin şeklî unsurlarını inceler: çoğunluk sağlanmış mı, malike teklif ve süre bildirilmiş mi, değer tespit edilmiş mi, ihale usulüne uygun yapılmış mı. İkinci ihtimalde mahkeme bunların ötesine geçer ve malikin teklifi neden kabul etmediğini, yani kendisine önerilen paylaşımın makul olup olmadığını da değerlendirir.\n\nAradaki fark pratikte büyüktür. Şeklî denetimle yetinen bir dava, bütün adımlar tamamlanmışsa kolayca reddedilir. Esasa giren bir denetimde ise malikin, eski bağımsız bölümüne göre kendisine verilmek istenen yeni bölümün değerini ve konumunu tartışması mümkün hâle gelir. Bu yazıda, konunun Anayasa Mahkemesi ve Danıştay kararlarındaki gelişimi genel hatlarıyla anlatılmaktadır.\n\nSorunun kökeni, satışın dayanağının özel kişilerin iradesine dayanmasıdır. Paylaşımı belirleyen karar ve inşaat sözleşmesi maliklerin kendi aralarında oluşturduğu bir düzenlemedir; idare bu sözleşmenin tarafı değildir. İdare mahkemesinin bunu denetleme yetkisi olup olmadığı bu yüzden uzun süre tartışmalı kalmıştır. Satışa karşı dava açan malik ise çoğu zaman tam da bu paylaşımın dengesizliğinden şikâyet etmektedir.\n\nBu tablo, idare hukukunun bilinen bir kuralını hatırlatır: bir işlemin sebebi hukuka aykırıysa işlem de sakatlanır. Hâkimin, işlemin dayandığı olgusal ve hukuki sebebi görmezden gelip yalnızca dış kabuğuna bakması, iptal davasını etkisiz bırakabilir. Öte yandan hâkimin her sözleşme maddesini yeniden kurması da beklenmez; idare yargısı yerindelik denetimi yapamaz. Tartışma, bu iki uç arasında denetimin nereye kadar gideceği üzerinedir. Aşağıdaki başlıklarda bu sınırın Anayasa Mahkemesi ve Danıştay kararlarında nasıl çizildiği anlatılmaktadır."],["Anayasa Mahkemesi paylaşımın adil ve dengeli olmasını neden zorunlu kıldı?","Konudaki temel karar, Anayasa Mahkemesi Genel Kurulunun 10/2/2022 tarihli ve 2018/1567 numaralı bireysel başvuru kararıdır (Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven, Resmî Gazete 9/3/2022, sayı 31773). Başvurucular beş bağımsız bölümlerine karşılık kendilerine kot seviyesinin altında iki daire önerilmesinden yakınmış, paylarının satılmasının ardından hem adli yargıda hem idari yargıda dava açmışlardır. Adli yargıdaki dava, hisseler satıldığı için konusuz kalmış sayılmış; idari yargıda ise bölge idare mahkemesi, paylaşıma ilişkin değerlendirmeleri davanın konusu dışında görerek ilk derece gerekçesinden çıkarmıştır.\n\nAnayasa Mahkemesi önce bir tespit yapmıştır: Mülkiyet hakkına müdahale olan bu satışta kanuni dayanak ve meşru amaç vardır; kamu makamlarının, azınlığın rızasına mutlak üstünlük tanımayıp kanunda aranan çoğunluğun kararını yeterli görmesi takdir yetkisi içindedir. Ancak bu yetki keyfî biçimde kullanılamaz. Karara katılmayan malik, kendi çıkarlarına açıkça aykırı ve eski duruma göre belirgin dengesizlik içeren bir paylaşımı kabul etmeye zorlanıyorsa, hissesinin satılması ağır bir müdahale olarak haklı gösterilemez. Satışın son çare olduğunun söylenebilmesi için, malikin paylaşıma yönelik itirazlarının bir yargı merciince dinlenmesi ve ilgili, yeterli gerekçeyle karşılanması gerekir.\n\nİkinci adım, bu ilkenin idari yargıya taşınmasıdır. Mahkemeye göre malikler kurulu kararı dava konusu olmasa bile, önerilen paylaşımın kabul edilmemesi satış işleminin temel sebebidir. Bu nedenle satışın hukuka uygunluğunu denetleyen hâkimin, malikin rıza göstermemesinin haklı bir temele dayanıp dayanmadığına da bakması gerekir. Paylaşımın dengeli ve adil olup olmadığı incelenmeden yapılan inceleme, gerçek anlamda yargısal denetim sayılmamış, salt şeklî denetim olarak nitelenmiştir.\n\nÜçüncü adım denetimin içeriğidir. Anayasa Mahkemesi, yalnızca hisse oranının değişip değişmediğine bakmayı yeterli bulmamış; yeni paylaşımın ekonomik bakımdan dengeli olup olmadığının incelenmesini aramış ve bunun gerekirse bilirkişi aracılığıyla yapılabileceğini belirtmiştir. Bu karar, denetimin yoğunluğu tartışmasında bugün de başvurulan ana referanstır."],["Danıştay İDDK Zonguldak kararında paylaşım adaletsizliğini nasıl değerlendirdi?","Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 27/3/2025 tarihli ve E.2023/3171, K.2025/746 sayılı kararında bu yaklaşımı benimsemiştir. Dava, Zonguldak'ta bulunan bir parseldeki iki dükkânın hisselerinin 6306 sayılı Kanun uyarınca satışına ilişkindi. İdare mahkemesi davayı reddetmiş, bölge idare mahkemesi ise satışın şeklî unsurlarında aykırılık görmemekle birlikte paylaşımın adil olmadığı sonucuna ulaşarak işlemi iptal etmişti. Danıştay Altıncı Dairesi 11/4/2023 tarihli ve E.2022/8923, K.2023/3634 sayılı kararıyla bu iptal kararını bozmuş, bölge idare mahkemesi önceki kararında ısrar etmiş ve uyuşmazlık Kurula gelmiştir.\n\nKurul, ısrar kararını onamıştır. Gerekçede Anayasa Mahkemesinin 2018/1567 sayılı kararındaki değerlendirmelere dayanılmış ve satış işlemine dayanak olan paylaşımın adil olup olmadığının irdelenmesi gerektiği kabul edilmiştir. Somut olayda, yıkılan binanın işlek caddeye bakan zemin kat dükkânları yerine, yeni yapının arka cephesinde üçüncü kattaki dükkânların önerilmesi, aradaki değer farkı hisse oranında ödenecek bedelle giderilemeyeceği için dengesiz bulunmuştur. Kurula göre bu dengesizlik, teknik bir inceleme gerektirmeden proje krokisi ve fotoğraflardan anlaşılabilmektedir. Ayrıca adli yargıdaki sözleşme davasında alınan bilirkişi raporunda üç kat oranında şerefiye farkı saptandığı, bu raporun da aynı yöndeki değerlendirmeyi desteklediği belirtilmiştir.\n\nBu noktada iki ayrıntıya dikkat etmek gerekir. Birincisi, karar bilirkişi incelemesinin her olayda zorunlu olduğu anlamına gelmez; olayda dengesizlik açıkça ortadaydı. İkincisi, karar oyçokluğuyla verilmiştir ve üç ayrı karşı oy yazılmıştır. Karşı oylardan birinde, idarenin sözleşmenin hakkaniyete uygunluğunu değerlendirme yetkisi ve görevi bulunmadığı, ayrıca olayda fahiş bir dengesizlik görülmediği ileri sürülmüştür. Bir diğerinde Altıncı Daire kararının gerekçesine katılınmış, üçüncüsünde ise adli yargıdaki sözleşme davasının bekletici mesele yapılması gerektiği savunulmuştur.\n\nYani çoğunluk görüşü ile Anayasa Mahkemesi ölçütü aynı yöndedir; ancak Danıştay içinde konunun tamamen oturduğunu söylemek doğru olmaz. Karşı oylardaki ortak endişe, idarenin taraf olmadığı bir özel hukuk sözleşmesinin içeriğine girmesinin kanunun öngördüğü hızlı işleyişi aksatabileceği ve adli yargının görev alanına taşma riski doğurabileceğidir. Çoğunluğun yanıtı ise, hâkimin sözleşmeyi yeniden yazmadığı, yalnızca satışın sebebini oluşturan paylaşımın mülkiyet hakkını açıkça ihlal edecek ölçüde dengesiz olup olmadığına baktığıdır."],["Arsa payı değeri ile teklif edilen bitmiş daire kıyaslanabilir mi?","Danıştay Dördüncü Dairesinin 2025 yılı sonundaki kararları iki ayrı soruyu birbirinden ayırmak bakımından önemlidir. Birinci soru, malikin payının rayiç değerinin doğru tespit edilip edilmediğidir; ikinci soru ise önerilen paylaşımın adil olup olmadığıdır. Birinde mesele sayısal bir değerleme, diğerinde karşılaştırmalı bir dengedir.\n\nDaire, 16/12/2025 tarihli ve E.2025/2540, K.2025/6713 sayılı kararında ikinci soruyu ele almıştır. İstanbul'da bir riskli yapının malikinin, eski binada iki bodrum katta toplam 550 metrekarelik işyeri bölümü bulunuyordu. Kendisine ise yeni yapıda beşinci katta yaklaşık 91 metrekare net alanlı bir daire teklif edilmişti. İdare mahkemesi, bilirkişi raporuna dayanarak malikin arsa payının değerinin kendisine önerilen dairenin bitmiş değerinden düşük olduğunu, dolayısıyla teklifin makul bulunduğunu kabul etmişti. Daire bu karşılaştırma yöntemini yerinde görmemiştir: arsa payının değeri, aynı arsa üzerine yapılacak bitmiş dairenin değeriyle kıyaslanamaz. Bunun yerine, önerilen bağımsız bölümün malikin eski taşınmazının konum ve niteliğindeki yeni veya emsal bir taşınmazla karşılaştırılması hakkaniyete daha uygun bulunmuş; eski ve yeni bölümlerin büyüklüğü, niteliği, cephesi, arsa payları ve diğer maliklerle yapılan sözleşmelerin şartları da gözetilerek yeni bir bilirkişi incelemesi yapılması veya ek rapor alınması gerektiğine hükmedilmiştir. Karar oyçokluğuyla verilmiş, karşı oylardan birinde idarenin tarafı olmadığı sözleşmenin içeriğini denetleme yetkisi bulunmadığı, bu iddiaların adli yargıda incelenebileceği savunulmuştur.\n\nAynı Daire, 23/12/2025 tarihli ve E.2024/3976, K.2025/6865 sayılı kararında, taşınmaz bedelinin bilirkişice belirlenirken gözetilecek ölçütleri sıralamıştır: satış tarihindeki nitelikler, özel amacı olmayan emsal satışlar, imar verileri ve taşınmaz üzerindeki haklar gibi. Bu kararın ayrıntıları ayrıca incelenmeli; paylaşımın adilliği tartışmasının doğrudan örneği olarak sunulmamıştır. Aynı yılın 16/12/2025 tarihli bir başka kararında (E.2025/4470, K.2025/6714) ise satışın yasal şartlarının sağlandığı gerekçesiyle sonuca varılmıştır; yani her dava esas denetimle sonuçlanmaz.\n\nGenel çıkarım şudur: Denetimin derinliği, malikin ileri sürdüğü itirazın niteliğine göre değişir. Malik paylaşımın dengesizliğini somut verilerle ortaya koymuşsa mahkemenin buna cevap vermesi, çoğu olayda teknik bilirkişi incelemesi yaptırması beklenir. İtiraz yalnızca usule veya hiç ileri sürülmemişse, mahkeme bu alana girmeyebilir."],["Kanun değişiklikleri ve yargı kararının uygulanması davayı nasıl etkiler?","Bu kararların büyük bölümü, salt çoğunluk yerine üçte iki çoğunluğun arandığı dönemdeki olaylara ilişkindir. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun'un 10. maddesiyle değiştirilmiş, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğunun karar vermesi yeterli hâle getirilmiştir. Aynı değişiklikle karar ve teklifin, karara katılmayan maliklere noter yoluyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilerek bildirilmesi ve bildirimden itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi ya da kabul edilmemesi hâlinde payların satılacağının belirtilmesi düzenlenmiştir.\n\nEşik düştüğü için karara katılmayan malik sayısının artması muhtemeldir. Bu durumda paylaşımın makul olup olmadığı sorusunun önemi azalmaz, aksine artabilir. Ne var ki yukarıda anlatılan Anayasa Mahkemesi ölçütü, kanunun çoğunluk eşiğine değil, mülkiyet hakkına müdahalenin gerekli ve orantılı olup olmadığına dayanmaktadır. Bu nedenle ölçütün yeni dönemde de uygulanabileceği düşünülebilir; ancak Danıştay'ın bu konuda 7471 sonrasında verilmiş yerleşik bir içtihadı bulunup bulunmadığı bu yazıda doğrulanmış değildir.\n\nKanundaki bir diğer değişiklik satışın iptalinin sonuçlarıyla ilgilidir. Satış, bedelin eksik hesaplandığı gerekçesi dışında bir sebeple iptal edilirse, hisse üçüncü kişiye devredilmemiş veya eski malike tescilini imkânsız kılacak bir işlemden geçmemişse resen eski malik adına tescil edilir; satış bedelinin iadesine kadar alıcı lehine kanuni ipotek tesis edilir. Bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptalde ise hisse geri verilmez, fark ödenir. Dolayısıyla davanın hangi gerekçeye dayandırıldığı, kazanılması hâlinde ne elde edileceğini doğrudan etkiler. Bu konu sitedeki diğer yazılarda ayrıca ele alınmıştır.\n\nPratik bakımdan, tebliğ edilen teklifi ve kararı alan malik açısından üç şey öne çıkar. Süre kısadır; satış işlemine karşı otuz günlük dava süresi tebliğden itibaren işler. Paylaşıma yönelik itirazlar, kuramsal ifadelerle değil eski ve yeni bölümlerin konumu, alanı, cephesi ve değeri üzerinden somutlaştırılmalıdır. Son olarak, adli yargıdaki sözleşme veya karar iptali davası ile idari yargıdaki satış davası ayrı mercilerde yürür ve biri diğerinin yerini tutmaz. Yargısal denetimin yoğunluğu bu nedenle davanın seyrini belirleyen önemli unsurlardan biridir. İdare mahkemesinin paylaşıma yönelik itirazı inceleme dışı bırakması, Anayasa Mahkemesi kararı ışığında istinaf ve temyizde sorun yaratabilecek bir noktadır. Buna karşılık mahkemenin dengesizliği somut verilerle ortaya koyan gerekçesi ve gerektiğinde bilirkişi raporu, hem malikin hem diğer paydaşların hukuki durumunu daha öngörülebilir kılar.\n\nSomut olayda mutlaka bir avukata danışılmalıdır; bu yazı genel bilgi niteliğindedir."]]}