{"slug":"kentsel-donusumde-azinlik-hissedarlarinin-haklari","title":"Karara Katılmayan Malikin Arsa Payı Bedeline İtiraz","yazildi":true,"tarih":null,"ruSlug":null,"enSlug":null,"guncelleme":"2026-09-29","ozet":["Kentsel dönüşümde salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa payı, tespit edilen rayiç değer taban alınarak açık artırmayla diğer paydaşlara satılır.","Satışın bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptali hâlinde hisse geri dönmez; mahkemece belirlenen tutar ile satış bedeli arasındaki fark satın alan malik tarafından ödenir.","Satış işlemi bedel eksikliği dışındaki bir usulsüzlükten iptal edilirse, pay üçüncü kişiye devredilmemişse resen eski maliki adına tescil edilir ve alıcı lehine kanuni ipotek kurulur.","Arsa payının satışına ve rayiç değer tespitine karşı açılacak iptal davalarında taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesi görevlidir.","Salt çoğunlukla alınan karar ve teklifin bildirilmesinden itibaren on beş gün içinde teklif kabul edilmezse arsa payı satış sürecine girer.","6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı dava açma süresi tebliğden itibaren otuz gündür; İYUK m. 7'deki altmış günlük genel süre uygulanmaz."],"sss":[["Kentsel dönüşümde arsa payı satışında rayiç bedel nasıl tespit edilir?","6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca rayiç değer Başkanlıkça tespit ettirilir ve bu bedel satışta taban teşkil eder. Yargı kararlarına göre rayiç değer takdiri soyut yapılmayıp satış tarihindeki piyasa koşullarına ve objektif verilere uygun olmalıdır."],["Kentsel dönüşüm arsa payı satışında bedel eksik hesaplanmışsa pay geri alınabilir mi?","Hayır, kanun uyarınca iptal kararı bedelin eksik hesaplandığı gerekçesine dayanıyorsa pay eski malike geri dönmez. Mahkemenin belirlediği rayiç değer ile ilk satış bedeli arasındaki fark payı satın alan malik tarafından eski malike ödenir."],["Kentsel dönüşümde arsa payı satışı iptal edildiğinde tapu kime tescil edilir?","İptal sebebi bedel eksikliği dışındaki bir hukuka aykırılık ise ve pay üçüncü kişilere devredilmemişse arsa payı resen eski maliki adına tescil edilir. Bu durumda ödenen satış bedeli iade edilinceye kadar alıcı lehine kanuni ipotek tesis olunur."],["Kentsel dönüşüm karar ve teklifine karşı cevap verme süresi kaç gündür?","Salt çoğunlukla alınan karar ve sözleşme teklifinin bildirilmesinden itibaren malike on beş günlük bir inceleme süresi tanınır. Bu süre içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa payı açık artırma usulüyle satışa çıkarılır."],["Arsa payı satış kararına karşı kaç gün içinde ve nerede dava açılmalıdır?","6306 sayılı Kanun'un 6/9 maddesi gereğince bu Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde dava açılmalıdır. İYUK'taki altmış günlük genel dava açma süresi bu işlemlerde uygulanmaz."],["İdare aleyhine tazmine hükmedildiğinde alıcı paydaş bedel farkını ne zaman öder?","İdare aleyhine bir tazmin kararı verilmesi hâlinde hükmedilen bedel, idarenin bildirim tarihinden itibaren en geç on beş gün içinde payı satın alan malik tarafından ödenir. Ödenmediği takdirde idare bu bedeli genel hükümlere göre alıcıdan tahsil eder."]],"tablolar":null,"kaynaklar":[["6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6306&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2577&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"]],"desc":"6306 sayılı Kanun kapsamında satışa çıkarılan arsa payının rayiç değerinin tespiti, bedele itiraz, satışın bedel yönünden iptali ve sonuçları.","category":"Kentsel Dönüşüm","court":"İdare Mahkemeleri (idari işlemler) veya Sulh/Asliye Hukuk Mahkemeleri (özel hukuk uyuşmazlıkları) görevlidir.","duration":"İdare Mahkemelerinde iptal davaları ortalama 8-14 ay, itiraz süreçleri 15 günlük yasal süreye tabidir.","related":["kentsel-donusumde-salt-cogunluk-karari-ve-hissedar-satisi","riskli-bina-yikim-kararina-karsi-iptal-davasi","kentsel-donusum-riskli-yapi-tespiti","6306-sayili-kanun-rezerv-yapi-alani","kamulastirma-bedelinin-tespiti-ve-tescil-davasi"],"sections":[["Rayiç Değer Nasıl Belirlenir?","Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malikin arsa payı satışa çıkarıldığında, sürecin merkezinde RAYİÇ DEĞER TESPİTİ yer alır. 6306 sayılı Kanun'un 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca bu paylar, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve BU DEĞERDEN AZ OLMAMAK ÜZERE anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Dolayısıyla tespit edilen rayiç değer, satışta bir TABAN oluşturur; bu değerin altında satış yapılamaz. Paydaşlara satış gerçekleşmezse, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında pay, tespit edilen rayiç bedeli ödenmek suretiyle Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır; riskli yapılarda ise anlaşmaya uyulmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. Bu yapı içinde karara katılmayan malikin korunması, doğrudan rayiç değerin doğru belirlenmesine bağlıdır."],["Satış Bedeline İtiraz ve Bedelin Eksik Hesaplanması","Kanun, satış bedeline yönelik itirazlar için diğer iptal hâllerinden AYRI bir sonuç öngörmüştür ve bu ayrım uygulamada belirleyicidir. 6306 s.K. m.6/1'e 10.6.2022 tarihli ve 7410 sayılı Kanun ile eklenen ve 7471 sayılı Kanun ile tamamlanan hükümlere göre; satış işleminin BEDELİN EKSİK HESAPLANDIĞI gerekçesi dışında bir sebeple yargı kararıyla iptali hâlinde, satışı yapılan arsa payı üçüncü kişiye devredilmemiş veya eski malik adına tescili imkânsız hâle getiren bir uygulamaya tabi tutulmamışsa RESEN ESKİ MALİKİ ADINA TESCİL edilir ve satış bedeli iade edilinceye kadar alıcı lehine kanuni ipotek tesis edilir. Buna karşılık iptal, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesine dayanıyorsa pay geri dönmez; yargı kararı, satış bedeli ile mahkemece belirlenen bedel ARASINDAKİ FARKIN payı satın alan malik tarafından eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır. Ayrıca Başkanlık veya İdare aleyhine tazmin kararı verilmişse, hükmedilen bedel, idarenin bildirim tarihinden itibaren EN GEÇ ON BEŞ GÜN içinde payı satın alan malik tarafından ödenir; ödenmezse idarece ödenen bedel genel hükümlere göre alıcıdan tahsil edilir."],["Danıştay Uygulaması: Bedelin Piyasa Koşullarına Uygunluğu","Bedel tespitinin denetimi yargı kararlarında somut ölçütlere bağlanmaktadır. Danıştay 4. Dairesi'nin E.2025/2768, K.2025/4286 sayılı 7.7.2025 tarihli kararında, arsa payının satışa çıkarıldığı ve dolayısıyla satış bedelinin PİYASA KOŞULLARINA UYGUN OLUP OLMADIĞININ değerlendirilmesi gereğine işaret edilmiştir. İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 6. İdari Dava Dairesi'nin E.2024/2148, K.2025/714 sayılı 25.3.2025 tarihli kararında ise, gayrimenkul mükellefiyetleri ve bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçütlerin belirlenmesi suretiyle, satışın yapıldığı tarih itibarıyla arsa payı bedelinin tespit edilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Buradan çıkan sonuç, rayiç değerin soyut bir takdirle değil, satış tarihindeki objektif verilerle belirlenmesi gerektiğidir. Aynı Dairenin E.2024/2666, K.2025/1293 sayılı 3.6.2025 ve E.2024/2005, K.2025/1125 sayılı 13.5.2025 tarihli kararları da salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa paylarının satışına ilişkin uyuşmazlıkları incelemektedir."],["Bedele itirazda hangi mahkemede dava açılır?","Arsa payının satışına ve satış bedelinin tespitine ilişkin işlemler idari işlem niteliğinde olduğundan, bunlara karşı açılacak iptal davalarında görevli yargı yeri İDARE MAHKEMESİDİR. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi olup, Antalya ve ilçeleri bakımından Antalya İdare Mahkemeleri görevlidir; istinaf yolu Bölge İdare Mahkemesi ilgili idari dava dairesine açıktır. Bedelin eksik hesaplanmasından doğan zararın tazmini için 2577 sayılı Kanun m.2/1-b uyarınca tam yargı davası açılabilir. Dava açılırken yalnızca ihalenin değil, ihalenin DAYANAĞI OLAN İŞLEMİN de süresinde dava konusu edilmesi gerekir; aksi hâlde dayanak işlem kesinleşerek sonraki aşamadaki iddiaların incelenmesini engellemektedir."],["Süreler","Süreler bakımından üç ayrı an izlenmelidir. Birincisi, salt çoğunlukla alınan karar ve teklifin bildirilmesinden itibaren işleyen ON BEŞ GÜNLÜK süredir; bu süre içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse pay satış sürecine girer. İkincisi, bildirimin hukuken ne zaman yapılmış sayıldığıdır: elektronik bildirim, muhatabın adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda; muhtarlıkta ilan yoluyla yapılan bildirim ise ilanın son günü yapılmış sayılır. Arsa payı satış işlemi sürecinde idarece yapılacak tebligatlar da e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim ve muhtarlıkta on beş gün ilan yoluyla yapılır; ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır. Üçüncüsü, 6306 s.K. m.6/9 uyarınca bu Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz günlük dava açma süresidir; İYUK m.7'deki altmış günlük genel süre burada uygulanmaz."],["Avukat desteği zorunlu mudur?","Karara katılmayan malikin en etkili savunması, sürecin başında rayiç değer tespitine yönelmektir; zira satış gerçekleştikten ve pay üçüncü kişiye devredildikten sonra payın aynen iadesi hukuken güçleşmekte, sonuç bedel farkının ödenmesine dönüşmektedir. Değer tespitine itirazın hangi objektif ölçütlere dayandırılacağının belirlenmesi ve dayanak işlemlere süresinde dava açılması bu nedenle önem taşır. MOD HUKUK, Antalya'da kentsel dönüşüm alanında hukuki danışmanlık vermektedir."]]}