{"slug":"kentsel-donusumde-satis-bedeli-uzerinde-ipotek-haciz-ve-intifa","title":"Satış Bedeli Üzerinde İpotek, Haciz ve İntifa Hakkı","yazildi":true,"tarih":"2026-10-04","ruSlug":null,"enSlug":null,"guncelleme":null,"ozet":["6306 m.6/1: ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar satış bedeli üzerinde devam eder.","Tapudaki haklar ve şerhler satış sonrası Başkanlığın talebiyle resen terkin edilir.","Yönetmeliğe göre bedelin yatırıldığı hesaba malike ödeme yapılmaması için bloke konulur.","Aynı mantık m.6/3 ve m.6/A/7 düzenlemelerinde de görülür.","Danıştay kararları bu hükmü ilgili mevzuat olarak anar."],"sss":[["Payı satılan malik satış bedelini hemen alabilir mi?","Payın üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı varsa uygulama yönetmeliğine göre bedelin yatırıldığı hesap malike ödeme yapılmaması için bloke edilir. Bu nedenle bedel çoğu durumda doğrudan ödenmez."],["Satış sonrası ipotek ve haciz ne olur?","6306 sayılı Kanun m.6/1 uyarınca bu haklar satış bedeli üzerinde devam eder; tapu kaydındaki haklar ve şerhler ise Başkanlığın talebiyle resen terkin edilir."],["Alacaklılara bu durum bildirilir mi?","Yönetmelik hükmüne göre bloke konulması ve durum, hak sahiplerine, icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir. Madde numarası bu yazıda doğrulanamamıştır."],["İntifa hakkı da bu kapsamda mıdır?","Kanun metni ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakları açıkça sayar; intifa hakkı sahibi de bu kapsamda değerlendirilir."],["Bu düzenleme resen uygulamalarda da var mı?","6/A m.7 uyarınca vadeli hesaba yatırılan bedel üzerinde de benzer biçimde haklar devam eder."]],"tablolar":null,"kaynaklar":[["6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.6 ve m.6/A","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6306&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["Danıştay 6. Daire, E.2021/10559, K.2021/14405, 23.12.2021","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/746678100"],["Danıştay 6. Daire, E.2019/16858, K.2021/12684, 17.11.2021","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/725313200"],["Danıştay 6. Daire, E.2019/2543, K.2022/1328, 10.02.2022","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/762303000"],["Danıştay 4. Daire, E.2023/11472, K.2023/5928, 02.11.2023","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/1042907200"],["Danıştay 4. Daire, E.2023/11588, K.2024/7646, 19.12.2024","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/1138748200"]],"desc":"6306 sayılı Kanun kapsamında payı satılan malikin taşınmazındaki ipotek, haciz ve intifa haklarının satış bedeli üzerinde devamı ve bedelin bloke edilmesi.","category":"Kentsel Dönüşüm","court":"İdare Mahkemeleri (idari işlemler) veya Sulh/Asliye Hukuk Mahkemeleri (özel hukuk uyuşmazlıkları) görevlidir.","duration":"İdare Mahkemelerinde iptal davaları ortalama 8-14 ay, itiraz süreçleri 15 günlük yasal süreye tabidir.","related":["kentsel-donusumde-salt-cogunluk-karari-ve-hissedar-satisi","kentsel-donusumde-azinlik-hissedarlarinin-haklari"],"sections":[["Sorunun çerçevesi: payı satılan malikin taşınmazında kayıtlı haklar","6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapının bulunduğu parselde paydaşların salt çoğunluğu dönüşüm yönünde karar verdiğinde, bu karara katılmayan maliklerin arsa payları önce diğer paydaşlara satılmaya çalışılır, olmazsa kanunda öngörülen kurumlarca satın alınır. Kâğıt üzerinde basit görünen bu zorunlu satış, tapuda o paya bağlı bir ipotek, haciz ya da intifa hakkı varsa iki ayrı soruyu gündeme getirir: Satıştan sonra bu haklar ne olur ve ödenen bedel malikin eline mi geçer, yoksa alacaklıyı mı korur?\n\nBu yazıda, satılan payın üzerindeki sınırlı ayni hakların ve takyidatın satış bedeli üzerinde devam etmesi kuralını, bedelin bloke edilmesini ve bu mekanizmanın dönüşüm sürecindeki diğer benzer düzenlemelerle ilişkisini genel hatlarıyla ele alıyoruz. Satışın nasıl yapıldığı, salt çoğunluk kararı ve hissedar satışının ayrıntıları ayrı yazılarımızın konusudur; burada yalnızca satış bedelinin akıbetine odaklanıyoruz.\n\nKonunun önemi, sınırlı ayni hakların ve haczin tapu siciline işlenmiş olmasından kaynaklanır. Sicildeki bu kayıtlar üçüncü kişilere karşı ilan niteliğindedir ve alacaklılar bunlara güvenerek hareket eder. Zorunlu bir satış sonucu mülkiyet el değiştirdiğinde, bu güvenin ortadan kalkmaması için kanun koyucu bedeli koruma altına almıştır. Okuyucu için temel soru, kendi tapu kaydında hangi takyidatın bulunduğu ve satış sonrasında bunların hangisinin bedele yöneleceğidir."],["Kanun metni ne diyor?","Düzenlemenin temeli 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrasındadır. Hükme göre açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ve Kanun kapsamındaki alanlarda anlaşma yoluyla Başkanlığa, TOKİ'ye veya İdareye bedel karşılığı devredilen taşınmazların sicilindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar satıştan sonra satış bedeli üzerinde devam eder. Satış tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki haklar ve şerhler Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.\n\nBu cümlenin mantığı şudur: Taşınmaz yeni malike temiz bir sicille geçer, ancak alacaklının veya hak sahibinin menfaati ortadan kalkmaz; teminat niteliğindeki hak, taşınmazın yerine onun bedeline yönelir. Böylece dönüşüm projesi, payı üzerinde yük bulunan tek bir malikin alacaklılarıyla anlaşması beklenerek tıkanmaz. Aynı fıkranın ilk bölümünde ise bina yıkıldıktan sonra arsa hâline gelen taşınmazlarda sicildeki ayni ve şahsi hakların, temlik hakkını kısıtlayan şerhlerin hisseler üzerinde devam edeceği ayrıca belirtilmiştir. Yani hakların kaderi, satış öncesi ve satış sonrası için ayrı ayrı düzenlenmiştir.\n\nKanun metninin bu bölümü 2022 yılında 7410 sayılı Kanun'la değiştirilmiş, aynı değişiklikle satış işleminin yargı kararıyla iptali hâlinde eski malik adına tescil ve alıcı lehine kanuni ipotek mekanizması getirilmiştir. 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun ise iptalin sebebi satış bedelinin eksik hesaplanması olduğunda farkın ödenmesine dayanan ayrı bir sonuç öngörmüştür. Bu iptal sonrası düzen konumuz dışında kalmakla birlikte, bedel üzerindeki hakların neden önem taşıdığını göstermesi bakımından akılda tutulmalıdır.\n\nHükmün sistematiğine bakıldığında üç unsur öne çıkar. İlki, devamın otomatik olmasıdır: Hakkın sahibinin ayrıca bir başvuru yapması, malikle anlaşması ya da satışa muvafakat vermesi aranmaz. İkincisi, sicil temizliğidir: Alıcı olan kurum veya paydaş, taşınmazı yüklerden arınmış biçimde edinir. Üçüncüsü, hakkın konusunun değişmesidir: Ayni hak bir taşınmaz üzerinde değil, parasal bir değer üzerinde sürer. Bu üç unsur birlikte, dönüşüm projesinin takvimini tek tek alacaklılara bağımlı kılmadan hak sahiplerinin korunmasını amaçlar.\n\nBurada bir ayrım yapmak gerekir. Birinci fıkradaki ilk bölüm, binası yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda hakların hisseler üzerinde sürmesini düzenler; satış bedeline ilişkin cümle ise satış gerçekleştikten sonrası içindir. Okuyucunun iki durumu karıştırmaması, kendi dosyasında hangi aşamada olduğunu belirlemesi önemlidir."],["Satış bedelinin bloke edilmesi ve bildirim","Kanun, bedelin bloke edilmesini ayrıntılı biçimde yazmaz; bu konu uygulama yönetmeliğinde yer alır. Danıştay kararlarında aktarılan Yönetmelik hükmüne göre, satışı yapılacak payın üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunması satış işlemine engel teşkil etmez; bu haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işleminden sonra bedelin yatırıldığı banka hesabına malike ödeme yapılmaması için bloke konulur ve durum ilgili alacaklılara, icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir.\n\nBu kuralın pratik anlamı şöyledir. Payı satılan malik, bedeli doğrudan çekemez. Hesap bloke kalır ve hak sahipleri kendi hukuki yollarıyla bedele başvurur. Örneğin payı ipotekli ise ipotek alacaklısı, hacizli ise haciz uygulayan icra dairesi veya alacaklı, intifa hakkı varsa intifa hakkı sahibi durumdan haberdar edilir. Böylece bedelin malike ödenip alacaklıların boşta kalması önlenir.\n\nBu yönetmelik hükmünün aynı metnini, Danıştay'ın şu kararlarında görmek mümkündür: Danıştay 6. Daire, E.2021/10559, K.2021/14405, 23.12.2021; Danıştay 6. Daire, E.2019/16858, K.2021/12684, 17.11.2021; Danıştay 6. Daire, E.2019/2543, K.2022/1328, 10.02.2022; Danıştay 4. Daire, E.2023/11472, K.2023/5928, 02.11.2023 ve Danıştay 4. Daire, E.2023/11588, K.2024/7646, 19.12.2024. Bu kararlar, söz konusu düzenlemenin uygulamada satış işlemlerine ilişkin davalarda ilgili mevzuat olarak anıldığını gösterir. Her kararın sonucu kendi olayına özgüdür ve burada genel bir hüküm çıkarılmamalıdır.\n\nBloke uygulamasının hukuki dayanağı konusunda şunu belirtmek gerekir: Kanun metni bedelin bloke edileceğini açıkça söylememekte, yalnızca hakların bedel üzerinde devam edeceğini bildirmektedir. Blokeye ilişkin ayrıntı yönetmelik düzeyindedir. Hakların bedel üzerinde devamı kuralı ise kanuni dayanağa sahiptir. Bu iki katmanı birbirinden ayırmak, olası bir uyuşmazlıkta hangi hükme dayanılacağını belirlemek açısından yararlıdır.\n\nBloke edilen tutarın hak sahipleri arasında nasıl paylaştırılacağı da ayrıca önem taşır. İpotek alacaklısı ile haciz alacaklısı aynı bedelde buluşabilir; bu hâlde sıralama, tapudaki ve icra dosyalarındaki hak sırasına göre belirlenir. Bu paylaşımın tamamı Kanun'da düzenlenmediğinden, genel hükümler, yani icra ve iflas mevzuatı ile medeni hukuktaki rehin sırası kuralları devreye girer. Paylaşım uyuşmazlığı çıkarsa bunun çözümü, ilgili icra dosyasında ya da adli yargıda aranır."],["Haklar kimlere ve hangi taşınmazlara geçiyor?","Kanun metni \"ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar\" ifadesini kullanır. Buradaki \"gibi\" sözcüğü sayımın örnek niteliğinde olduğunu düşündürür; ancak hangi hakların bu kapsama girdiği somut tapu kaydı üzerinden değerlendirilmelidir. Pratikte en sık karşılaşılan üç hak ipotek, haciz ve intifa hakkıdır.\n\nİpotek bakımından değişen, güvencenin konusudur. Taşınmaz üzerindeki rehin hakkı terkin edilir, ancak alacak, bedel üzerinde varlığını sürdürür. Haciz ve ihtiyati haciz bakımından da benzer biçimde, alacaklının takibi satış bedeli üzerinden sürer; borçlu malik bedeli bloke hesaptan kendi iradesiyle çekemez. İntifa hakkında ise hakkın niteliği biraz farklıdır, çünkü intifa bir kullanım ve yararlanma hakkıdır. Taşınmaz el değiştirince bu hakkın ekonomik karşılığının bedel üzerinde aranması gerekir. Bu konuda ayrıntılı bir hesaplama yöntemi kanunda bulunmadığı için somut olayda uzman görüşü almak yerinde olur.\n\nAyrıca satışın payı satılan malike ait olduğu, alacaklının ise yalnızca o paya bağlı hakkı koruduğu unutulmamalıdır. Maliklerden biri borçluysa, diğer paydaşların payları bu borçtan etkilenmez. Hisse bazında işlem yapılması bu yüzden önemlidir.\n\nİpotekli taşınmazlarda dikkat çeken bir nokta daha vardır. İpotek, alacağı güvence altına alan bir rehin hakkıdır; alacak teminatla birlikte devam ederken borcun vadesi gelmemiş olabilir. Bu durumda bloke edilen bedelin alacaklıya ne zaman ve hangi oranda aktarılacağı sözleşmeye ve genel hükümlere göre belirlenir. Bu yazıda bu hesapların ayrıntısı ele alınmamıştır.\n\nSon olarak, payı satılan maliklerin çoğu zaman dönüşüm sürecinde bir yandan konut ihtiyacıyla da karşı karşıya olduğu hatırlanmalıdır. Bedelin bloke kalması, yeni konut edinme planlarını doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle borçlu malikin alacaklılarla satıştan önce görüşmesi, borcun yapılandırılması ya da kapatılması yolunun denenmesi sonradan yaşanacak güçlükleri azaltabilir."],["Dönüşüm sonrası hesapta bekleyen bedel ve benzer düzenlemeler","Aynı kanunun 6. maddesinde bu mantığa benzeyen başka kurallar da vardır. Maddenin üçüncü fıkrasına göre 775 sayılı Kanun'a göre yoksul veya dar gelirli sayılanlara verilecek bağımsız bölümlerin Başkanlıkla paylı mülkiyet esasına göre hisseli olması hâlinde, hak sahibinin dönüşümden önceki taşınmazındaki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar tapuda yalnızca hak sahibinin hissesi üzerinde devam ettirilir. Buna bağlı olarak, hak sahibinin ikamet edebileceği başka konut nitelikli taşınmazı yoksa, 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre oturma hakkı tanınır.\n\n6/A maddesinin yedinci fıkrasında ise resen yürütülen uygulamalarda, hak sahibine düşecek bağımsız bölümün süresinde teslim alınmaması hâlinde hak sahibinin bu bölüm üzerindeki hakkı sona erer. Dönüşümden önceki taşınmazın güncellenen değeri hak sahibi adına açılacak vadeli bir hesaba yatırılır ve eski taşınmazdaki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bu bedel üzerinde devam ettirileceği belirtilir. Tapu kaydındaki haklar Başkanlığın talebiyle terkin edilir ve durum hak sahibine bildirilir.\n\nGörüldüğü gibi kanun koyucu, üç ayrı durumda aynı çözümü seçmiştir: Taşınmaz dönüşüm sürecinin içinde eriyip gittiğinde, üzerindeki haklar o taşınmazın bedeline yönelir. Bu çözüm, sürecin ilerlemesini sağlarken alacaklı ve hak sahiplerinin korunmasını da gözetir.\n\nBu düzenlemeler birbirine benzese de aynı olmadığı için her birinin kapsamı ayrı ayrı okunmalıdır. Birinde hak hissenin satış bedeli üzerinde, diğerinde hak sahibinin hissesi üzerinde, bir başkasında ise vadeli hesaptaki bedel üzerinde devam eder. Hangi hükmün uygulanacağı, dönüşümün hangi usulle yürütüldüğüne, yani paydaşların kararıyla mı yoksa Başkanlığın resen uygulamasıyla mı yapıldığına bağlıdır."],["Uygulamada dikkat edilecek noktalar","Bu alanda karşılaşılan başlıca noktaları şöyle sıralayabiliriz. Birincisi, tapu kaydındaki takyidatın güncel hâlini görmek gerekir; satış sürecine girilmeden önce ipotek, haciz ve intifa hakları tapudan kontrol edilmelidir. İkincisi, satış bedelinin bloke edileceği öngörülerek nakit ihtiyacı planlanmalıdır; payı satılan malik bedeli hemen alamayabilir. Üçüncüsü, alacaklıların ve icra dairelerinin süreçteki bildirimleri takip etmesi, haklarını bedel üzerinde kullanabilmesi için önemlidir.\n\nSatış işlemine karşı idari dava yolu açıktır; kanun, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı Kanun uyarınca dava açılabileceğini belirtir (m.6/9). Satış bedelinin hesaplanmasına itiraz edilecekse bu sürelere dikkat edilmelidir. Bu konular ayrı yazılarımızda ele alınmıştır.\n\nAlıcı tarafta ise payı satın alan paydaşların veya kurumların, sicildeki hakları satın alma bedelinin belirlenmesinde ve ödeme planında dikkate alması gerekir. Hakların bedel üzerinde devam etmesi, ödemenin alacaklılara karşı bağlayıcı sonuçlar doğurabileceği anlamına gelir; bu yüzden ödeme belgelerinin ve bildirimlerin düzenli biçimde saklanması önerilir. Satış bedeline yönelik itirazlar için ayrıca eksik hesaplama iddiaları ile kanuni ipotek mekanizması da gündeme gelebilir; bunlar ilgili yazımızda ve kanun metninde ayrıca değerlendirilmelidir.\n\nBu yazı genel bilgi amacıyla hazırlanmıştır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınızda tapu kaydı, icra dosyası ve satış işlemi birlikte değerlendirilmelidir; bu nedenle bir avukata danışılması yerinde olur.\n\nÖzetle, ipotek, haciz ve intifa gibi haklar satışla yok olmaz, bedele dönüşür. Dosyanızda bu hakların bulunup bulunmadığını tapu kaydı ve icra dosyalarından erken aşamada kontrol etmek, bildirimleri izlemek ve süreleri kaçırmamak en güvenli yoldur."]]}