{"slug":"site-aidat-borcu-icra-takibi-ve-yuzde-5-gecikme-tazminati","title":"Site Aidat Borcunda İcra Takibi ve Gecikme Tazminatı","yazildi":true,"tarih":null,"ruSlug":"vznosy-za-soderzhanie-doma-v-turtsii-dolg-i-vzyskanie","enSlug":"turkey-site-maintenance-fees-and-debt-collection","guncelleme":null,"ozet":["Ödenmeyen site ve apartman aidat borçları için KMK m. 20/2 uyarınca gecikilen günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı işletilerek icra takibi başlatılabilir.","Kat maliki ortak kullanım alanlarından faydalanmadığını veya bağımsız bölümün boş olduğunu ileri sürerek ortak gider borcunu ödemekten kaçınamaz.","Bağımsız bölümde oturan kiracı, KMK m. 22 gereğince aidat borcundan kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu olmakla birlikte bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır.","Usulüne uygun tebliğ edilerek kesinleşen işletme projesi ve kurul kararları İİK m. 68/1 anlamında belge sayılır ve icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılmasına dayanak oluşturur.","Aidat borcuna ilişkin itirazın iptali davalarında anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi görevli ve yetkilidir.","Aidat alacakları TBK m. 147 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir ve borçluya önceden bildirim yapılmamışsa gecikme tazminatı ödeme emrinin tebliğinden itibaren başlar."],"sss":[["Apartman ve site aidat borcuna aylık yüzde kaç gecikme faizi uygulanır?","634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, ortak gider ve avans payını ödemeyen kat malikine geciktiği günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı uygulanır. Bu oran kanunla sabit olup yönetimce keyfî olarak artırılamaz."],["Evde oturmayan veya yazlığı boş olan kişi site aidatı ödemek zorunda mıdır?","KMK m. 20 uyarınca kat maliki ortak yerler veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da bunlardan yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek aidat ödemekten kaçınamaz. Dairenin boş kalması veya fiilen kullanılmaması ortak gider borcunu ortadan kaldırmaz."],["Ödenmeyen site aidatından kiracı sorumlu tutulabilir mi?","KMK m. 22 uyarınca bağımsız bölümden kira sözleşmesine dayanarak devamlı yararlanan kiracı, aidat ve gecikme tazminatından ev sahibiyle birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının bu sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu aylık kira bedeli ile sınırlıdır ve yaptığı ödemeyi kiradan düşer."],["Site yönetimi aidat borcu için kesinleşmiş işletme projesi olmadan takibi nasıl sürdürür?","Kesinleşmiş bir işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararı yoksa icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması yoluna gidilemez. Bu durumda yönetimin sulh hukuk mahkemesinde genel hükümlere göre itirazın iptali davası açarak borcu kanıtlaması gerekir."],["Site aidat alacaklarında zamanaşımı süresi kaç yıldır?","Apartman ve site aidatı borçları periyodik edim niteliğinde olduğundan Türk Borçlar Kanunu'nun 147. maddesi uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir. Beş yıldan önceki dönemlere ilişkin aidat borçları için zamanaşımı def'i ileri sürülebilir."],["Aidat gecikme tazminatı ne zamandan itibaren işlemeye başlar?","Kat malikine işletme projesi veya borç bildirimi usulüne uygun tebliğ edilmemişse gecikme tazminatı icra takibinden önceki günler için işletilemez. Yargıtay uygulamasına göre önceden temerrüde düşürülmeyen borçlu için tazminat ancak ödeme emrinin tebliğinden itibaren hesaplanır."]],"tablolar":null,"kaynaklar":[["634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=634&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2004&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"]],"desc":"Ödenmeyen ortak gider ve avans payının tahsili, aylık %5 gecikme tazminatı, işletme projesinin belge niteliği ve kiracının sınırlı sorumluluğu.","category":"Kat Mülkiyeti & Site","court":"Sulh Hukuk Mahkemeleri (kat mülkiyeti uyuşmazlıkları) görevlidir; aidat alacakları için icra takibi de mümkündür.","duration":"Genel kurul kararının iptali davası kararın öğrenilmesinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır; aidat alacaklarında zamanaşımı 5 yıldır.","related":["site-yoneticisinin-gorev-ve-sorumluluklari","ortak-alanlarin-isgali-ve-mudahalenin-meni"],"sections":[["Ortak Gider Borcunun Kaynağı ve Gecikme Tazminatı Oranı","Apartman ve site aidatının hukuki adı ortak gider ve avans payıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi bu payı iki ölçüte bağlar: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kat malikleri eşit olarak; sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım ve onarım giderlerine, yönetici aylığına ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılır.  Maddenin ikinci fıkrası, payını ödemeyen kat malikinin geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödeyeceğini düzenler. Oran her zaman %5 değildi: 5711 sayılı Kanun'la yapılan ve 28.11.2007'de yürürlüğe giren değişiklikten önce aylık %10 idi. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 02.04.2009 tarihli, 2008/12165 E. ve 2009/3622 K. sayılı kararında, dış cephe onarım payına %10 yürüten hükmü 28.11.2007'den itibaren oranın %5 olacağı belirtilerek düzeltilip onanmıştır.  Aynı madde, kat malikinin ortak yerler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek veya bunlardan faydalanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek ödemeden kaçınamayacağını da belirtir. Antalya'da yılın çoğunu boş geçen yazlıklarda duyulan \"kullanmıyorum\" savunmasının dayanağı yoktur."],["Takibin Dayanağı: İşletme Projesi ve Borçlunun Belirlenmesi","Alacağın önce belgeye bağlanması gerekir. KMK m. 37, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yöneticinin gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapacağını, bu projenin en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar uygulanacağını düzenler; projede bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarları, her kat malikine m. 20 esaslarına göre düşecek miktar ve her malikin vermesi gereken avans tutarı gösterilir. Mevcut işletme projesi varsa geçici projenin bedeli, yürürlükteki proje bedelinin yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir (7579 sayılı Kanun). Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik karar alınır (önceki yedi günlük itiraz cümlesi 7579 sayılı Kanunla mülga edilmiştir).  Borçlunun kim olduğu ayrı bir sorundur. KMK m. 22 uyarınca gider, avans ve gecikme tazminatı borcundan, bağımsız bölümde kira akdine veya oturma hakkına dayanarak devamlı yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 02.05.2017 tarihli, 2017/1981 E. ve 2017/3785 K. sayılı kararında bu ilkeyi teyit ederek borçtan kural olarak kat malikinin sorumlu olduğunu, kiracının ise her ay için kira bedeli kadar müteselsil sorumlu bulunduğunu belirterek hükmü onamıştır."],["Yargıtay Uygulaması: Hangi Belge İtirazı Kaldırır?","İlamsız takipte borçlunun itirazı takibi durdurur; icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve genel mahkemede itirazın iptali yolları vardır. İlk yol yalnızca belirli nitelikte bir belge varsa işler: KMK m. 37'nin dördüncü fıkrası, kesinleşen işletme projelerinin veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararlarının İİK m. 68/1'de sayılan belgelerden olduğunu hükme bağlar.  Bu hükmün sınırı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 27.11.2018 tarihli, 2017/265 E. ve 2018/1766 K. sayılı kararında çizilmiştir. Site işletme kooperatifi hesap ekstresine dayanarak takip başlatmış, itiraz üzerine itirazın kaldırılmasını istemiş, yerel mahkeme talebi kabul etmiştir. Genel Kurul, takibin kesinleşmiş bir işletme projesine ya da kurulun gider kararına dayanmadığını; kooperatifin genel kurul tutanağı ile tahmini bütçesinin bu nitelikte olmadığını ve kayıtsız şartsız borç ikrarı içermediğini belirterek istemin reddi gerektiğine karar vermiş, direnme kararını bozmuştur.  Alacağın esası bakımından yönetimin konumu güçlüdür: 18. Hukuk Dairesi 22.02.2010 tarihli, 2009/9592 E. ve 2010/2498 K. sayılı kararında, itirazın iptali davasını kurul kararı miktar yönünden açık değil gerekçesiyle reddeden hükmü bozmuştur."],["Aidat Alacağında Görevli Mahkeme ve Yol Seçimi","Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; aidat alacağına dair itirazın iptali davaları da bu kapsamdadır. Yetkide anagayrimenkulün bulunduğu yer esas alınır.  Yol seçimi belgeye göre yapılır. Kesinleşmiş işletme projesi veya kurulun gider kararı varsa icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması istenebilir; bu yol hızlıdır. Belge zayıfsa sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açmak, her türlü delille ispat imkânı verdiği için daha güvenlidir.  Antalya'daki çok bloklu sitelerde görev ayrıca incelenmelidir: site birden fazla parsel üzerinde kurulmuş ve KMK m. 66 ve devamındaki toplu yapı hükümlerine göre toplu yapı yönetimine geçilmemişse genel hükümler uygulanır."],["Gecikme Tazminatı Ne Zamandan İtibaren İşler?","Gecikme tazminatı kendiliğinden işlemez; başlangıcının saptanması gerekir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 21.09.2023 tarihli, 2023/6389 E. ve 2023/7629 K. sayılı kararında, ortak gider alacağına ilişkin kanun yararına temyiz incelenmiş ve tazminatın başlangıcının açıkça belirlenmiş olması gerektiği vurgulanmıştır. Borçlunun borcu takipten önce öğrenmediği saptandığından tazminatın ödeme emrinin tebliğinden itibaren hesaplanacağı kabul edilmiş, bozma talebi reddedilmiştir.  Pratik sonucu şudur: borç kat malikine usulüne uygun bildirilmemişse tazminat, ödeme emrinin tebliğinden öncesi için istenemez. İşletme projesinin bildirimi bu yüzden şekli bir zorunluluk değil, tazminatın başlangıcını öne çeken bir tercihtir. Alacağın kendisi periyodik edim niteliğinde olduğundan Türk Borçlar Kanunu m. 147 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir; dayanak kurul kararının iptali gerekiyorsa KMK m. 33'teki süreler ayrıca gözetilir."],["Antalya'da Site Aidatı Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek","Aidat uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen alacağın tutarı değil, dayandırıldığı belgedir. Yönetim tarafında projenin usulüne uygun tebliği ve kurul kararlarının miktar ile dönem yönünden açık yazılması takibi ayakta tutar. Borçlu tarafında oranın %5'i aşıp aşmadığı, tazminatın başlangıcı, zamanaşımı ve kiracı ise kira bedeli sınırı incelenir.  MOD HUKUK, Antalya'da kat mülkiyeti hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir."]]}