{"slug":"tapu-iptal-ve-tescil-davasi-dava-sartlari-ve-yolsuz-tescil","title":"Tapu İptal ve Tescil Davası: Dava Şartları","yazildi":true,"tarih":"2026-10-04","ruSlug":"otmena-zapisi-v-reestre-turtsii-zloupotreblenie-doverennostyu","enSlug":"cancel-title-deed-turkey-power-of-attorney-abuse","guncelleme":null,"ozet":["Tapu iptal ve tescil davasının kanuni dayanağı TMK m.1025'tir; yolsuz tescil kavramı TMK m.1024/2'de tanımlanır.","Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi HMK m.12 gereği kesin yetkilidir.","Dava kural olarak kayıt malikine karşı açılır; hasım, dava sebebine göre ayrıca belirlenir.","Muris muvazaası gibi sebeplerde süre aranmaz; kadastro öncesi sebeplerde 3402 sayılı Kanun m.12'deki on yıllık süre dikkate alınır.","İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023); bu nedenle ihtiyati tedbir ve iyiniyet ispatı belirleyicidir."],"sss":[["Tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkeme neresidir?","HMK m.2 uyarınca dava değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Yetki bakımından HMK m.12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve bu yetki tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez."],["Dava kime karşı açılır?","Kural olarak tapu kütüğünde adına kayıt bulunan kişi veya kişilere karşı açılır. Kayıt maliki ölmüşse mirasçılarına, olaya göre kamu kurumlarına da yöneltilebilir. Vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi bazı sebeplerde vekilin de davalı gösterilmesi mümkündür; hasım somut olayın sebebine göre belirlenir."],["Her tapu iptal davası zamanaşımına tabi değil midir?","Hayır. Muris muvazaası ve vekâletin kötüye kullanılması gibi sebeplere dayanan davalar kural olarak zamanaşımına bağlı değildir. Ancak kadastro tespitinden önceki hukuki sebeplere dayanan davalarda 3402 sayılı Kanun'un 12. maddesindeki on yıllık süre dikkate alınır."],["Taşınmaz üçüncü bir kişiye satılmışsa dava açılabilir mi?","Alıcı iyiniyetliyse TMK m.1023 gereği kazanımı korunur ve iptal istenemez. Alıcı yolsuzluğu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa TMK m.1024 uyarınca bu tescile dayanamaz. Bu nedenle iyiniyet, davanın kilit noktasıdır."],["Tapu iptal ve tescil davasında ihtiyati tedbir istenebilir mi?","Evet. HMK m.389 şartları oluşmuşsa taşınmazın devrini önlemek için ihtiyati tedbir talep edilebilir. Gerekçede devir riski somut olarak gösterilmelidir; karar kayda şerh edilerek üçüncü kişilere karşı da etki doğurabilir."]],"tablolar":null,"kaynaklar":[["4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1023, 1024, 1025","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=4721&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2, 12, 114, 119, 303, 389","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6100&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=3402&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6325&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2022/946 K.2023/1154, 29.11.2023","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/978466300"],["Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2019/821 K.2022/268, 08.03.2022","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/770002500"],["Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2011/2-295 K.2011/359, 25.05.2011","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/77047300"],["Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2016/10148 K.2019/5740, 07.11.2019","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/560558000"],["Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2021/949 K.2023/795, 13.09.2023","https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/963018700"]],"desc":"Tapu iptal ve tescil davasında yolsuz tescil, görevli mahkeme, kesin yetki, taraf sıfatı, kadastro süresi ve iyiniyetli üçüncü kişi sorunları.","category":"Kira & Gayrimenkul","court":"Sulh Hukuk Mahkemesi (kira uyuşmazlıkları) veya Asliye Hukuk Mahkemesi (tapu iptali, ecrimisil, izale-i şüyu) görevlidir.","duration":"Kira tespit ve tahliye davaları ilk derecede 6-10 ay, istinaf dahil 12-18 ay sürebilir.","related":["muris-muvazaasi-nedeniyle-tapu-iptali","tapu-iptal-ve-tescil-davasi-vekalet-gorevinin-kotuye-kullanilmasi","sakli-payli-mirascilar-ve-tenkis-davasi","izale-i-suyu-ortakligin-giderilmesi-davasi","ecrimisil-haksiz-isgal-tazminati-davasi"],"sections":[["Yolsuz Tescil Kavramı ve Davanın Hukuki Dayanağı","Tapu iptal ve tescil davası, tapu siciline yapılmış bir kaydın gerçek hukuki durumla örtüşmediğini ileri süren kişinin kaydın düzeltilmesini istediği davadır. Kanundaki karşılığı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1025. maddesidir. Bu hükme göre ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, ya da bir tescil yolsuz biçimde terkin edilmiş veya değiştirilmişse, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Aynı madde, iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni hakları ile her türlü tazminat istemini saklı tutar.\n\nTescilin ne zaman yolsuz sayılacağı TMK m.1024/2'de yazılıdır: bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Uygulamada bu iki ihtimal geniş bir alanı kapsar. Sahte veya geçersiz bir vekâletnameyle yapılan devir, ehliyetsiz bir kişinin yaptığı satış, şekil şartına uyulmadan yapılmış sözleşme, sonradan ortadan kalkan bir sebebe dayanan tescil ve mirasçıların payını dikkate almayan intikal işlemleri bunlar arasındadır. Her birinde ortak nokta, tapudaki kaydın arkasında ayakta duran geçerli bir sebebin bulunmamasıdır.\n\nBurada önemli bir ayrım vardır: tapu iptal ve tescil davası bir davanın adı, yolsuz tescil ise o davanın dayandığı hukuki sebeplerden yalnızca biridir. Muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, hile veya sahtecilik gibi başka sebepler de aynı sonuca, yani kaydın iptaline ve tescile yönelir. Hangi sebebe dayanıldığı, hem ispat konusunu hem de ileride kesin hüküm ve süre tartışmalarını belirler. Bu yazıda tek bir sebebin ayrıntısına girmeden, bütün bu davaların ortak dava şartları ve yargılama çerçevesi ele alınmaktadır."],["Görevli ve Yetkili Mahkeme","Dava şartları, mahkemenin davayı esastan inceleyebilmesi için gerekli olan ön koşullardır ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 114. maddesinde sayılmıştır. Maddede yargı yolunun caiz olması, mahkemenin görevli olması, yetkinin kesin olduğu hâllerde mahkemenin yetkili bulunması, tarafların taraf ve dava ehliyetine sahip olması, dava takip yetkisi, vekilin usulüne uygun vekâletnamesinin bulunması, gider avansının yatırılması, davacının hukuki yararının bulunması ile aynı davanın daha önce açılmamış ve kesin hükme bağlanmamış olması yer alır. Bunlardan biri eksikse mahkeme davayı usulden reddeder; eksiklik kamu düzenine ilişkin olduğundan hâkim bunu kendiliğinden gözetir.\n\nTapu iptal ve tescil davası bir malvarlığı hakkına ilişkin olduğundan HMK m.2/1 uyarınca görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmazın değeri ne kadar düşük olursa olsun sulh hukuk mahkemesinde bu dava görülmez. Yargı yolu bakımından da genel kural adli yargıdır; ancak tapu kaydı idari bir işlemin sonucu ise, örneğin bir idari işleme bağlı olarak oluşmuşsa, uyuşmazlığın özelliğine göre idari yargı sorunu gündeme gelebilir. Bu ihtimal somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.\n\nYetki bakımından HMK m.12/1 belirleyicidir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kesin yetki, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez ve davalının yerleşim yeri bu durumda ölçü olmaz. Dava birden fazla taşınmazı kapsıyorsa, HMK m.12/3 gereği taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılabilir. Yanlış yerde açılan davada yetki itirazı ve mahkemenin kendiliğinden yaptığı denetim, sürecin gereksiz uzamasına yol açar.\n\nDava şartları arasında sıklıkla gözden kaçan bir diğer başlık davacının hukuki yararıdır. Davacının ayni hakkının tapudaki kayıt nedeniyle gerçekten zedelendiğini göstermesi gerekir. Kendisine ait olmayan bir payın iptalini isteyen veya hakkı başka bir davada zaten kesin biçimde sonuçlanmış olan kişinin davası, esasa girilmeden reddedilebilir. Vekille takip edilen davada usulüne uygun vekâletnamenin sunulması ve gider avansının yatırılması da aynı madde kapsamında şarttır; bu eksikler tamamlanmazsa dava usulden sonuçlanır."],["Taraf Sıfatı: Davanın Kime Yöneltileceği","Dava şartlarının en çok hata yapılan başlıklarından biri, davanın doğru kişiye yöneltilmesidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 29.11.2023 tarihli kararında (E.2022/946, K.2023/1154) tapu iptali ve tescil davalarının kural olarak tapu sicilinde adına tescil yapılmış kişi veya kişilere karşı açılacağını belirtmiştir. Bunun nedeni açıktır: kararın infazı tapudaki kayıt maliki üzerinde gerçekleşir. Kayıt malikinin ölmüş olması hâlinde husumet mirasçılarına yöneltilir; olaya göre köy, belediye, orman idaresi veya Hazine gibi kurumların davaya katılması da gerekebilir.\n\nAynı kararda, vekâlet görevinin kötüye kullanılması sebebine dayanan davalarda kayıt malikinin yanında vekilin de davalı gösterilebileceği, çünkü ispatın asıl olarak vekil ile kayıt maliki arasındaki ilişkiye ilişkin olduğu kabul edilmiştir. Mahkeme, bu yüzden vekil hakkında husumet yokluğundan ret kararı verilmesini yerinde bulmamıştır. Karardan çıkan genel sonuç şudur: hasım belirlemesi, her somut olayın sebebine göre ayrıca düşünülmelidir. Sıfat yokluğu, taraf ehliyetinden farklı olarak maddi hukuka ilişkin bir sorundur ve yargılamanın her aşamasında dikkate alınır.\n\nDavanın birden fazla kayıt malikine karşı açıldığı hâllerde, malikler arasındaki ilişki de önem taşır. Hukuk Genel Kurulu'nun 08.03.2022 tarihli kararında (E.2019/821, K.2022/268), paylı mülkiyet üzere malik olan davalılar arasında mecburi değil ihtiyari dava arkadaşlığı bulunduğu, bu nedenle her davalı yönünden dava değerinin ayrı ayrı değerlendirildiği sonucuna varılmıştır. Uygulamada bu, kanun yolu ve parasal sınırlar bakımından fark yaratabilir."],["Hukuki Sebep Seçimi ve Kesin Hüküm","HMK m.303'e göre bir davadaki hükmün başka bir davada maddi anlamda kesin hüküm oluşturabilmesi için taraflar, dava sebepleri ve talep sonucunun aynı olması gerekir. Tapu davalarında asıl tartışma dava sebebi üzerinde çıkar. Aynı taşınmaz hakkında önce muris muvazaasına dayanıp sonra yolsuz tescile dayanmak, her zaman aynı davanın tekrarı sayılmaz.\n\nHukuk Genel Kurulu'nun yukarıda anılan 08.03.2022 tarihli kararına konu olayda, ilk dava muris muvazaasına dayanıyordu; eldeki davada ise davacı kendi payları bakımından yolsuz tescil iddiasında bulunuyordu. Bölge Adliye Mahkemesi, dava konusunun ve sebebinin farklı olması nedeniyle önceki kararın kesin hüküm oluşturmadığı yönünde direnmiş, Genel Kurul ise dosyayı kanun yolu sınırı açısından ele alarak temyiz isteminin miktardan reddine karar vermiştir. Bu karar, kesin hüküm tartışmasının dava sebebi ve konusu üzerinden yürütüldüğünü gösterir; ancak kararın esasa ilişkin bir kesin hüküm değerlendirmesi içermediği de unutulmamalıdır.\n\nDavacı için pratik sonuç şudur: dilekçede hangi hukuki sebebe dayanıldığı net yazılmalıdır. HMK m.119/1 uyarınca dava dilekçesinde dayanılan hukuki sebepler ve açık talep sonucu bulunmalıdır. Davacının ön inceleme aşamasında talebinin hangi sebebe dayandığını açıkça belirtmesi, mahkemenin davayı bu çerçevede sınırlandırmasına yol açar. Hukuk Genel Kurulu'nun 13.09.2023 tarihli kararı (E.2021/949, K.2023/795) da dilekçelerin bütününden ve ön inceleme beyanlarından hukuki sebebin belirlenmesi gerektiği yönündeki yaklaşımı yansıtmaktadır. Sebep seçiminin sonradan değiştirilmesi her zaman kolay değildir.\n\nTerditli talepler de bu çerçevede düşünülmelidir. Tescilin iptali mümkün olmayabileceği için, aynı dilekçede iptal ve tescil talebinin yanında, olmadığı takdirde taşınmazın bedeline ilişkin tazminat talebi birlikte ileri sürülebilir. Nitekim anılan 08.03.2022 tarihli Genel Kurul kararına konu dava da tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat istemine dayanıyordu. Taşınmazın sonradan iyiniyetli üçüncü kişiye geçme ihtimali bulunan dosyalarda, talebin baştan bu biçimde kurulması hak kaybı riskini azaltır."],["Süre Sorunu: Zamanaşımı, Hak Düşürücü Süre ve Kadastro","Tapu iptal ve tescil davalarında süre meselesi sebebe göre değişir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 07.11.2019 tarihli kararında (E.2016/10148, K.2019/5740) muris muvazaasına dayalı davalarda, talebin tapu iptali ve tescil ya da tazminat olmasına bakılmaksızın, 01.04.1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmediğini belirtmiştir. Hukuk Genel Kurulu da 29.11.2023 tarihli kararında, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve muris muvazaası sebebine dayalı tapu iptali ve tescil davalarının taşınmazın aynına ilişkin olduğunu ve zamanaşımına tabi olmadığını ifade etmiştir.\n\nAncak bu serbestlik mutlak değildir. Kadastro çalışması yapılmış taşınmazlarda 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12. maddesi uygulanır. Maddenin üçüncü fıkrasına göre kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz edilemez ve dava açılamaz. Hukuk Genel Kurulu, 25.05.2011 tarihli kararında (E.2011/2-295, K.2011/359) muris muvazaası, sahtecilik ve vekâletin kötüye kullanılması gibi iddiaların kural olarak süreye bağlı olmamasına rağmen, bu hâllerin kadastro tespitinden önceki bir döneme ilişkin olması ve on yıllık sürenin geçmiş olması durumunda davanın dinlenemeyeceğini kabul etmiştir. Kararda hak düşürücü sürenin kadastro tespitinden önceki sebepler bakımından işlediği vurgulanmıştır.\n\nBu iki yaklaşım birbiriyle çelişmez: süresiz dava hakkı, işlemin kadastro sonrasında yapıldığı ve tespitin kesinleşmesinden önceki hukuki sebeplere dayanılmadığı hâllerde geçerlidir. Taşınmazın kadastrosunun ne zaman kesinleştiği, işlemin bundan önce mi sonra mı yapıldığı bu nedenle dosyanın ilk incelenecek noktalarından biridir."],["İyiniyetli Üçüncü Kişi, Tedbir ve Arabuluculuk Sorusu","Davanın sonucunu en çok etkileyen konu, taşınmazın şu anki malikinin iyiniyetli olup olmadığıdır. TMK m.1023'e göre tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. Buna karşılık TMK m.1024/1 uyarınca ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Dolayısıyla davacının yükü, yolsuzluğu ispat etmenin yanında, kayıt malikinin bunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini göstermektir. Hukuk Genel Kurulu'nun 29.11.2023 tarihli kararında devir bedelinin rayiç değerin çok altında olması, ödemenin ispatlanamaması ve alıcı ile vekil arasındaki iş birliği göstergeleri bu denetimin dayanakları arasında değerlendirilmiştir. İyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmiş taşınmazda iptal yolu kapanır; geriye genellikle yolsuz tescili yapana karşı tazminat talebi kalır.\n\nTaşınmazın dava sürerken yeniden devredilmesi riski nedeniyle ihtiyati tedbir önem kazanır. HMK m.389/1'e göre mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından veya tamamen imkânsız hâle geleceğinden endişe edilirse, uyuşmazlık konusu hak hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir. Talebin gerekçesi somut devir riskini göstermelidir.\n\nSon olarak arabuluculuk sorusuna değinmek gerekir. 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı sayarak kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarını sıralar. Madde metninde tapu iptal ve tescil davası bu sayımda ayrıca yer almamaktadır. Yine de dava başka bir hukuki ilişki ile bağlantılıysa, örneğin kira veya ortaklığın giderilmesi talebiyle birlikte ileri sürülmüşse, güncel mevzuat ve uygulama ayrıca kontrol edilmelidir. Somut olayda bir avukata danışılması yerinde olur.\n\nÖzetle dava açmadan önce şu sıra izlenmelidir: önce güncel tapu kaydı ve tapu işlem dosyası temin edilir; taşınmazın kadastrosunun ne zaman kesinleştiği belirlenir; davanın dayandığı hukuki sebep ve hasım netleştirilir; kesin yetkili mahkeme tespit edilir; devir riski varsa tedbir talebi hazırlanır. Bu hazırlık yapılmadan açılan davalar çoğu kez esasa girilmeden dava şartı eksikliğiyle sonuçlanır. Bu yazı genel bilgi niteliğindedir; süreler, kanun yolu sınırları ve içtihat zamanla değişebileceğinden somut olayda güncel durumun ayrıca kontrol edilmesi gerekir."]]}