Mülkiyet Yerine İrtifak: 2942 Sayılı Kanun m. 4 ve m. 11

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 4. maddesi, kamulaştırma amacının elde edilmesi için yeterli olduğu takdirde taşınmazın belirli bir kısmı, yüksekliği, derinliği veya kaynaklar üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak kurulmasına imkân tanır. Enerji iletim hatları, doğal gaz boru hatları ile içme suyu ve kanalizasyon hatları bu yolun tipik uygulama alanlarıdır. 2942 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesine göre bedel yatırıldıktan sonra irtifak hakkının idare adına tesciline mahkemece karar verilir. Bedelin ölçüsü Kanun'un 11. maddesinin son fıkrasında belirlenmiştir: "Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir." Gözden kaçırılmaması gereken nokta irtifakın bölünmez bir hak olmasıdır: fiilen taşınmazın bir kısmında kullanılsa dahi yük bütün taşınmaz üzerindedir.

Değer Düşüklüğü Nasıl Hesaplanır ve Geçici İşgal Nedir?

İrtifak bedeli, taşınmazın irtifak tesisinden önceki değeri ile sonraki değeri arasındaki farktır. Önce taşınmazın tamamının bir bütün olarak değeri 11. maddeye göre belirlenir; arazilerde birinci fıkranın (f) bendi uyarınca gelir metodu, arsalarda (g) bendi uyarınca emsal karşılaştırması uygulanır. Ardından değer düşüklüğünün gerekçeleri ile oranı ve tutarı belirtilir. Elektrik direğinin dikildiği pilon yerlerinin ve idarece inşa edilen bina yerlerinin değeri ise mülkiyet kamulaştırmasındaki gibi ayrıca hesaplanıp malike ödenir. Geçici işgal ayrı bir kurumdur. 09.02.1331 kabul tarihli ve 16 sayılı Menafi Umumiyeye Müteallik Hususat İçin Efrada Ait Arazi ile Taşocaklarının Muvakkaten Sureti İşgali Hakkında Kanun'un 1. maddesi uyarınca il idare kurulu kararıyla, inşaatın sonuna kadar taşınmaza geçici olarak el konulabilir; kanunda sabit bir süre yoktur, süre işgal kararında gösterilir. Tazminat her işgal yılının sonunda malike ödenir. Mesken müştemilatından olan sulu, sebze, meyve ve çiçek bahçeleri geçici olarak işgal edilemez. Karayolu yapımında şantiye alanı veya geçici güzergâh ihtiyacı bu yola başvurulmasının başlıca sebebidir. Sürenin sonunda taşınmazın eski hâline getirilmesi gerekir; getirilmezse malik kamulaştırmasız el atma nedeniyle dava açabilir.

Yargıtay Uygulaması: Bina Dahil Değerleme ve Süresi Dolan İşgal

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 18.01.2012 tarihli, 2011/5-580 E., 2012/7 K. sayılı kararı değerlemenin kapsamını belirlemiştir. Enerji iletim hattı taşınmaz üzerindeki binaların üzerinden geçmese dahi, irtifak bedeli tespit edilirken taşınmazın üzerindeki tüm muhtesat ile birlikte değerinin belirlenmesi ve değer düşüklüğü oranının tüm taşınmaz değeri üzerinden uygulanması gerektiği oyçokluğuyla kabul edilmiş, direnme kararı bozulmuştur. Kararda ayrıca, arazilerde değer kaybının irtifaktan etkilenen alanın mülkiyet değerinin yüzde otuz beşini aşmaması yönündeki yerleşik uygulamaya işaret edilmiştir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 01.12.2025 tarihli, 2025/10075 E., 2025/15678 K. sayılı kararında idare, yüksek gerilim hattının direk boyları nedeniyle taşınmazın kullanımında kısıtlama doğmadığını ileri sürmüştü. Daire; arazi niteliğindeki taşınmaza gelir yöntemine göre değer biçilmesini ve taşınmazın niteliği, yüzölçümü, geometrik durumu ile güzergâh dikkate alınarak değer düşüklüğü oranının belirlenmesini isabetli bularak temyiz itirazlarını reddetmiştir. Aynı Dairenin 18.01.2024 tarihli, 2023/6342 E., 2024/668 K. sayılı kararı geçici işgale ilişkindir: süresi dolan işgalden sonra taşınmaz eski hâline getirilmemişse el atılan bölümün bedeli ile eski hâle getirme masrafları karşılaştırılır; masraflar fazlaysa zemin bedelinin tahsiline ve tapunun iptali ile idare adına tesciline hükmedilir.

İrtifak Bedelinde Asliye Hukuk, İşgal Kararında İdari Yargı

İrtifak hakkı bedelinin tespiti ve tescil davası, 2942 sayılı Kanun'un 10. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür; kanun yolu incelemesi Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'ne aittir. İdarenin kamulaştırma yapmaksızın taşınmazdan hat geçirmesi hâlinde açılacak kamulaştırmasız el atma davası da aynı mahkemede görülür. Buna karşılık kamu yararı kararı ile kamulaştırma kararının iptali istemi idare mahkemesinin, acele kamulaştırmaya ilişkin Cumhurbaşkanı Kararının iptali istemi Danıştay'ın görev alanındadır. Geçici işgal kararı da idari işlem olduğundan iptali idari yargıda istenir; işgalden doğan bedel, ecrimisil ve eski hâle getirme talepleri ise adli yargıda ileri sürülür. Antalya'da enerji iletim, doğal gaz ve atık su hatlarının geçtiği güzergâhlarda bu dosyalar yoğunlaşır; taşınmazın bulunduğu ilçeye göre Antalya, Alanya, Manavgat, Serik veya Elmalı asliye hukuk mahkemeleri görevlidir.

Süreler, Terkin İstemi ve Yargılama Sırasındaki Devir

İrtifak kamulaştırmasında malikin en kritik süresi, 2942 sayılı Kanun'un 14. maddesindeki otuz gündür: mahkemece yapılan tebligattan itibaren bu süre içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. Geçici işgalde sürenin kaynağı il idare kurulu kararıdır; kararda gösterilen süre ve uzatmalar dolduğunda eski hâle getirme yükümlülüğü doğar. Kamulaştırmasız el atmaya dönüşen durumlarda bedel talebi, 1956 tarihli içtihadı birleştirme kararları uyarınca zamanaşımına tabi değildir. Taşınmazın yargılama sırasında satılması ise dosyayı doğrudan etkiler: Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 125. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca devralan kişi davacı yerine geçer. Yüklü taşınmazın ifrazı hâlinde irtifak her parselde devam eder. İrtifak belirli parsellerde kullanılmıyorsa o parsellerin malikleri terkin isteyebilir; istem tapu müdürlüğüne yapılır ve bir ay içinde itiraz edilmezse terkin gerçekleşir (TMK m. 793).

Antalya'da İrtifak Kamulaştırması Dosyalarında Hukuki Destek

İrtifak dosyalarında tartışma çoğu zaman metrekare biriminde değil, değer düşüklüğü oranında yaşanır; taşınmazın bir bütün olarak değerlenip değerlenmediği belirleyicidir. MOD HUKUK, Antalya'da kamulaştırma ve gayrimenkul hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir.

Sık sorulan sorular

Geçici işgal nedir?

Geçici işgal, genel yararı ilgilendiren bir inşaat ya da imalat için gereken özel arazinin, mülkiyeti geçmeden inşaat bitene kadar kullanılmasıdır. 16 sayılı Kanun'un 1. maddesine göre işgal, "meclis-i idare" (bugünkü uygulamada il idare kurulu) kararına dayanır.

Geçici işgal ne kadar sürer?

Kanun, işgale inşaatın bitimine kadar izin verir (m. 1). Uygulamada karar süreli çıkar ve uzatılabilir; Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 2024/668 K. sayılı kararına konu olayda il idare kurulu üç yıllık karar vermiş, ardından süreyi bir yıl uzatmıştır.

Geçici işgal tazminatı nasıl hesaplanır?

Hasar tazminatı her işgal yılının sonunda ödenir (m. 9). Depo veya imalat yeri olarak kullanılan arazide işgal süresince kira bedeli ile arazinin eski hâle getirilmesi masrafı esas alınır (m. 10). Tazminata itiraz eden ilgili mahkemede dava açabilir (m. 11).

Geçici işgal ile kamulaştırma arasındaki fark nedir?

Kamulaştırmada mülkiyet ya da irtifak hakkı idareye geçer ve bedeli 2942 sayılı Kanun'a göre asliye hukuk mahkemesi belirler (m. 10). Geçici işgalde arazi yalnızca süreli kullanılır ve sonunda malike geri verilir.

Geçici işgal süresi bitti, arazi eski hâline getirilmedi. Ne yapılır?

İşgal bitince idarenin araziyi eski hâle getirmesi gerekir. Getirilmemişse malik, kamulaştırmasız el atma nedeniyle asliye hukuk mahkemesinde eski hâle getirme ve ecrimisil isteyebilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin yerleşmiş uygulamasına göre eski hâle getirme masrafı yer bedelinden fazlaysa zemin bedeli idareden tahsil edilir ve tapu idare adına tescil edilir (2024/668 K.).

İrtifak hakkı kamulaştırma bedeli nasıl belirlenir?

Bedel, taşınmazın irtifaktan önceki değeri ile sonraki değeri arasındaki farktır (2942, m. 11). Taşınmazın tamamı bir bütün olarak değerlenir; üzerinde bina varsa zemin ve binanın toplam değeri esas alınır (Yargıtay HGK, 18.01.2012, 2011/5-580 E., 2012/7 K.).

Kamulaştırmaya karşı dava kaç gün içinde açılır?

Mahkemenin 10. madde uyarınca yaptığı tebligattan (ilanla tebligatta ilan tarihinden) itibaren otuz gün içinde, idari yargıda iptal davası ve adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açılabilir (2942, m. 14).

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.