Tahliye Takibinin İki Ayrı Dayanağı

Kiralanan taşınmazın icra yoluyla tahliyesi, İcra ve İflas Kanunu'nda birbirinden ayrı iki başlık altında düzenlenmiştir. Birincisi kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan ilâmsız takiptir; adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin İİK m.269 ve devamı hükümlerine tabidir ve borçluya uygulamada örnek 13 olarak bilinen ödeme emri gönderilir. İkincisi yazılı tahliye taahhüdüne dayanan takiptir; İİK m.272 ve devamında düzenlenmiştir ve bu takipte borçluya ödeme emri değil tahliye emri tebliğ edilir. İki yolun dayanağı, tebliğ edilen evrakın türü, borçlunun ileri sürebileceği itirazlar ve ispat rejimi farklıdır. Uygulamadaki hataların önemli bir bölümü, iki yolun birbirine karıştırılmasından veya takibin türüne uymayan bir örnek evrakın kullanılmasından kaynaklanır.

Kira Alacağı Nedeniyle Takipte Süreç ve Kiracının Hakları

Kira alacağı nedeniyle başlatılan takipte ödeme emrini alan kiracı, İİK m.269/2 uyarınca yedi gün içinde itiraz sebeplerini İİK m.62 hükümleri dâhilinde icra dairesine bildirmek zorundadır. Kiracı itirazında kira akdini ve varsa sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse akdi kabul etmiş sayılır; bu durumda kira ilişkisinin ve kira miktarının kesinleştiği kabul edilir ve bunlar artık icra mahkemesinde tartışılamaz. Kiracı akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya başka bir sebeple istenemeyeceğini ileri sürüyorsa, İİK m.269/c gereğince bunu noterlikçe resen düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş yahut alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belgeyle ya da resmî dairelerin usulüne göre verdiği bir makbuz veya vesikayla ispat etmek zorundadır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 12.10.2021 tarihli 2021/7002 E., 2021/8792 K. sayılı kararında, sunulan banka dekontlarında takip konusu kira borcuna atıf bulunmadığı için bunların İİK m.269/c kapsamında belge sayılmayacağını kabul etmiştir.

Yargı Uygulamasında Ödeme Emrinin Geçerliliği ve Taahhüt

Ödeme emrinin kanuna uygun düzenlenmesi tahliyenin ön şartıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 05.11.2015 tarihli 2015/6374 E., 2015/9527 K. sayılı kararında, örnek 13 ödeme emrinde otuz ve yedi günlük sürelerin metin kısmında değil yalnızca matbu dipnotta yazılı olduğunu saptamış; İİK m.269/1 yollamasıyla uygulanan Türk Borçlar Kanunu m.315'teki otuz günlük ödeme süresinin ödeme emrinde açıkça yazılmasının zorunlu olduğunu, yasal koşulları taşımayan ödeme emrine dayanılarak tahliye kararı verilemeyeceğini belirterek tahliye kararını bozmuştur. Aynı Daire 07.04.2014 tarihli 2014/3419 E., 2014/4416 K. sayılı kararında, verilen ödeme süresinin en az otuz gün olmaması hâlinde ödeme emrinin hukuki sonuç doğurmayacağını ve temerrüt nedeniyle tahliye koşullarının oluşmayacağını kabul etmiştir. Tahliye taahhüdüne dayalı takipte ise Daire 12.03.2012 tarihli 2012/545 E., 2012/3824 K. sayılı kararında, noterlikçe düzenlenmemiş ve tarihi inkâr edilen taahhüde dayanılarak İİK m.275 uyarınca itirazın kaldırılmasının istenemeyeceğini belirtmiştir.

Görevli Mahkeme: İcra Mahkemesi Görevsizlik Kararı Veremez

Tahliye uyuşmazlıklarında görev, takibin dayanağına göre belirlenir. Kira alacağı nedeniyle yapılan takipte itiraz edilirse alacaklı, İİK m.269-d yollamasıyla icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. Tahliye taahhüdüne dayalı takipte alacaklının seçimlik hakkı vardır: icra mahkemesinden İİK m.275 uyarınca itirazın kaldırılması ve tahliye isteyebileceği gibi, genel mahkemede İİK m.67 uyarınca itirazın iptali ve tahliye davası da açabilir. İcra mahkemesi bu istemler bakımından görevsizlik kararı veremez; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 12.03.2012 tarihli kararında, İİK m.4 gereğince icra mahkemesinin takip hukukuna ilişkin istemleri ya kabul ya da reddetmesi gerektiğini, dosyayı sulh hukuk mahkemesine gönderemeyeceğini belirtmiştir. İcra takibinden bağımsız olarak açılan tahliye davaları ise sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Otuz Gün, Yedi Gün, On Beş Gün ve Altı Ay

Tahliye sürecine bağlanan süreler kısadır ve birbirine karıştırılmaya elverişlidir. Kira alacağı nedeniyle yapılan takipte itiraz süresi ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gündür; ödeme süresi ise İİK m.269/1 yollamasıyla Türk Borçlar Kanunu m.315 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Yargıtay uygulamasına göre bu süre ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde en az on gündür. Tahliye taahhüdüne dayalı takipte tahliye emrine itiraz süresi yedi gündür; İİK m.272'de öngörülen on beş günlük süre ise itiraz edilmemesi hâlinde kiracının zorla çıkarılabilmesi için beklenmesi gereken süredir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 05.04.2012 tarihli 2012/2532 E., 2012/5393 K. sayılı kararında, yedi gün içinde itiraz edilmesi hâlinde on beş gün geçmeden itirazın kaldırılmasının istenmesine engel bulunmadığını belirtmiştir. İtirazın kaldırılması istemi, İİK m.269-d yollamasıyla m.68 uyarınca itirazın alacaklıya tebliğinden itibaren altı ay içinde ileri sürülmelidir. İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak kararın tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir.

Takip Evrakının Usulüne Uygunluğu

Tahliye takiplerinde sonucu belirleyen şey çoğu zaman esasa ilişkin bir tartışma değil, takip evrakının kanuna uygun düzenlenip düzenlenmediği ve sürelerin doğru hesaplanıp hesaplanmadığıdır. Ödeme emrinde yazılı sürenin eksikliği gibi tek bir usul hatası, temerrüt fiilen gerçekleşmiş olsa dahi tahliye talebinin reddine yol açabilir. MOD HUKUK, Antalya'da icra ve iflas hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir.

Sık sorulan sorular

Ödenmeyen kira için icradan gelen tahliye ödeme emrine karşı itiraz süresi kaç gündür?

İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesi uyarınca kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır. Yedi gün içinde kira sözleşmesine ve imzaya açıkça itiraz edilmezse kira ilişkisi kesinleşir.

Kira alacağına dayalı ilamsız tahliye takibinde kiracıya kaç gün ödeme süresi verilir?

İİK m. 269/1 yollamasıyla Türk Borçlar Kanunu m. 315 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz gün ödeme süresi verilmesi zorunludur. Yargıtay içtihatlarına göre ödeme emrinde bu otuz günlük sürenin açıkça gösterilmemesi halinde tahliye kararı verilemez.

Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde süreç nasıl işler?

İİK m. 272 uyarınca tahliye taahhüdüne dayanılarak başlatılan takipte kiracıya tahliye emri gönderilir. Kiracının tahliye emrine yedi gün içinde itiraz hakkı vardır; itiraz edilmezse on beş günlük sürenin dolmasıyla birlikte taşınmaz icra yoluyla zorla tahliye edilir.

Kiracı icra takibinde kiranın ödendiğini nasıl ispatlar?

İİK m. 269/c uyarınca kiracı kiranın ödendiğini noterlikçe resen düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş bir belgeyle, alacaklının ikrar ettiği bir belgeyle ya da resmi dairelerin usulüne göre verdiği bir makbuzla ispatlamak zorundadır. Takip konusu borca açık atıf içermeyen banka dekontları Yargıtay tarafından geçerli ödeme belgesi sayılmamaktadır.

İcra takibine kiracı itiraz ederse alacaklı hangi mahkemeye başvurmalıdır?

Kiracının itirazı üzerine alacaklı İİK m. 269-d ve m. 275 uyarınca icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye talep edebilir. Tahliye taahhüdünde alacaklı ayrıca genel mahkemede İİK m. 67 uyarınca itirazın iptali ve tahliye davası da açabilir. İcra mahkemesi takip hukukuna ilişkin bu istemler hakkında görevsizlik kararı veremez.

İcra mahkemesinin verdiği tahliye kararı ne zaman uygulanabilir?

İcra mahkemesince verilen tahliye kararının infazı için kararın kesinleşmesi şart değildir. Ancak İcra ve İflas Kanunu uyarınca tahliye kararının borçluya tefhim veya tebliğ edilmesinden itibaren on gün geçmesi zorunludur.

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.