Otoparkın Hukuki Niteliği: Eklenti mi, Ortak Yer mi?

Site otoparkı uyuşmazlıklarının hemen tamamı tek soruda düğümlenir: park yeri ortak yer midir, yoksa belirli bir bağımsız bölümün eklentisi midir? Ayrımın kaynağı tapu kaydıdır: park yeri tapuda bir bağımsız bölümün eklentisi olarak gösterilmişse o bölümün malikine aittir, gösterilmemişse 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi uyarınca ortak yerdir. Ortak yer olduğu belirlendiğinde 16. madde devreye girer: kat malikleri bütün ortak yerlere arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Her kat malikinin otoparktan yararlanma hakkı vardır; yararlanmanın nasıl düzenleneceği ise ayrı bir sorundur. Kiraya verme bakımından kanun çok daha katıdır. 45. madde, anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünen kısmının devri gibi temliki tasarrufların ya da dış duvarların, çatı veya damın reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceğini hükme bağlar; ortak yerin kiraya verilmesi bu kapsamdadır ve çoğunluk kararıyla gerçekleştirilemez.

Kullanım Düzeni, Tahsis ve Ortak Yerin Kiralanması

Ortak otoparkın kullanım düzeni kurulca hakkaniyete uygun belirlenir. Bağımsız bölüm sayısı park yeri sayısından fazlaysa dönüşümlü kullanım veya kura usulü benimsenebilir; bu düzenleme kullanıma ilişkindir, mülkiyeti değiştirmez ve kalıcı bir ayni hak sağlamaz. Kullanım hakkının kapsamı da sınırlıdır: bir bloğa veya kat malikine park yeri tahsis edilmiş olması, yalnızca kendileri ya da kiracıları tarafından park amacıyla kullanma imkânı verir, üçüncü kişilere kiraya verme yetkisi doğurmaz. Güvenlik hizmetinde tablo farklıdır. Özel güvenlik, kamera ve bariyer hizmetlerinin bedeli ortak gider niteliğindedir ve KMK m. 20'deki ölçütlere göre paylaştırılır; bu sistemlerin ilk kez kurulması yenilik ve ilave sayılıyorsa m. 42 uygulanır ve sayı ile arsa payı çoğunluğu aranır.

Yargıtay Uygulaması: Üst Kurul Kararı Oybirliğinin Yerine Geçmez

Konunun en kapsamlı incelemesi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.01.2022 tarihli, 2017/2002 E. ve 2022/57 K. sayılı kararında yapılmıştır. Tek parsel üzerine kurulu sitede B, C ve D bloklardaki bağımsız bölümlerin tapuda garaj eklentisi bulunduğu, A bloktakilerin bulunmadığı; dava konusu 27 garajın ise ortak yer niteliğinde olduğu saptanmıştır. Yönetim planı da otoparkları ortak yer saymış, kullanım şeklinin kurulca hakkaniyete göre belirleneceğini öngörmüştür. Blok yöneticilerinden oluşan üst kurul, bu garajların bir servis şirketince kiralanıp tahsilatın A blok adına yapılarak A blokla mahsuplaşmasına karar vermiştir. Genel Kurul, anılan kararın tüm kat maliklerinin oybirliğiyle verdiği bir karar niteliğinde olmadığını; bu nedenle ortak yerlerin ancak oybirliğiyle kiraya verilebileceğini öngören KMK m. 45 karşısında hüküm ifade etmeyeceğini belirlemiştir. Karar iki sonuç daha içerir. Birincisi, garajların kullanım hakkı bir bloğa verilmiş sayılsa bile bu hakkın yalnızca garaj olarak kullanma imkânı vereceği, kiraya verme hakkı doğurmayacağıdır. İkincisi, elde edilen gelirin site ortak yönetimi kasasına girmesi gerektiği ve her kat malikinin bunun için site adına dava açabileceğidir. Direnme kararı bu gerekçelerle bozulmuştur.

Otopark ve Güvenlik Uyuşmazlıklarında Görevli Mahkeme

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ek 1. maddesi, bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceğini düzenler. Otoparkın ortak yer olduğunun tespiti, tahsis kararının iptali, müdahalenin men'i ve ortak yer gelirinin site kasasına dahil edilmesi istemleri bu kapsamdadır; yetki anagayrimenkulün bulunduğu yerdedir. Güvenlik hizmetinde ise ayrım yapılır: hizmet bedelinin kat malikleri arasında paylaştırılması sulh hukuk mahkemesinde görülür. Buna karşılık yönetimin güvenlik şirketiyle yaptığı sözleşmeden doğan uyuşmazlıklar genel hükümlere, güvenlik görevlisinin işçilik alacakları ise iş mahkemesinin görev alanına girer. Birden fazla parsel üzerine kurulu ve toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde genel hükümler uygulanacağından görev buna göre belirlenir; Antalya'daki çok parselli site yapılanmalarında bu inceleme dava açılmadan önce yapılmalıdır.

Tahsis Kararına İtiraz Süresi ve Gelir Talebinin Sınırı

Otoparkın bir bloğa veya kat malikine tahsisine ilişkin kurul kararına karşı iptal davası KMK m. 33'teki hak düşürücü sürelere tabidir: toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak birer ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açmalıdır. Ancak süre geçse bile her karar bağlayıcı hâle gelmez; kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde süre koşulu aranmaz. Nitekim ortak yerin oybirliği olmaksızın kiraya verilmesine ilişkin kararlar anılan Genel Kurul kararında görüldüğü gibi m. 45 karşısında hüküm ifade etmemektedir. Bu nedenle tahsis kararının kullanım düzenine mi kiralamaya mı ilişkin olduğu ayrıca değerlendirilmelidir. Ortak yer gelirinin site kasasına dahil edilmesi istemi bir alacak talebidir ve genel zamanaşımına tabidir; ecrimisil talebi ise geriye doğru beş yılla sınırlıdır. Uzun süren bir tahsiste müdahalenin men'i talebi zamanla sınırlanmasa da parasal talep sınırlanır.

Antalya'da Site Otoparkı Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek

İlk yapılacak iş tapu kaydı, mimari proje ve yönetim planının birlikte incelenmesidir. Park yeri tapuda eklenti değilse ortak yerdir; kullanım düzeni kurul kararıyla belirlenebilir ama kiraya verilmesi oybirliği olmadan mümkün değildir ve gelir site kasasına aittir. Antalya'da yazlık sitelerde park yeri sayısının bağımsız bölüm sayısının altında kalması bu uyuşmazlıkları sık gündeme getirir. MOD HUKUK, Antalya'da kat mülkiyeti hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir.

Sık sorulan sorular

Site içerisindeki otoparkın ortak yer mi yoksa eklenti mi olduğu nasıl belirlenir?

Ayrımın yasal kaynağı tapu kaydıdır. Park yeri tapuda belirli bir bağımsız bölümün eklentisi olarak tescil edilmemişse, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi uyarınca tüm kat maliklerinin ortak yeridir.

Site genel kurulunda çoğunluk oyuyla otoparkın bir bloğa kiralanması kararlaştırılabilir mi?

Hayır, KMK m. 45 gereğince ortak yerlerin kiralanması veya bir hakla kayıtlanması ancak tüm kat maliklerinin oybirliğiyle mümkündür. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre oybirliği bulunmaksızın alınan kiralama kararları geçersizdir.

Kullanım hakkı bir bloğa tahsis edilen otopark başkasına kiraya verilebilir mi?

Hayır, kullanım düzenlemesi kapsamında bir bloğa veya kat malikine park yeri tahsis edilmesi yalnızca park amacıyla kullanma hakkı sağlar. Bu tahsis, otoparkı üçüncü kişilere kiraya verme yetkisi doğurmaz.

Ortak yer niteliğindeki otoparkın kiralanmasından elde edilen gelir kime aittir?

Kira geliri ilgili bloğa değil doğrudan site ortak yönetiminin kasasına girmelidir. Her bir kat maliki elde edilen gelirin site kasasına aktarılması için site adına dava açma hakkına sahiptir.

Site otoparkı uyuşmazlıklarında dava hangi mahkemede açılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ek 1. maddesi uyarınca bu kanunun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde çözümlenir. Yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

Kat malikleri kurulunun otopark tahsis kararına karşı dava açma süresi nedir?

KMK m. 33 uyarınca toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malikler karar tarihinden, katılmayanlar öğrenmeden başlayarak birer ay ve her hâlde altı ay içinde iptal davası açabilir. Ancak yokluk veya mutlak butlan hâllerinde bu süreler aranmaz.

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.