Vekilin Yükümlülükleri ve Yolsuz Tescil

TBK m.502 uyarınca vekâlet sözleşmesi, vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir. Taşınmaz devri bakımından m.504/3 özel bir sınır koyar: vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz. Vekilin temel yükümlülüğü m.506/2'de tanımlanır; vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür ve m.506/3 uyarınca özen borcunun belirlenmesinde benzer alanda iş üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır. Bu yükümlülüğe aykırı biçimde yapılan devir, tapu sicili hukuku bakımından TMK m.1024 ile buluşur: bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur ve bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. TMK m.1025, ayni hakkı zedelenen kimseye tapu sicilinin düzeltilmesini dava etme imkânı tanır.

İki Aşamalı İnceleme ve Toplanacak Deliller

Bu davalarda inceleme iki aşamalıdır. Birinci aşamada vekilin, vekâlet verenin talimatına ve sadakat borcuna aykırı davranıp davranmadığı araştırılır. Devir bedelinin taşınmazın gerçek değerinin belirgin biçimde altında gösterilmesi, bedelin hiç tahsil edilmemesi ya da tahsil edilse bile vekâlet verene aktarılmaması, devrin vekilin kendisine veya yakınlarına yapılması bu aşamada ağırlık taşır. TBK m.508 uyarınca vekilin, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vermekle yükümlü olması, hesap verilmemiş olmasını başlı başına bir gösterge hâline getirir. İkinci aşamada TMK m.1023 ile m.1024 karşılaştırılır: tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunurken, yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken kişi bu korumadan yararlanamaz. Vekâletnamenin kapsamı, düzenlenme tarihi ve varsa azilnamenin tebliğ tarihi dosyanın belirleyici belgeleridir.

Üçüncü Kişinin İyiniyetinin Denetlenmesi

TMK m.1023'ün sağladığı koruma mutlak değildir ve iyiniyet iddiası TMK m.3/2 ölçütüyle denetlenir: durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz. Uygulamada bu denetim somut göstergeler üzerinden yürür. Taşınmazın rayiç değeri ile tapuda gösterilen bedel arasındaki fark, devirlerin kısa aralıklarla ardı ardına yapılmış olması, taraflar arasındaki akrabalık veya iş ilişkisi ve alıcının taşınmazı hiç görmeden edinmiş olması bu kapsamda değerlendirilir. Değer karşılaştırması için keşif yapılması ve emsal satış verilerinin toplanması, çoğu dosyada sonucu belirleyen aşamadır. Taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmiş ve kazanım korunuyorsa iptal ve tescil istemi sonuçsuz kalır; bu durumda vekâlet verenin talebi, vekile karşı TBK m.506 ve m.508 çerçevesinde tazminata dönüşür. Bu nedenle terditli talep kurulması yaygın bir tercihtir.

Asliye Hukuk Mahkemesi ve Kesin Yetki

Tapu iptali ve tescil istemi taşınmaz mülkiyetine ilişkin olduğundan HMK m.2 uyarınca asliye hukuk mahkemesinde görülür; sulh hukuk mahkemesi görevli değildir. Yetki kuralı emredicidir: HMK m.12/1, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar; dava birden fazla taşınmaza ilişkinse m.12/3 uyarınca taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir. Yargılama yazılı usulde yürür ve cevap süresi HMK m.127 uyarınca iki haftadır. Arabuluculuk bakımından bu uyuşmazlık 6325 sayılı Kanun m.18/B'de sayılanlar arasında değildir, dolayısıyla dava şartı değildir; buna karşılık aynı Kanun'un m.17/B hükmü, taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıkların arabuluculuğa elverişli olduğunu açıkça belirtir ve isteğe bağlı arabuluculuk yolunu açık tutar.

Tedbir Süreleri ve Zamanaşımı Ayrımı

Taşınmazın dava sürerken yeniden elden çıkarılması riski, ihtiyati tedbiri bu dosyaların ilk adımı hâline getirir. HMK m.389 uyarınca hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da imkânsızlaşacağından endişe edilen hâllerde tedbir kararı verilebilir; m.390/1 gereği talep, dava açılmadan önce esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeye yöneltilir. Dava açılmadan önce tedbir alınmışsa m.397/1 uyarınca tedbir talep eden, kararın uygulanmasını talep ettiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas hakkındaki davasını açmak zorundadır; aksi hâlde tedbir kendiliğinden kalkar. TMK m.1010 uyarınca çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları tapu kütüğüne şerh verilebilir ve şerh, sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Zamanaşımı bakımından ayrım önemlidir: mülkiyet hakkına dayanan iptal ve tescil istemi kural olarak zamanaşımına uğramazken, vekile yöneltilecek tazminat istemi TBK m.147/5 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir.

Önce Tedbir, Sonra Esas

Vekâletin kötüye kullanılmasına dayanan dosyalarda sonucu belirleyen unsur çoğu kez taşınmazın kimin elinde bulunduğudur. Taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçtiğinde iptal ve tescil yolu kapanır ve talep tazminata dönüşür; bu nedenle tapu kaydının izlenmesi, şerh ve tedbir başvurusunun gecikmeden yapılması esasa ilişkin hazırlıktan önce gelir. Vekâletname, azilname ve tapu işlem dosyası bu aşamada birlikte temin edilmelidir. MOD HUKUK, Antalya'da kira ve gayrimenkul hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir.

Sık sorulan sorular

Vekilin taşınmazı habersiz satması durumunda tapu iptal edilir mi?

Vekil taşınmazı müvekkilinin menfaatine aykırı ve sadakat borcunu çiğneyerek satmışsa işlem hukuka aykırıdır. Alıcı durumu biliyorsa veya gerekli özeni gösterdiğinde bilebilecek konumdaysa Türk Medeni Kanunu'nun 1024. maddesi gereği tescil yolsuzdur. Bu durumda mülk sahibi Türk Medeni Kanunu'nun 1025. maddesi uyarınca tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Taşınmazı vekilden alan üçüncü kişinin iyiniyeti nasıl denetlenir?

Üçüncü kişinin iyiniyeti Türk Medeni Kanunu'nun 3. maddesi çerçevesinde özen yükümlülüğüne göre değerlendirilir. Taşınmazın gerçek piyasa değeri ile resmi senetteki bedel arasındaki fark, ardı ardına yapılan hızlı devirler ve taraflar arasındaki yakın ilişkiler dikkate alınır. Durumun gerektirdiği özeni göstermeyen alıcı iyiniyet korumasından yararlanamaz.

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması davası hangi mahkemede açılır?

Tapu iptali ve tescil davaları taşınmaz mülkiyetine ilişkin olduğundan Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 2. maddesi gereğince asliye hukuk mahkemesinde görülür. Mahkemenin yetkisi kesin nitelikte olup davanın taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması zorunludur. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde de açılabilir.

Vekile karşı tapu iptali yerine tazminat davası açılabilir mi?

Taşınmaz tapu kütüğüne güvenen iyiniyetli bir üçüncü kişiye devredilmişse tapu iptali talep edilemez. Bu ihtimalde vekâlet veren vekile karşı Türk Borçlar Kanunu'nun 506 ve 508. maddelerine dayanarak taşınmazın bedeli için tazminat davası açabilir. Uygulamada hak kaybını önlemek için tapu iptali ve tescil, bunun mümkün olmaması hâlinde tazminat şeklinde terditli dava tercih edilir.

Taşınmaz devrini önlemek için ihtiyati tedbir kararı nasıl alınır?

Taşınmazın dava sürecinde başkalarına devredilmesini engellemek için mahkemeden Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 389. maddesi uyarınca ihtiyati tedbir istenir. Dava açılmadan önce tedbir alınmışsa kararın infazının istendiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas davanın açılması zorunludur. İki haftalık sürenin kaçırılması hâlinde ihtiyati tedbir kendiliğinden hükümsüz kalır.

Vekile karşı açılacak tazminat davasında zamanaşımı süresi kaç yıldır?

Mülkiyet hakkına dayanan tapu iptal ve tescil davası kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Ancak tapu iptalinin mümkün olmadığı durumlarda vekile yöneltilecek tazminat talepleri Türk Borçlar Kanunu'nun 147. maddesinin beşinci bendi gereğince beş yıllık zamanaşımına tabidir. Süre vekilin hesap verme borcunun muaccel olduğu tarihten itibaren işlemeye başlar.

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.