Uzama Mekanizması ve Sebepsiz Fesih Hakkı
TBK m.347, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin nasıl uzadığını ve hangi noktada gerekçesiz olarak sona erdirilebileceğini düzenler. Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; kanun bu yolu kiracı lehine kapatmıştır. Tek istisna hükmün son cümlesindedir: on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiracı her zaman, kiraya veren ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. TBK m.348 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
On Yılın Hesabı ve Örnek Bir Takvim
Hükmün en çok karıştırılan yanı sürenin nereden başladığıdır. On yıl, sözleşmenin başlangıcından değil, ilk sözleşme süresinin bitiminden sonra işleyen uzama yıllarından hesaplanır. Bir yıl süreli ve 1 Haziran 2014 başlangıçlı bir sözleşmede ilk dönem 1 Haziran 2015'te biter; birinci uzama yılı 2015-2016, onuncu uzama yılı 2024-2025 dönemidir. On yıllık uzama süresi 1 Haziran 2025'te dolar. Kiraya veren bu tarihten sonraki uzama yılının, yani 1 Haziran 2026'da bitecek dönemin sonu için fesih bildiriminde bulunabilir ve bildirimi en geç 1 Mart 2026'da kiracıya ulaştırmalıdır. Görüldüğü gibi bir yıllık bir sözleşmede bu hak fiilen on ikinci yılın sonunda kullanılabilir hâle gelir. Süre kaçırıldığında hak ortadan kalkmaz; kanun bu imkânı izleyen her uzama yılı için yeniden tanıdığından bildirim bir sonraki dönem için yapılabilir, ancak tahliye bir yıl ertelenmiş olur.
Bildirimin Geçerliliği ve Geçiş Hükmü
Uygulamada dosyalar çoğunlukla sürenin hesabı ile bildirimin geçerliliği üzerinden çözülür. Bildirimin yazılı olması yeterli görünse de üç aylık sürenin dolmasından önce kiracıya ulaşmış olması aranır; bu nedenle gönderim tarihi değil tebliğ tarihi esas alınır ve noter aracılığıyla yapılan bildirimler ispat kolaylığı sağlar. Sözleşmede birden fazla kiracı varsa bildirimin hepsine yöneltilmesi gerekir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise, TMK m.691 adi kiraya ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesini aradığından, bildirimin bu çoğunlukla yapılmış olması denetlenir. Eski tarihli sözleşmeler bakımından 6101 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi bir geçiş rejimi öngörmüştü: TBK m.347/1'in son cümlesi, on yıllık uzama süresi dolmamakla birlikte kalan süresi beş yıldan kısa olan sözleşmelerde beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlarda ise iki yıl sonra uygulanacaktı. Bu geçiş süreleri tamamlanmıştır.
Sulh Hukuk Mahkemesi ve İcra Yolunun Elverişsizliği
Bildirimle sona eren sözleşmede kiracı taşınmazı boşaltmazsa tahliye istemi HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesine yöneltilir. İİK m.272 kapsamındaki ilamsız tahliye takibi bu sebep için elverişli değildir; anılan hüküm sözleşmeyle kiralanan taşınmazın müddetinin bitmesine dayanır ve İİK m.275/2 uyarınca kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvette bir belge gösterebiliyorsa itirazın kaldırılması istemi reddedilir. Uzama yoluyla devam eden bir sözleşmede bu ihtimal yüksek olduğundan dava yolu tercih edilir. Uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklandığından 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a uyarınca dava şartı arabuluculuğa tabidir. Hükmün 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girdiği gözetilerek, aynı Kanun'un geçici 3. maddesi uyarınca bu tarihte ilk derece mahkemeleri, bölge adliye mahkemeleri ve Yargıtay'da görülmekte olan davalar bakımından dava şartı aranmaz.
Üç Aylık Bildirim Süresi ve Arabuluculuk Sırası
Kanunun açıkça düzenlediği tek süre üç aylık bildirim süresidir ve bu süre uzama yılının bitiminden geriye doğru hesaplanır. Kiracının sözleşmeyi uzatmama bildirimi için öngörülen süre ise sürenin bitiminden en az on beş gündür. Sözleşme, usulüne uygun bildirimle uzama yılının sonunda sona erer; kiracı bu tarihte taşınmazı boşaltmazsa tahliye davası açılır. Arabuluculuk başvurusunun sözleşmeyi sona erdiren tarihten sonra yapılması, dava hakkının doğumu bakımından güvenli yoldur. 6325 sayılı Kanun m.18/A/15 uyarınca büroya başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez; arabulucu süreci üç hafta içinde, zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatarak bitirir. Tahliye kararına karşı istinaf yoluna başvuru süresi HMK m.345 uyarınca ilamın tebliğinden itibaren iki haftadır.
Sebep Aranmayan Ancak Takvimi Katı Bir Hak
TBK m.347'ye dayanan fesih, kiraya verenden gereksinim ya da kiracıdan kaynaklanan bir kusur ispatı beklemez; bu yönüyle diğer tahliye sebeplerinden ayrılır. Buna karşılık hakkın kullanımı tamamen takvime bağlıdır ve üç aylık bildirim süresi kaçırıldığında sonuç bir yıl ertelenir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, uzama yıllarının sayımı ve bildirimin tebliğ tarihi bu nedenle tek bir tabloda birlikte görülmelidir. MOD HUKUK, Antalya'da kira ve gayrimenkul hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir.
Sık sorulan sorular
On yıllık uzama süresi sonunda kiracı sebep gösterilmeden tahliye edilebilir mi?
Evet, TBK m. 347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bunun için bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulması gerekir. Kiracı taşınmazı boşaltmadığı takdirde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.
On yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?
Sürenin hesabı sözleşmenin başlangıcından değil, ilk sözleşme süresinin bitiminden sonra işleyen uzama yıllarından yapılır. Örneğin bir yıl süreli bir sözleşmede ilk yılın tamamlanmasının ardından on yıllık uzama süresinin dolması beklenir. Bu süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih bildirimi ulaştırılarak hak fiilen on ikinci yılın sonunda kullanılabilir.
On yıllık tahliye bildirimi nasıl ve ne zaman yapılmalıdır?
TBK m. 348 gereğince fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Kanunun aradığı üç aylık sürenin hesabında bildirimin gönderilme tarihi değil, uzama yılının bitiminden önce kiracıya tebliğ edildiği tarih esas alınır. İspat kolaylığı sağlaması bakımından bildirimin noter aracılığıyla yapılması ve birden fazla kiracı varsa hepsine yöneltilmesi gerekir.
On yıllık kiracının tahliyesinde arabuluculuk zorunlu mudur?
Evet, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m. 18/B/1-a uyarınca dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu dava şartıdır. Arabuluculuk başvurusunun sözleşmeyi sona erdiren tarihten sonra yapılması dava hakkının doğumu bakımından güvenli kabul edilir. Başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.
On yıllık kiracı tahliyesi davası hangi mahkemede açılır?
Usulüne uygun bildirime rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmezse dava HMK m. 4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bu fesih sebebine dayalı olarak İİK m. 272 kapsamındaki ilamsız tahliye takibine başvurulması elverişli değildir. Mahkemenin vereceği tahliye kararına karşı istinaf yoluna başvuru süresi ise HMK m. 345 gereğince ilamın tebliğinden itibaren iki haftadır.
Ev sahiplerinin birden fazla olması durumunda fesih bildirimi nasıl yapılır?
Kiralanan taşınmaz paylı mülkiyete konu ise fesih bildirimi önemli bir yönetim işi sayılır. TMK m. 691 uyarınca adi kiraya ilişkin sözleşmelerin feshi için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi zorunludur. Dolayısıyla tahliye bildiriminin geçerli olabilmesi için bu yasal çoğunluk sağlanarak tüm kiracılara tebliğ edilmesi denetlenir.
Kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.