Yabancı olmak kira kurallarını değiştirir mi?

Türkiye'de bir konutu kiralayan ya da kiraya veren kişinin yabancı uyruklu olması, Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümlerinin uygulanmasını değiştirmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler TBK m. 339 ve devamında yer alır. Bu hükümler, kiracıyla birlikte kullanımı bırakılan eşya için de geçerlidir. Tek istisna, niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasıdır (TBK m. 339/1). Bu istisna, tatil amaçlı kısa kiralamaları konut kirası kurallarının dışında bırakabilir; ancak turizm amaçlı kiralamanın ayrıca izne bağlı olduğunu unutmamak gerekir (aşağıda beşinci başlığa bakın). Kanunda aksi öngörülmedikçe sözleşmelerin geçerliliği hiçbir şekle bağlı değildir (TBK m. 12). Yani sözlü kira da kurulabilir. Buna rağmen yazılı sözleşme yapmak, kira bedelini, süreyi, güvenceyi, aidatın kime ait olduğunu ve teslim durumunu ispat açısından çok daha güvenli hâle getirir. Kiracı aleyhine kira bedelinin belirlenmesi dışında değişiklik yapılamayacağı için (TBK m. 343), sözleşmeye konulan bazı şartlar geçersiz sayılabilir. Yalnızca yabancı dilde hazırlanan bir sözleşme, ileride Türk mahkemesinde tartışılırsa yeminli tercümeye ihtiyaç doğurabilir. Bu yüzden iki dilli bir metin hazırlamak ve tarafların içeriği gerçekten anladığından emin olmak yararlıdır; görüşmelerde ve belgelerde gerekirse yeminli tercüman ayarlanabilir.

Sözleşme, güvence ve yan giderler

Sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342/1). Güvence olarak para verilecekse kiracı, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Kıymetli evrak güvence olarak verilmişse bir bankaya depo edilir. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir (TBK m. 342/2). Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi iade etmek zorundadır (TBK m. 342/3). Uygulamada depozitonun kiraya verene elden ödenmesi yaygındır; bu durumda kanunun öngördüğü banka güvencesinden yararlanılamaz ve kiracı, ödemeyi belgelemekte zorlanabilir. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde cezai şart ödeneceğine ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair anlaşmalar geçersizdir (TBK m. 346). Dolayısıyla sözleşmedeki gecikme cezası maddeleri kiracıyı bağlamayabilir. Aidat, elektrik, su gibi yan giderlerin kime ait olduğu sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

Kira artışı ve kira bedelinin tespiti

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelere de uygulanır (TBK m. 344/1). Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa kira bedeli, aynı oranı geçmemek üzere hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (m. 344/2). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda hâkim, endeks değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek yeni bedeli belirler (m. 344/3). Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz (m. 344/4). Yabancı para kiralarının hangi durumlarda geçerli olduğu ayrıca incelenmelidir. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış veya kiraya veren bu süre içinde artışı yazılı olarak bildirmişse, mahkemenin belirleyeceği bedel izleyen dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar (TBK m. 345). Bu davaya kira tespit davası denir. Güncel dönemde geçerli ek bir geçici sınırlama olup olmadığı, mevzuatın kendisinden ayrıca kontrol edilmelidir; bu yazıda yalnızca TBK m. 344'ün güncel metni esas alınmıştır.

Sözleşmeyi sona erdirme ve tahliye

Belirli süreli konut kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sonunda ise kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347/1). Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (m. 347/2). Kiraya verenin dava açarak sözleşmeyi sona erdirebildiği başlıca durumlar şunlardır. Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması ve yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım gerekmesi (m. 350). Kiralananı sonradan edinen kişinin ihtiyaç nedeniyle bir ay içinde yazılı bildirim yapması (m. 351). Kiracının yazılı tahliye taahhüdüne rağmen boşaltmaması, iki haklı ihtara yol açacak şekilde kira bedelini ödememesi veya kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunduğu hâlde kiraya verenin bunu sözleşme kurulurken bilmemesi (m. 352). Bu davaların çoğunda yasal süre bir aydır; sürenin kaçırılması hakkı ortadan kaldırabilir. Tahliye taahhüdünün de kiracıya teslimden sonra ve belirli bir tarih yazılarak verilmesi gerekir (m. 352/1).

Arabuluculuk ve icra yoluyla tahliye

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B/1-a). Kira bedelinin tespiti ve tahliye davaları gibi davalar genel olarak bu kapsama girer. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir (m. 18/A/2). Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde başvuruyu sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (m. 18/A/9). Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu andan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m. 18/A/15). Bu, tahliye davası gibi bir aylık süreye bağlı davalarda önem taşır; yine de başvurunun süre içinde yapılması gerekir. Diğer yandan İcra ve İflas Kanunu'nun adi kira alacakları ve kiralananın tahliyesi için öngördüğü ilamsız icra yolu (İİK m. 269 ve devamı) arabuluculuk şartı dışında kalır. Yani kira borcu nedeniyle ödeme emri gönderilerek tahliye istenecekse, doğrudan icra dairesine başvurulabilir. Hangi yolun daha uygun olduğu, uyuşmazlığın niteliğine ve belgelere göre belirlenir. Arabuluculukta anlaşılırsa anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (m. 18/B/3).

Turizm amaçlı kısa süreli kiralama

Konutu tatil amaçlı, günlük ya da haftalık olarak turistlere kiralamak, adi konut kirasından farklı bir rejime tabidir. 7464 sayılı Kanun m. 3/1 uyarınca konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur. Ayrıca Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaket, kiralama yapılan konutun girişine asılır. İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir (m. 3/5). İzin başvurusunda, bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliğiyle alınmış karar ibraz edilmelidir (m. 3/3). Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir (m. 3/4). Belge sahibinden kiralayan kullanıcının konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere turizm amaçlı kiralaması yasaktır (m. 3/7). Kiracı olan yabancı bu nedenle, kiraladığı konutu tatilcilere kiralayamaz. Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin verilmiş yüksek nitelikli konutlar için m. 3/10'da ayrı bir düzenleme bulunur. Bu yazı, izin belgesinin fiili idari uygulamasına, ceza ve yaptırımlara girmez. Yabancı ev sahibi kısa süreli kiralama yapacaksa, karar almadan önce izin sürecini, kat malikleri kararını ve site yönetim planını birlikte değerlendirmelidir.

Sık sorulan sorular

Yabancı uyruklu kiracı olarak yazılı sözleşme yapmak zorunda mıyım?

Kanunda kira sözleşmesi için genel bir şekil şartı yoktur (TBK m. 12). Yine de bedeli, süreyi, güvenceyi ve yan giderleri yazılı sözleşmeye bağlamak uyuşmazlıkta ispat kolaylığı sağlar.

Ev sahibi kaç aylık depozito isteyebilir?

Sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342/1).

Depozito para olarak verilecekse nasıl saklanır?

Kiracı parayı, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir (TBK m. 342/2).

Kira artışında üst sınır var mı?

Yenilenen dönemlerde artış, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m. 344/1). Beşinci yıldan sonra kira bedelini hâkim belirler.

Ev sahibi beni ne zaman tahliye ettirebilir?

Süre bitimi tek başına yeterli değildir. Konut ihtiyacı, esaslı onarım, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar gibi sebepler kanunda sayılmıştır (TBK m. 347, 350-352). On yıl sonra belirli koşullarla sebep göstermeden de sona erdirilebilir.

Kira davasından önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye bu şartın dışındadır (6325 sayılı Kanun m. 18/B/1-a).

Kiraladığım evi Airbnb gibi platformlarda kiraya verebilir miyim?

Turizm amaçlı kiralama için izin belgesi gerekir; izin başvurusunda tüm kat maliklerinin oy birliği kararı istenir. Belge sahibinden kiralayan kullanıcı, konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı üçüncü kişilere kiralayamaz (7464 sayılı Kanun m. 3).

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.