Rezerv Yapı Alanı Nedir? 7471 ile Değişen Tanım

Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun'un 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde tanımlanmıştır. Yürürlükteki tanıma göre rezerv yapı alanı, bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ'nin veya İdarenin talebine bağlı olarak ya da resen Bakanlıkça belirlenen alanlardır. Tanım iki kez daraltılmıştır: 29.11.2018 tarihli ve 7153 sayılı Kanun ile "Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak" ibaresi metinden çıkarılmış; 7.11.2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun'un 6 ncı maddesiyle ise "YENİ YERLEŞİM ALANI OLARAK" ibaresi kaldırılmıştır. Bu ikinci değişiklik önemlidir: rezerv yapı alanının mutlaka yeni bir yerleşim alanı olması şartı kalkmış, alanın Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılması yeterli hâle gelmiştir. Aynı Kanun'la maddeye Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da tanım olarak eklenmiştir.

Malik Talebiyle Belirlenme: Yüzde Otuz Şartı

Rezerv yapı alanı yalnızca idarenin resen işlemiyle değil, malikin talebiyle de belirlenebilir; ancak bunun bedeli vardır. 6306 s.K. m.3/7, 7471 sayılı Kanun'un 7 nci maddesiyle yeniden düzenlenmiştir. Hükme göre gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu taşınmazların YAPILAŞMAYA ESAS ARSA METREKARESİNİN YÜZDE OTUZUNUN mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi VEYA aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi gerekir. Yani malik, ya arsanın yüzde otuzunu devredecek ya da bu değere karşılık gelen bedeli ödeyecektir. Talep, gerekli bilgi ve belgeleri içeren bir dosyaya istinaden Bakanlığa yapılır. Bu şartın karşılanmaması hâlinde talep reddedilir.

Danıştay ve Bölge İdare Mahkemesi Uygulaması

Rezerv yapı alanı işlemleri idari yargı denetimine tabidir ve denetim iki eksende yürümektedir. Birincisi alanın belirlenmesinde aranan şartlara ilişkindir: İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 6. İdari Dava Dairesi'nin E.2024/2237, K.2025/1555 sayılı 26.6.2025 tarihli kararında, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin talebiyle rezerv yapı alanı belirlenmesinin şartları değerlendirilmiştir. İzmir Bölge İdare Mahkemesi 3. İdari Dava Dairesi'nin E.2024/2267, K.2025/1133 sayılı 19.6.2025 tarihli kararı ise, bir alanın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına gelir sağlamak amacıyla satışı yapılmak üzere rezerv yapı alanı olarak belirlenmesine ilişkin çalışmayı incelemektedir. İkinci eksen, alan belirlendikten sonraki uygulama işlemleridir: Danıştay 6. Dairesi'nin E.2023/6531, K.2025/4189 sayılı 17.9.2025 tarihli kararında, Bakanlığın 6306 sayılı Kanun uyarınca rezerv yapı alanı olarak belirlenen alanlarda parselasyon işlemi yapmaya yetkili olduğu kabul edilmekle birlikte, somut olayda düzenleme sınırının belirlenmesi yönünden işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Bu karar, idarenin yetkili olmasının işlemin her unsuruyla hukuka uygun olduğu anlamına gelmediğini göstermesi bakımından önemlidir.

Rezerv yapı alanı işlemine karşı hangi mahkemede dava açılır?

Rezerv yapı alanı belirlenmesine, bu yöndeki talebin reddine ve alanda tesis edilen parselasyon gibi uygulama işlemlerine karşı açılacak davalar idari işlemlere yönelik olduğundan görevli yargı yeri İDARE MAHKEMESİDİR. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir; Antalya ve ilçeleri bakımından Antalya İdare Mahkemeleri görevlidir. İşlemin niteliğine göre ilk derece mahkemesi kararlarına karşı istinaf yolu Bölge İdare Mahkemesine açıktır. Bazı düzenleyici işlemler ile Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen riskli alanlara ilişkin uyuşmazlıklarda ise ilk derece sıfatıyla Danıştay görevli olabilmektedir; bu nedenle dava açılmadan önce işlemin türü ve dayanağının belirlenmesi gerekir.

Dava açma süresi

6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı dava açma süresi, Kanun'un 6/9 maddesi uyarınca tebliğ tarihinden itibaren OTUZ GÜNDÜR. İYUK m.7'deki altmış günlük genel süre, özel kanunda ayrı süre bulunmayan hâller içindir; süre hesabında otuz gün esas alınmalıdır. Rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinin idarece cevapsız bırakılması hâlinde, İYUK m.10 uyarınca başvuru tarihinden itibaren OTUZ GÜN içinde cevap verilmemesi istemin reddi sayılır ve dava açma süresi bu sürenin bittiği tarihten itibaren işler. İlan yoluyla duyurulan düzenleyici işlemlerde ise dava açma süresi ilan tarihini izleyen günden başlar; ancak düzenleyici işleme dayanılarak tesis edilen bireysel işlemin uygulanması üzerine, İYUK m.7/4 uyarınca düzenleyici işleme veya uygulama işlemine ya da her ikisine birden dava açılabilir.

Avukat desteği zorunlu mudur?

Rezerv yapı alanı uygulamalarında iki nokta öne çıkmaktadır: malik talebiyle belirlenmede aranan yüzde otuz şartının niteliği ve alan belirlendikten sonra tesis edilen parselasyon işlemlerinin ayrı ayrı dava konusu edilebilmesi. İşlemin türüne göre görevli yargı yerinin ve dava açma süresinin farklılaşması nedeniyle, dava açılmadan önce dayanak işlemin niteliğinin belirlenmesinde yarar vardır. MOD HUKUK, Antalya'da kentsel dönüşüm alanında hukuki danışmanlık vermektedir.

Sık sorulan sorular

Rezerv yapı alanı nedir ve yeni yerleşim yeri olması zorunlu mudur?

Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun uyarınca gerçekleştirilecek kentsel dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere belirlenen sahalardır. 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle tanımdaki 'yeni yerleşim alanı olarak' ibaresi kaldırılmıştır. Dolayısıyla bir alanın rezerv yapı alanı ilan edilebilmesi için boş veya yeni bir yerleşim yeri olması gerekmemekte, mevcut yerleşim alanları da kapsama alınabilmektedir.

Malik kendi arsasının rezerv yapı alanı ilan edilmesini isteyebilir mi?

Evet, gerçek veya tüzel kişiler mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesini Bakanlıktan talep edebilir. Ancak 6306 sayılı Kanun m. 3/7 gereğince bu talepte bulunabilmek için yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin devredilmesi ya da bu orana karşılık gelen değerin Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına ödenmesi kanuni şarttır.

Rezerv yapı alanı kararlarına karşı hangi mahkemede dava açılır?

Rezerv yapı alanı belirlenmesine, malik talebinin reddine ve bu alanda yapılan imar veya parselasyon işlemlerine karşı idari yargıda iptal davası açılır. Görevli mahkeme idare mahkemesi olup, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Kararlara karşı istinaf yolu bölge idare mahkemesine açıktır.

Rezerv yapı alanı kararına karşı dava açma süresi kaç gündür?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca dava açma süresi işlemin tebliğinden itibaren otuz gündür. Bu süre özel kanun hükmü olduğundan genel dava süresi olan altmış gün yerine otuz günlük süre dikkate alınmalıdır.

Rezerv yapı alanı belirleme talebi yanıtsız kalırsa ne yapılmalıdır?

Malikin yaptığı başvuruya idarece otuz gün içinde herhangi bir cevap verilmezse, İYUK m. 10 uyarınca talep zımnen reddedilmiş sayılır. Mükellef veya malik, bu otuz günlük sürenin bittiği tarihten itibaren başlayacak otuz günlük dava açma süresi içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilir.

Rezerv yapı alanında yapılan parselasyon işlemine ayrı dava açılabilir mi?

Evet, Danıştay 6. Dairesi kararlarında kabul edildiği üzere rezerv yapı alanı belirlendikten sonra idarenin tesis ettiği parselasyon ve imar uygulaması işlemleri bağımsız olarak iptal davasına konu edilebilir. Bakanlığın bu alanda düzenleme yapmaya yetkili olması, düzenlenen parselasyon işleminin veya düzenleme sınırının hukuka uygun olduğu anlamına gelmez.

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.