6306 ve Türk Borçlar Kanunu: Kat Karşılığı ve Kira

6306 Sayılı Kanun ve Türk Borçlar Kanunu Birlikte Nasıl Uygulanır?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kendi başına bir sözleşme kanunu değildir. Riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılmasını düzenler; maliklerin birbiriyle, müteahhitle ve kiracılarla kurduğu özel hukuk ilişkilerinin büyük bölümü ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na (TBK) bırakılmıştır. Bu nedenle dönüşüm sürecinde bir uyuşmazlık çıktığında önce 6306'da özel bir kuralın olup olmadığına, yoksa genel hükümlere bakılır.

Kanun, bazı konularda genel hükümleri açıkça devre dışı bırakır ya da değiştirir. Örneğin m.6/1 uyarınca yapıların yıktırılmasına, yeniden yapılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle değerlendirilmesine paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla karar verilebilir. Medeni hukukun genel kuralı olan oybirliği aranmaz. Buna karşılık sözleşmenin kurulması, yorumu, ifası, geçersizliği, temerrüt ve fesih gibi konularda kanunda hüküm yoksa TBK devreye girer.

Bu yazıda iki alana odaklanıyoruz: kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmeleri ve kira ilişkileri. Riskli yapı tespiti, salt çoğunluk kararının ayrıntıları, kira yardımı ve kredi, kiracı tahliyesinin idari yönü gibi konular sitemizdeki ayrı yazılarda işlenmiştir; burada yalnızca TBK ile kesişen noktalar ele alınıyor.

Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şartları Nelerdir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi TBK'da adı konulmuş bir sözleşme değildir. İçinde eser sözleşmesi (yüklenicinin yapı yapma borcu), taşınmaz satışı veya satış vaadi (arsa payının müteahhide devri) ve çoğu zaman adi ortaklığa benzeyen unsurlar bulunur. Uygulamada bu sözleşmeler genellikle noterde düzenleme şeklinde yapılır; çünkü TBK m.237'ye göre taşınmaz satışının geçerli olması için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi gerekir ve taşınmaz satışı vaadi de resmî şekil olmadıkça geçerli olmaz. 6306 kapsamında yapılan sözleşmeler de bu şekil kuralından muaf değildir.

6306 bu genel çerçeveye birkaç özel kural ekler. Birincisi m.6/10'dur: Dönüşüm uygulamasındaki taşınmaz, satış vaadi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak müteahhide devredilmişse, malikler adına kat irtifakı kurulana kadar müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları nedeniyle bu taşınmaz üzerinde haciz ve tedbir uygulanamaz. Yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları bunun dışındadır. Yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa haciz ve tedbirler uygulanır.

İkincisi m.6/13'tür: Müteahhidin payına düşen bağımsız bölümler, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin iznine bağlı olarak satılabilir. İdare tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde on altındaki oranda müteahhit payına düşen birimlerin satışına izin verir; tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki oranda satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir. Böylece TBK'daki satış serbestisi, malikleri korumak amacıyla sınırlanmıştır.

Üçüncüsü ve belki en önemlisi m.6/14'tür. Oybirliği ile anlaşma sağlandıktan veya salt çoğunlukla karar alındıktan sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamışsa ya da iş belirli bir seviyede durdurulup en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek ekip ve ekipmanla çalışılmıyorsa, sözleşmelerin feshi için maliklerin salt çoğunluğu karar alabilir. Başkanlıktan tespit istenir, müteahhide otuz gün süre verilerek ihtar yapılır ve bu süre sonunda sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır. Fesih tarihine kadar yapılmış işler, devrolunan hisseler ve ödemeler konusunda ise kanun açıkça genel hükümlere yollama yapar. Yani fesih usulü 6306'dan, fesih sonucundaki hesaplaşma ise TBK'dan gelir. Bu hesaplaşmada, TBK m.125'te düzenlenen temerrüt sonuçları (ifa, tazminat veya sözleşmeden dönme) ve dönme hâlinde edimlerin geri istenmesi kuralları gündeme gelebilir.

Dördüncüsü m.6/A(6)'dır. Başkanlıkça resen yürütülen uygulamalarda, uygulama alanındaki taşınmazlara ilişkin daha önce imzalanmış inşaat sözleşmeleri, uygulamanın Başkanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır. Müteahhit ile Başkanlık arasında mahsuplaşma yapılır; kira yardımı ödemeleri hariç, taraflardan biri diğerine ödeme yapmışsa genel hükümler çerçevesinde karşılıklı geri isteyebilirler. Burada da kanun feshi kendisi öngörür, sonuçları TBK'ya bırakır.

Yargıtay uygulamasında bu sözleşmelerin paylı mülkiyet bağlamındaki sorunları görülür. 6. Hukuk Dairesi'nin 30.10.2023 tarihli kararında (E.2022/3619, K.2023/3551) bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istenmişti. Daire, taşınmaz paylı mülkiyete konu olduğundan diğer paydaşların da sürece katılması gerektiğini, yüklenicinin tüm paydaşlarla sözleşme yaptıktan sonra makul sürede ruhsat başvurusu yaptığını ve arsanın hukuki ve fiziki ayıplardan arınmış teslimi borcunun arsa sahibinde olduğunu gözeterek istinaf kararını onamıştır. Aynı Dairenin 19.10.2023 tarihli kararında (E.2022/2885, K.2023/3403) ise sözleşmenin tarafı olmayan maliklerin, başkalarının yaptığı bir inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespitini istemesi, sözleşmenin göreceliliği ilkesi nedeniyle husumet yokluğundan reddedilmiş ve karar onanmıştır. Bu iki karar, TBK'nın sözleşme hukukuna ilişkin genel ilkelerinin 6306 uygulamasında da aynen geçerli olduğunu gösterir.

Salt Çoğunluk Baskısıyla İmzalanan Sözleşmeden TBK Hükümleriyle Dönülebilir mi?

6306 m.6/1, karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satılabilmesine imkân verir. Bu baskı altında bazı malikler, kendilerine sunulan inşaat sözleşmesini imzalamak zorunda kalabilir. Kanun bu durumdaki malike özel bir koruma getirmez; koruma TBK'daki genel araçlardan gelir. Aşağıdaki başlıklar genel bilgi niteliğindedir; her birinin somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediği ayrıca değerlendirilmelidir.

Kesin hükümsüzlük (TBK m.27): Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine veya kişilik haklarına aykırı ya da konusu imkânsız sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür. Sözleşmenin yalnızca bir kısmı hükümsüzse diğer hükümlerin geçerliliği etkilenmez; ancak o hükümler olmadan sözleşme yapılmayacağı anlaşılıyorsa sözleşmenin tamamı hükümsüz olur. Emredici bir usul kuralına aykırı biçimde alınmış bir malikler kurulu kararına dayanan sözleşmelerde bu hüküm tartışma konusu olabilir.

Aşırı yararlanma (TBK m.28): Karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa ve bu oransızlık zarar görenin zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden yararlanılarak gerçekleşmişse, zarar gören durumun özelliğine göre ya sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak oransızlığın giderilmesini isteyebilir. Hak, zor durumun ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl ve her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren beş yıl içinde kullanılabilir. Payı satılma tehdidi altında, yeni yapıda kendisine çok düşük bir pay bırakan sözleşmeyi imzalayan bir malik bakımından bu madde akla gelen ilk araçlardan biridir. Ancak "açık oransızlık" ve "yararlanma" unsurları ispat edilmelidir ve süre kısadır.

Korkutma (TBK m.37): Taraflardan biri diğerinin veya üçüncü bir kişinin korkutması sonucu sözleşme yapmışsa sözleşmeyle bağlı değildir. Kanuna uygun bir yola, örneğin 6306'daki satış mekanizmasına başvurulacağını bildirmek tek başına korkutma sayılmayabilir; bu nedenle korkutma iddiasında somut olayın ayrıntıları belirleyicidir. Kanunun tanıdığı bir hakkın kullanılması ile sözleşmeye zorlamak için o hakkın aşırı bir menfaat sağlamak amacıyla araç yapılması arasındaki fark mahkemece değerlendirilir.

Yanılma (TBK m.30 ve devamı): Malik, kararın veya sözleşmenin dayandığı temel bir olgu konusunda yanılmışsa, yanılma hükümleri de gündeme gelebilir. TBK m.35'e göre yanılan, yanılmasında kusurluysa sözleşmenin hükümsüzlüğünden doğan zararı gidermekle yükümlüdür; ancak karşı taraf yanılmayı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa tazminat istenemez.

Bu araçlar, karara katılmadığı için payı satılan malikin idari yargıdaki satış işlemine karşı açacağı iptal davasının yerini tutmaz. Satış işlemi idari işlemdir ve m.6/9 uyarınca tebliğden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir. TBK araçları ise sözleşmeyi imzalamış ve sonradan bağlı kalmak istemeyen ya da dengesizliğin giderilmesini isteyen malik içindir.

Riskli Yapıda Kiracının Tahliyesi ve Hakları Nelerdir?

Riskli yapıda kiracı olarak oturan ya da işyeri işleten kişi, 6306 sürecinde çoğunlukla ikinci planda kalır; oysa kira ilişkisi TBK'nın kira hükümlerine tabidir ve bu hükümler dönüşüm sürecinde de geçerliliğini korur.

Kiralananın el değiştirmesi: TBK m.310'a göre kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır. Dolayısıyla payı satılan ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhide devredilen taşınmazda kiracı varsa, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Bu konuda kiracı tahliye edilene ya da yapı yıkılana kadar kira ilişkisi sürer.

Süre ve fesih: Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.347 gereği belirli süreli sözleşme, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar; kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sonunda ise kiraya veren, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Bu kural, dönüşüm planı yapan malikin kiracıyı basitçe "süre doldu" diyerek çıkaramayacağını gösterir.

Yeniden inşa sebebiyle tahliye: TBK m.350'ye göre kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu, adli yargıda açılan özel hukuk davasıdır. 6306 m.5 ve m.6/A kapsamındaki idari tahliye ise ayrı bir yoldur: m.5/3 uyarınca yıkım için maliklere en fazla doksan gün süre verilir, süre sonunda tahliye ve yıkım mülki amirlerce yapılır veya yaptırılır; m.6/A(3)'te ise yapıların tahliyesinin Başkanlıkça verilen sürede yapılması zorunlu tutulmuştur. İdari tahliye gerçekleştiğinde kiracının ilişkisi fiilen sona erer; kiraya veren ile kiracı arasındaki tazminat veya masraf talepleri ise TBK'ya göre çözülür.

Riskli yapı ve ayıp: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.02.2022 tarihli kararında (E.2021/6311, K.2022/1085) şu olayı ele almıştır: Beş yıl süreli kira sözleşmesiyle işyeri kiralayan kiracılar, tapuya riskli yapı şerhi işlendikten sonra kiraya verenin tahliye talebiyle karşılaşmış, tahliye edilmiş ve bina yıkılmıştır. Alt derece mahkemeleri, riskli yapı şerhinin kira başlangıcından sonra konduğunu ve kiraya verenin kusurunun bulunmadığını kabul etmişti. Daire ise kiralananın sözleşme süresince kullanıma elverişli ve hukuki ayıptan arınmış bir halde bulundurulmasının kiraya verenin borcu olduğunu, riskli yapı özelliğinin teslim sırasında mevcut olan ve malikçe bilinmesi gereken önemli bir ayıp olduğunu belirtmiş, kiraya verenin kusurlu olduğunun kabulü gerektiğini söylemiş ve hükmü bozmuştur. Daire ayrıca, süre sona ermeden tahliye edilen kiracının, kira sözleşmesindeki "masraf istenemez" kaydına rağmen, kalan kira süresiyle orantılı olarak faydalı ve zorunlu masrafları isteyebileceğini, kazanç kaybı talebinin ise aynı nitelikteki başka bir yerin makul sürede bulunabilmesine göre bilirkişi marifetiyle değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir. Bu karar bir bozma kararıdır; yeniden yapılacak yargılamanın sonucunu göstermez ve her olayda aynı sonuca varılacağı anlamına gelmez.

Yukarıdaki değerlendirmelerin hepsi genel nitelik taşır. Kira sözleşmesinin tarihi, kiralananın tapuda hangi vasıfta kayıtlı olduğu, riskli yapı şerhinin tarihi ve sözleşmedeki özel şartlar sonucu değiştirebilir.

Kentsel Dönüşüm ve Sözleşme Sürecinde Hangi Adımlara Dikkat Edilmelidir?

Pratikte bu iki alanda sık görülen noktaları şöyle özetleyebiliriz.

Sözleşme öncesi: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmadan önce sözleşmenin şeklinin, tarafların, devredilecek pay oranlarının, yapım ve teslim sürelerinin, gecikme hâlinde ödenecek kira yardımının ve cezai şartın açıkça yazılması gerekir. Süreler genellikle "ruhsat tarihinden itibaren" başlatıldığından, ruhsatın ne zamana kadar alınacağının da sözleşmede belirlenmesi, ileride makul süre tartışmasını azaltır.

Sözleşme sırasında: Sözleşmeyi imzalamak zorunda kaldığını düşünen malik, imza anında itirazi kayıt koyup koymadığının ve süre kaybı olup olmadığının farkında olmalıdır. Aşırı yararlanma hakkı için bir yıllık ve beş yıllık sürelerin, korkutma iddiasında ise TBK'daki ilgili sürelerin işlediği unutulmamalıdır.

Sözleşme sonrası: Müteahhit gecikirse 6306 m.6/14'teki usul işletilebilir ya da TBK m.125'e dayanılabilir. Hangisinin daha uygun olduğu, sözleşmedeki hükümlere ve yapım işinin aşamasına bağlıdır.

Kiracılar bakımından: Kira sözleşmesinin kopyasını, ödeme dekontlarını, yapılan masrafların faturalarını ve tahliye yazışmalarını saklamak, ileride masraf ve tazminat taleplerinin ispatı için önemlidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye değildir. Somut olayınız için bir avukata danışmanız yerinde olur.