Konut Satışında Ayıp Kavramı ve Uygulanacak Hükümler

Müteahhitten veya proje geliştiricisinden konut satın alan kişi tüketici sıfatını taşıdığında, uyuşmazlık 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümlerine tabidir. Kanunun 8. maddesi ayıplı malı, teslim anında taraflarca kararlaştırılmış örnek ya da modele uygun olmayan veya objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımayan mal olarak tanımlar. Tanıtım kataloğunda, reklamlarda ya da satış sözleşmesinde belirtilen niteliklere aykırılık da ayıp kapsamındadır. Ayıp maddi, hukuki veya ekonomik eksiklik biçiminde ortaya çıkabilir. Rutubet, duvar ve tavan çatlakları, su yalıtımı sorunları maddi ayıba; iskân ruhsatının bulunmaması hukuki ayıba örnektir. Uygulamada ayrıca ayıplı iş ile eksik iş ayrımı yapılır. Eksik iş, sözleşmede kararlaştırıldığı halde hiç yapılmamış imalattır; ayıplı iş ise yapılmış ancak gereği gibi yapılmamış imalattır.

Delil Tespiti, Keşif ve Bilirkişi İncelemesinin Yeri

Konut ayıbı davaları teknik dosyalardır. Yargı uygulaması, talep konusu kalemler tek tek değerlendirilmeden karar verilemeyeceğini kabul etmektedir: mahallinde keşif yapılarak, konusunda ehil bilirkişiler aracılığıyla hangi kalemin eksik iş hangisinin ayıplı iş olduğu, ayıplı işlerin ise açık ayıp mı gizli ayıp mı olduğu ayrı ayrı tespit edilmelidir. Açık ayıp ile gizli ayıp ayrımında ortalama bir tüketicinin bilgisi esas alınır. Teslim sırasında olağan bir gözlemle görülebilecek eksiklikler açık ayıp; zamanla veya teknik inceleme sonucu ortaya çıkan yapısal sorunlar gizli ayıp sayılır. Rutubet ve taşıyıcı sistemdeki çatlaklar çoğunlukla ikinci gruba girer. Teslim tutanaklarının içeriği özellikle tartışma konusudur. Konutun eksiksiz ve kusursuz teslim alındığına dair imzalanan tutanaklar, açık ayıplar bakımından tüketicinin aleyhine yorumlanabilmektedir; bu nedenle görülen eksikliklerin tutanağa yazdırılması ve onarım öncesinde delil tespiti yaptırılması yerinde olur.

Bildirim Rejimi ve Zamanaşımına İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.10.2018 tarihli, 2017/528 E. ve 2018/1387 K. sayılı kararı, mülga 4077 sayılı Kanun döneminde teslim edilen bir konuta ilişkindir. Yerel mahkeme, tüketicinin süresinde ayıp ihbarında bulunmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiş ve direnmiştir. Kurul bu yaklaşımı benimsememiştir: talep edilen hususların eksik iş mi ayıplı iş mi, ayıplı ise açık mı gizli mi olduğu yönünde hiçbir belirleme yapılmadan sonuca gidilemez; mahallinde keşif yapılarak kalemler tek tek değerlendirilmelidir. Kurul ayrıca eksik iş bedelinin, ihbar koşuluna ve ihbar süresine bağlı olmaksızın teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımı süresinde istenebileceğini belirtmiş ve direnme kararını bozmuştur. Yürürlükteki kanun bakımından ise Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 27.02.2020 tarihli, 2019/4333 E. ve 2020/2928 K. sayılı kararı belirleyicidir. Satın alınan villada sonradan tabanda çökmeler ve duvarlarda çatlaklar ortaya çıkmış; derece mahkemeleri süresinde ayıp ihbarı yapılmadığı ve talebin zamanaşımına uğradığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Daire kararı bozmuştur. Gerekçede, satışın 6502 sayılı Kanun yürürlüğe girdikten sonra yapıldığı, bu Kanunun 10. maddesinde herhangi bir ihbar yükümlülüğü bulunmadığı ve 12. maddedeki süre rejimi karşısında zamanaşımının dolmadığı belirtilerek işin esasına girilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

Görevli Mercii ve Davanın Kime Yöneltileceği

Konut ayıbı uyuşmazlıklarında 6502 sayılı Kanun'un 73. maddesi uyarınca tüketici mahkemesi görevlidir. Talep tutarı Kanun'un 68. maddesindeki parasal sınırın altında kalıyorsa tüketici hakem heyetine başvuru dava şartıdır. Sınır sabit değildir: her takvim yılı başından itibaren geçerli olmak üzere Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 298. maddesine göre ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılır ve başvuru tarihindeki değer esas alınır. Davanın kime yöneltileceği ayrı bir sorundur. Satıcı ile yapıyı inşa eden yüklenici farklı kişiler olabilir; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılan projelerde arsa sahibi de taraf konumuna gelebilir. Bu nedenle satış sözleşmesi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi incelenerek husumetin doğru yöneltilmesi gerekir.

Beş Yıllık Zamanaşımı ve Ayıbın Gizlenmesi Hali

6502 sayılı Kanun'un 12. maddesi, ayıplı maldan sorumluluğun ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabi olduğunu, bu sürenin konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda beş yıl olduğunu düzenler. Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre ikinci el satışlarda satıcının sorumluluğu bir yıldan, konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda ise üç yıldan az olamaz. Maddenin üçüncü fıkrası uyarınca ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz. Yapısal sorunların sıva, boya veya kaplama ile örtüldüğü hallerde bu hüküm gündeme gelir. Bildirim yükümlülüğünde dönemsel bir fark bulunur. Mülga 4077 sayılı Kanun döneminde teslim edilen konutlarda açık ayıpların otuz gün içinde, gizli ayıpların ise ortaya çıkar çıkmaz ihbar edilmesi aranmaktaydı; 2020 tarihli karara göre 6502 sayılı Kanun'un 10. maddesinde böyle bir yükümlülük öngörülmemiştir.

Antalya'da Ayıplı Konut Uyuşmazlıklarında Hukuki Değerlendirme

Konut ayıbı dosyalarında sonucu belirleyen, iddianın teknik olarak nasıl kurulduğudur. Her kalemin eksik iş mi ayıplı iş mi olduğu, ayıbın açık mı gizli mi sayılacağı ve teslim tarihinin hangi kanun dönemine denk geldiği; hem bildirim yükümlülüğünü hem de zamanaşımını değiştirir. Teslim tutanağının içeriği ile onarım öncesinde alınacak delil tespiti raporu ise ispat bakımından belirleyici olmaktadır. MOD HUKUK, Antalya'da tüketici hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir.

Sık sorulan sorular

Sıfır konutta ortaya çıkan rutubet ve çatlaklar için dava açma süresi kaç yıldır?

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 12. maddesi uyarınca konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda ayıptan doğan davalarda zamanaşımı süresi teslim tarihinden itibaren beş yıldır. Ayıp sonradan ortaya çıkmış olsa dahi teslimden itibaren beş yıl içinde yasal yollara başvurulmalıdır.

Müteahhidin hileyle gizlediği yapısal kusurlarda zamanaşımı işler mi?

Hayır, 6502 sayılı Kanun m. 12/3 uyarınca ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz. Çatlakların, su sızıntılarının veya statik kusurların sıva, boya veya kaplama malzemeleriyle geçici olarak kapatıldığı durumlarda zamanaşımı def'i ileri sürülemez.

Yeni alınan evdeki ayıpların müteahhide belirli bir sürede bildirilmesi zorunlu mudur?

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2020/2928 sayılı kararına göre, 6502 sayılı Kanun'un 10. maddesinde tüketici aleyhine belirli bir ayıp ihbar süresi düzenlenmemiştir. Bu doğrultuda tüketici, teslimden itibaren işleyen beş yıllık zamanaşımı süresi içerisinde haklarını talep edebilir.

Eksik iş ile ayıplı iş arasındaki fark nedir?

Eksik iş sözleşmede taahhüt edilmesine rağmen hiç yapılmamış olan imalatları ifade ederken; ayıplı iş yapılmış fakat nitelik, fen ve sanat kuralları bakımından gereği gibi yapılmamış imalatı ifade eder. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre eksik iş bedeli ihbar koşuluna bağlı olmaksızın teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımı süresinde istenebilir.

Müteahhide karşı ayıplı konut davası hangi mahkemede açılır?

Konut satışından doğan tüketici uyuşmazlıklarında 6502 sayılı Kanun m. 73 gereğince tüketici mahkemesi görevlidir. Tüketici mahkemesi bulunmayan yerlerde dava asliye hukuk mahkemesinde tüketici mahkemesi sıfatıyla görülür.

Ayıplı konut uyuşmazlığında tüketici hakem heyetine başvuru zorunlu mudur?

Talep tutarı 6502 sayılı Kanun'un 68. maddesinde belirlenen parasal sınırın altında kalıyorsa tüketici hakem heyetine başvuru dava şartıdır. Bu parasal sınır her yıl Vergi Usul Kanunu uyarınca yeniden değerleme oranında artırılmakta olup başvuru tarihindeki limit esas alınır; sınırın üzerindeki uyuşmazlıklar doğrudan tüketici mahkemesine götürülür.

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.