KMK m. 24: Mutlak Yasaklar ve Oybirliğine Bağlı Kullanımlar
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "Yasak İşler" başlıklı 24. maddesi iki ayrı rejim kurar. Birinci fıkraya göre anagayrimenkulün kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür. Bu mutlak bir yasaktır ve oybirliğiyle dahi aşılamaz. Aynı fıkra bir istisna tanır: dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. İkinci fıkra ise nitelikli çoğunluk rejimidir. Kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Maddeye 6111 sayılı Kanun'la eklenen üçüncü fıkra, Avukatlık Kanunu'nda düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk bürolarının faaliyetlerine devam edeceğini; aynı hükmün 3568 sayılı Kanun kapsamındaki mali müşavirlik büroları için de uygulanacağını öngörmüştür. Ancak bu geçici düzenleme avukatlık büroları bakımından sonuçlanmıştır: 6460 sayılı Kanun'la Avukatlık Kanunu'nun 43. maddesine eklenen hükme göre, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın avukatlık büroları faaliyet gösterebilir ve yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz.
Eski Hale Getirme Davasının Kurulması ve İspat
Meskenin fiilen işyeri olarak kullanılması hâlinde açılacak dava, kullanımın sona erdirilmesi ve bağımsız bölümün eski hale getirilmesi istemini içerir. Davanın ilk halkası tapu kaydıdır: bağımsız bölümün kütükte mesken olarak mı yoksa iş ya da ticaret yeri olarak mı gösterildiği belirlenir. Mesken olarak kayıtlı değilse 24. maddenin ikinci fıkrası uygulanmaz. İkinci halka yönetim planıdır: bağımsız bölümlerin yalnızca mesken olarak kullanılacağını öngörüyorsa bu hüküm de bağlayıcıdır ve kanundan bağımsız bir dava sebebi oluşturur. Üçüncü halka fiilî kullanımın niteliğidir; faaliyetin 24. maddede sayılan türlerden olup olmadığı tabela, ilan, ticaret sicili ve vergi kayıtları üzerinden saptanır. Davayı kat maliklerinden her biri veya yönetici açabilir. Davalı, bağımsız bölümü aykırı kullanan kişidir; kat maliki olabileceği gibi kiracı da olabilir.
Yargıtay Uygulaması: Oybirliği Neyi Kapsar, Neyi Kapsamaz?
Oybirliğinin neyi kapsadığı sorusu, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 10.04.2014 tarihli, 2013/20494 E. ve 2014/6612 K. sayılı kararında ele alınmıştır. Olayda daha önce açılmış bir müdahalenin men'i davası, yönetici ile imzalanan ve tüm kat maliklerinin onay verdiği bir protokolle sona erdirilmiştir. Daire, tapuda mesken olan bağımsız bölümde ancak kurulun oybirliğiyle vereceği kararla işyeri açılabileceğini hatırlattıktan sonra, bu protokolün belli bir davadan feragat için düzenlendiğini ve işyeri kullanımına muvafakat niteliği taşımadığını belirterek ret hükmünü bozmuştur. Faaliyetin niteliğinin nasıl inceleneceği ise Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 06.12.2018 tarihli, 2017/4713 E. ve 2018/7961 K. sayılı kararında görülür. Mesken nitelikli bağımsız bölümün bir dernek şubesi olarak kullanılması üzerine açılan eski hale getirme davası, yerel mahkemece reddedilmiştir. Daire, mahkemece öncelikle yönetim planı celbedilerek şubenin çalışma usulünün yönetim planı ile 24. madde çerçevesinde değerlendirilmesi, 6111 sayılı Kanun'la eklenen üçüncü fıkra uyarınca çalışma kriterlerinin avukatlık, hukuk ve mali müşavirlik bürolarında aranan kriterlere uyup uymadığının tanık ve diğer delillerle birlikte incelenmesi gerektiğini belirterek eksik incelemeye dayalı ret hükmünü bozmuştur.
Kullanım Amacı Uyuşmazlığında Görevli Mahkeme
Kullanım amacına aykırılıktan doğan eski hale getirme davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; anılan kararlarda da ilk derece mahkemesi sulh hukuk mahkemesidir. KMK'dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; başvuru yapılmadan açılan dava usulden reddedilir (6325 s.K. m.18/B-1-c, m.18/A-2). Yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Bu davada verilecek hüküm, bağımsız bölümün tapudaki niteliğini değiştirmez; yalnızca fiilî kullanımın kanuna ve yönetim planına uygun hale getirilmesini sağlar. Tapu kaydındaki cins değişikliği ayrı bir işlemin ve gerektiğinde ayrı bir davanın konusudur. Kiracının aykırı kullanması hâlinde dava doğrudan kiracıya yöneltilebilir; KMK m. 18'deki yükümlülük bağımsız bölümden yararlananları da bağlar.
Süreler: Muvafakat Kararının İptali ve Devam Eden Aykırılık
Kurul meskenin işyeri olarak kullanılmasına oybirliğiyle izin vermişse bu karara karşı yalnızca KMK m. 33'teki süreler içinde iptal davası açılabilir: toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak birer ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde. Oybirliğiyle alınan kararda tanımı gereği aykırı oy bulunmadığından, pratikte iptal talebi çoğunlukla toplantıya katılmayan veya usulsüz temsil edilen kat malikinden gelir. 24. maddenin birinci fıkrasındaki mutlak yasağa aykırı kararlar bakımından ise süre işlemez. Kanun, kat maliklerinin bu hükme aykırı sözleşmelerini açıkça hükümsüz saydığından, hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı gibi müesseselerin kurulmasına izin veren kurul kararı geçerlilik kazanmaz. Fiilî aykırılığın sona erdirilmesi talebi devam eden bir hukuka aykırılığa yöneldiğinden hak düşürücü süreye tabi değildir; aykırı kullanımın uzun süredir sürüyor olması tek başına ret sebebi oluşturmaz.
Antalya'da Mesken-İşyeri Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek
Bu uyuşmazlıklarda iki nokta belirleyicidir: bağımsız bölümün tapudaki niteliği ve oybirliğinin konusu. Muvafakat, açıkça işyeri kullanımına izin verecek biçimde ve oybirliğiyle alınmalıdır; başka amaçla imzalanmış protokoller bunun yerine geçmez. Antalya'da meskenlerin ofis, kuaför veya kısa süreli konaklama birimine dönüştürülmesi bu hükümler kapsamında sık uyuşmazlık doğurur. Kısa süreli konaklama için ayrıca 7464 sayılı Kanun'un 3 üncü maddesi uygulanır: izin belgesi alınması zorunludur ve başvuruda kat maliklerinin tamamının oybirliğiyle aldığı karar aranır. MOD HUKUK, Antalya'da kat mülkiyeti hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir.
Sık sorulan sorular
Mesken olan daireyi işyeri yapmak için kat maliklerinin izni gerekir mi?
Daire kütükte mesken olarak gösteriliyorsa ve açılacak yer KMK m.24/2'de sayılanlar (dükkan, lokanta, imalathane, galeri vb.) gibi ise, kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi gerekir. Oybirliği, çoğunluk değil bütün kat maliklerinin onayı anlamına gelir.
KMK m.24'e göre hangi işyerleri hiç açılamaz?
Hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz (m.24/1). Kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; oybirliği bile bu yasağı aşmaz.
Meskende muayenehane açılabilir mi?
Dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler KMK m.24/1'deki yasağın dışındadır. Yönetim planında mesken dışı kullanımı yasaklayan bir hüküm varsa bu hüküm ayrıca bağlayıcıdır (m.28).
Meskeni işyeri olarak kullanan kişiye karşı hangi mahkemede dava açılır?
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar için anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine başvurulur (KMK m.33). Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m.18/B/1-c); başvuru yapılmadan açılan dava usulden reddedilir (m.18/A/2).
Kat malikleri kurulunun verdiği oybirliği kararı iptal edilebilir mi, süre kaç gündür?
KMK m.33/1'e göre toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik öğrenmesinden itibaren bir ay; her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu durumlarda süre koşulu aranmaz.
Daireyi günlük kiraya vermek için kat maliklerinin izni gerekir mi?
Konutların turizm amaçlı kiralanması için izin belgesi başvurusunda, izne konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat maliklerince oybirliğiyle alınan kararın ibrazı zorunludur (7464 sayılı Kanun m.3/3). Kanundaki istisnalar ve site yönetimine ilişkin ek şartlar aynı maddede düzenlenmiştir.
Avukatlık veya mali müşavirlik bürosu meskende açılabilir mi?
KMK m.24/3, Avukatlık Kanunu'nda düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk bürolarının faaliyetlerine devam edeceğini, aynı hükmün 3568 sayılı Kanun kapsamındaki bürolara da uygulanacağını öngörür. Avukatlık büroları bakımından bu geçici düzenlemenin yerini, 6460 sayılı Kanun'la Avukatlık Kanunu'nun 43. maddesine eklenen hüküm almıştır: mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın avukatlık bürosu açılabilir ve yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz. Mali müşavirlik gibi diğer meslek büroları için KMK m.24 ve yönetim planı hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.