İki Ayrı Rejim: KMK m. 20 Ortak Gider, KMK m. 42 Yenilik ve İlave
Ortak giderlere katılma borcunda iki ayrı rejim vardır ve uygulamadaki karışıklığın kaynağı bu ikiliktir. Birincisi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesindeki olağan ortak gider rejimidir: kat malikleri, başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine, yönetici aylığına ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılır. Aynı madde kaçınmayı açıkça yasaklar: kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Zemin kat malikinin asansörü kullanmaması bu nedenle ödeme yükümlülüğünü kaldırmaz. İkincisi 42. maddedeki yenilik ve ilave rejimidir: ortak yerleri kullanmanın daha rahat ve kolay bir duruma konulmasına ya da bunlardan elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır ve giderleri, bu yeniliklerden faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir.
Gider mi Yenilik mi? Ayrımın Yapılması ve Karar Yeter Sayısı
Bu nedenle ilk soru şudur: talep edilen kalem mevcut bir ortak yerin bakımı ve onarımı mıdır, yoksa yeni bir yenilik veya ilave midir? Çatı onarımı, kalorifer kazanı bakımı ve dış cephe boyası birinci gruba girer ve arsa payı oranında paylaştırılır. Binada hiç bulunmayan bir asansörün sonradan yapılması veya kapalı otopark ilavesi ikinci gruba girer ve faydalanma oranı esas alınır. Karar yeter sayısı da ayrıma göre değişir. Olağan bakım ve onarım kararları m. 30'daki genel yeter sayıyla alınır; yenilik ve ilaveler için m. 42 sayı ve arsa payı çoğunluğunu arar. İşlem aynı zamanda ortak yerlerde inşaat veya tesis niteliğindeyse m. 19/2 devreye girer ve bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Sık tartışılan bir başka nokta, yapılan işin lüks nitelikte olup olmadığıdır; lüks sayılan yeniliklerde katılma yükümlülüğü kanunun aradığı yeter sayı sağlanmadıkça doğmaz.
Yargıtay Uygulaması: Asansörde Faydalanma Oranı Nasıl Hesaplanır?
Kullanmama savunmasının akıbeti, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 22.02.2010 tarihli, 2009/9592 E. ve 2010/2498 K. sayılı kararında görülür. Ortak gider alacağı için başlatılan takibe itirazın iptali istemi reddedilmiş; Daire, kat maliklerinin ortak gider ve avansa arsa payı oranında katılmakla yükümlü olduğunu ve faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek ödemeden kaçınılamayacağını belirterek hükmü bozmuştur. Yenilik rejiminde sonuç farklıdır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 10.03.2021 tarihli, 2020/11771 E. ve 2021/3111 K. sayılı kararına konu olayda binaya sonradan asansör yapılması kararlaştırılmıştır. Daire, önce yeniliğin anataşınmazda kalıcı olup olmadığının belirlenmesi gerektiğini; mantolama ve ısı yalıtımı gibi işlerin uygulamada m. 19/1 gözetilerek arsa payı oranında paylaştırıldığını belirtmiştir. Somut olayda asansör anayapıda kalıcı olacağı ve kat malikinin değişmesinden etkilenmeyeceği için faydalanma oranının kat malikleri yönünden değil, bağımsız bölümlerin bulundukları katlar dikkate alınarak belirlenmesi gerektiği sonucuna varılmış ve hüküm bozulmuştur. Yeter sayı denetiminde ise Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 17.09.2012 tarihli, 2012/9181 E. ve 2012/9480 K. sayılı kararı yol göstericidir: 336 bağımsız bölümlü anataşınmazda toplantıya 111 kat maliki katılmış, Daire alınan kararların bir kısmının m. 42, bir kısmının m. 19 kapsamında olduğunu ve her iki hüküm için aranan çoğunluğun sağlanamadığını belirterek ret kararını bozmuştur.
Gider Paylaşımı Uyuşmazlığında Görevli Mahkeme
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ek 1. maddesi, bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceğini düzenler; ortak gider paylaşımı, yenilik kararlarının iptali ve katılma payının tespiti davaları bu kapsamdadır. Yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yerdedir. Ortak gider alacağı için ilamsız icra takibi de yapılabilir; takibe itiraz edilirse kesinleşmiş işletme projesi veya kurulun gider kararı varsa icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması, yoksa sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali istenir. Birden fazla parsel üzerine kurulu ve toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde ise genel hükümler uygulanır.
Karara İtiraz Süresi ve Alacağın Zamanaşımı
Gider paylaşımını belirleyen kurul kararına itiraz edilecekse KMK m. 33'teki hak düşürücü süreler işler: toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak birer ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açmalıdır. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde süre koşulu aranmaz. Süre kaçırıldığında karar bağlayıcı hâle gelir ve kat maliki artık paylaşım ölçütünü tartışamaz; yalnızca kendisine düşen miktarın hesabına itiraz edebilir. Asansör veya mantolama gibi büyük kalemlerde ölçüte itiraz bu yüzden karardan hemen sonra yapılmalıdır. Alacak yönünden ortak gider ve avans payları periyodik edim niteliğinde olduğundan Türk Borçlar Kanunu m. 147 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir; gecikme tazminatı KMK m. 20 gereğince aylık yüzde beştir.
Antalya'da Ortak Gider Paylaşımı Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek
Belirleyici olan, talep edilen kalemin hangi rejime girdiğidir. Mevcut ortak yerin bakım ve onarımı arsa payına göre paylaştırılır ve kullanmama savunması dinlenmez; yenilik veya ilave söz konusuysa faydalanma oranı ve kanunun aradığı yeter sayı tartışılabilir. Toplantı tutanağı ve katılım listesi bu tartışmanın dayanağıdır. MOD HUKUK, Antalya'da kat mülkiyeti hukuku alanında hukuki danışmanlık vermektedir.
Sık sorulan sorular
Zemin kattaki daire asansör ve çatı giderini ödemek zorunda mıdır?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre kat malikleri ortak yer ve tesislerden faydalanmaya lüzum olmadığını ileri sürerek ortak giderleri ödemekten kaçınamaz. Mevcut asansörün bakımı ve çatı onarımı olağan ortak gider sayıldığından zemin kat maliki de arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Apartmana sonradan asansör yapılırken giderler nasıl paylaştırılır?
Binada bulunmayan bir asansörün sonradan yapılması Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesi kapsamında yenilik ve ilave niteliğindedir. Bu tür yeniliklerin giderleri arsa payına göre değil, bağımsız bölümlerin bulundukları katlar ve asansörden fiilen faydalanma oranları dikkate alınarak paylaştırılır.
Apartman ortak gider uyuşmazlıklarında hangi mahkeme görevlidir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ek 1. maddesi uyarınca, bu Kanunun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde çözümlenir. Dava anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi ne kadardır?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine göre toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır. Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir.
Apartman aidatını ödemeyen komşuya hangi yasal işlem yapılır?
Yönetici veya diğer kat malikleri aidat ödemeyen komşu aleyhine ilamsız icra takibi başlatabilir veya sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi uyarınca ödenmeyen ortak gider alacağı için aylık yüzde beş gecikme tazminatı talep edilir.
Apartman aidat ve ortak gider alacaklarında zamanaşımı süresi nedir?
Ortak gider ve avans alacakları periyodik edim niteliğinde olduğundan Türk Borçlar Kanunu'nun 147. maddesi uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir. Beş yıldan önceki ödenmemiş aidatlar için zamanaşımı def'i ileri sürülebilir.
Kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.