Kimler taşınmaz edinebilir: Tapu Kanunu m.35

Yabancıların taşınmaz edinimini 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35 inci maddesi düzenler. Birinci fıkraya göre kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Yani her yabancı için genel bir izin yoktur; vatandaşı olduğunuz ülkenin belirlenen ülkeler arasında olup olmadığı, tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir. Maddede iki sayısal sınır vardır. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu geçemez. Aynı toplam, kişi başına ülke genelinde otuz hektarı da geçemez. Cumhurbaşkanı, kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir. Madde bugünkü halini 3.5.2012 tarihli 6302 sayılı Kanunla almıştır. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilir. Bu şirketler dışındaki tüzel kişiler taşınmaz edinemez. Yabancı gerçek kişi ve yabancı ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni kurulurken bu sınırlamalar uygulanmaz. Antalya'daki alımlar da aynı çerçevede değerlendirilir; ilçe sınırı, ilgili ilçenin özel mülkiyete konu yüz ölçümü üzerinden hesaplanır.

Sınırlamalar, askerî bölgeler ve proje yükümlülüğü

Tapu Kanunu'nun 35 inci maddesinin üçüncü fıkrası Cumhurbaşkanına geniş bir yetki verir. Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı gerçek kişiler ile yabancı ticaret şirketlerinin edinimlerini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir. Beşinci fıkra askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelere ilişkindir. Bu yerlerin harita ve koordinat değerleri Millî Savunma ve İçişleri Bakanlıklarınca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir ve tapu işlemleri bu bilgilere göre yürütülür. Dördüncü fıkraya göre yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir ve süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği Bakanlıkça takip edilir. Altıncı fıkra sonuçları düzenler. Maddeye aykırı edinilen, edinim amacına aykırı kullanılan, süresi içinde Bakanlığa başvurulmayan veya projeleri süresinde gerçekleştirilmeyen taşınmazlar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir. TKGM'nin 2012/12 sayılı Genelgesine göre yabancı gerçek kişi, resmî senette otuz hektar sınırını aşmadığına dair bir taahhütte de bulunur.

Tapu müdürlüğünde işlem, tercüman ve vekâletname

Tapu işlemi tapu müdürlüğünde yapılır. Tapu Sicili Tüzüğü'nün 18 inci maddesine göre istem, müdür veya görevlendirdiği görevli tarafından incelenerek hak sahibinin istemde bulunup bulunmadığı belirlenir; yabancı uyruklu gerçek kişilerin tapu işlemlerinde kullanılacak belgeleri belirlemeye Genel Müdürlük yetkilidir (m.18/8). İşlem vekil aracılığıyla yapılacaksa Noterlik Kanununa göre düzenlenmiş vekâletname istenir; tapu işlemi için düzenlenecek vekâletnamede vekâlet verenin imzası zorunludur (m.18/4). Yurt dışında düzenlenen vekâletnamenin biçim şartları, örneğin apostil ve tercüme, işlemden önce tapu müdürlüğünden sorulmalıdır. Tüzüğün 24 üncü maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkraları, istem sahiplerinden birinin Türkçe bilmemesi halinde yeminli tercüman bulundurulmasını ister. Tercümanın Hukuk Muhakemeleri Kanununa göre mahkeme huzurunda yaptığı yemine ilişkin tutanağı müdürlüğe ibraz etmesi gerekir. İşlemin yapıldığı müdürlükte görev yapanlar tercümanlık yapamaz (m.24/6). Değerleme raporu konusunda TKGM'nin 2024/4 sayılı Genelgesi (9.12.2024 tarihli olurla değişik), yabancıların taraf olduğu vatandaşlık kazanımı içeren işlemler dışındaki işlemlerde taşınmaz değerleme raporunun aranmayacağını belirtir. TKGM, 29.09.2026 tarihinde 2024/2 ve 2024/4 sayılı Genelgelerin güncellendiğini duyurmuştur; işlem öncesinde güncel metinler kontrol edilmelidir. Kimlik ve pasaport gibi belgelerin listesini işlemden önce müdürlükten öğrenmek zaman kazandırır.

Tapu harcı ve KDV istisnası

Alıcı bakımından iki kalem öne çıkar: tapu harcı ve KDV. Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı Tarifenin I numaralı bölümündeki 20 nci bentte düzenlenir. Bent (a), gayrimenkullerin ivaz karşılığında devir ve iktisabında, gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden, devir eden ve devir alan için ayrı ayrı harç alınmasını öngörür. Tarifede 'uygulanan miktar' olarak Binde 20 yazılıdır. Yani alıcı ve satıcı ayrı ayrı bu oranı öder. 4.12.2025 tarihli 7566 sayılı Kanunun 8 inci maddesi, binde 20 oranını değil, harç matrahına ilişkin ifadeyi değiştirmiştir; matrah, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedelidir. Cumhurbaşkanı, bentteki oranı bir katına kadar artırmaya, onda birine kadar indirmeye yetkilidir. KDV yönünden 3065 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinin (i) bendi bir istisna getirir. Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye'ye getirilmek kaydıyla, Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere yapılan konut veya iş yeri teslimleri KDV'den müstesnadır. Şartlar sağlanmadığı halde istisna uygulanırsa alıcı da müteselsilen sorumlu olur. İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yeri üç yıl içinde elden çıkarılırsa zamanında tahsil edilmeyen vergi, tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce ödenmelidir.

Tapu kaydı, ipotek, haciz ve yapı belgeleri

Satın almadan önce tapu kaydı ve ekleri okunmalıdır. Kayıtta rehin ve ipotek, haciz, şerh ve beyanlar hanesindeki kayıtlar görülür. Şerh ve belirtmeler taşınmazın kullanımını veya değerini etkileyebilir. TKGM'nin değerleme genelgesi, sicilde yer alan bazı şerhleri ve askerî yasak bölge beyanlarını, taşınmazın değerini değiştirebilecek haller arasında sayar. Yani kayıttaki her şerhin anlamı, satıştan önce sorulup yazılı olarak anlaşılmalıdır. Aynı genelge, yasal durum ile fiilî durumun ayrı olabileceğini de gösterir. Yasal brüt kullanım alanı, imar mevzuatına, ruhsata ve eklerine uygun inşa edilmiş kısımdan hesaplanır; mevcut brüt kullanım alanı ise yasal olmayan kısımları da içerir. Bu nedenle yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve projeye uygunluğun ayrıca kontrol edilmesi yerinde olur. Kat mülkiyetine geçilmemiş inşaat halindeki projelerde satış vaadi sözleşmesi yapılıyorsa, sözleşmenin tapu siciline şerhi ve kat irtifakı durumu da sorulmalıdır. Tarifede satış vaadi şerhi için ayrı bir harç bendi (I/12) vardır. Alıcı, işlemden önce ipotek, haciz veya şerh bulunmadığını tapu kaydından teyit edebilir; kayıtta yer alan bir hak varsa nasıl ele alınacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

Satın alma, ikamet izni ve vatandaşlık

Taşınmaz satın almak kendiliğinden ikamet izni veya vatandaşlık vermez. Ancak 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu'nun 31 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi, Türkiye'de taşınmaz malı bulunanlara kısa dönem ikamet izni verilebileceğini söyler. İzin, her defasında en fazla ikişer yıllık sürelerle verilebilir (m.31/2). Aynı maddeye 21.11.2024 tarihli 7533 sayılı Kanunla eklenen altıncı fıkra, izne esas olacak taşınmazın niteliğinin ve değerinin Bakanlıkça belirleneceğini söyler. Göç İdaresi Başkanlığı'nın sayfasına göre taşınmazın konut olması ve bu amaçla kullanılması gerekir; başvuru sahibinin eşi, ergin olmayan çocuğu veya bağımlı ergin çocuğu, konut üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyet hakkına sahipse aynı kapsamda başvurabilir. Başkanlık ayrıca, mekânsal yoğunlaşmayı önlemek için mahalle ve ilçelerde yabancı nüfus yoğunluğu analizleri yaptığını ve bazı bölgeleri yeni başvurulara kapatabildiğini duyurmuştur. Belirli bir bölge için güncel durum ilgili il göç idaresinden öğrenilmelidir. Vatandaşlık yolu ayrıdır: Yönetmelik m.20/2-b uyarınca en az 400.000 Amerikan Doları tutarındaki uygun taşınmaz ve üç yıl satılmaması şerhi aranır; bunlar ayrı bir yazıda ele alınmıştır. Bir avukat, tapu kaydını, satış vaadi sözleşmesini ve vekâletnameyi inceleyebilir; belgeler ve görüşmeler gerekirse yeminli tercüman eşliğinde yürütülebilir.

Sık sorulan sorular

Her yabancı Antalya'da taşınmaz alabilir mi?

Tapu Kanunu m.35/1'e göre Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler edinebilir. Vatandaşı olunan ülkenin belirlenen ülkeler arasında olup olmadığı tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.

Bir yabancı toplam ne kadar taşınmaz edinebilir?

Toplam alan, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına miktarı iki katına kadar artırabilir.

Tapuda yeminli tercüman zorunlu mu?

Tapu Sicili Tüzüğü m.24/3'e göre istem sahiplerinden biri veya birkaçı Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman bulundurulur. Tercüman, HMK'ya göre mahkeme huzurunda yaptığı yeminin tutanağını müdürlüğe ibraz eder.

Yabancı alıcı için değerleme raporu şart mı?

TKGM 2024/4 sayılı Genelgeye göre (9.12.2024 tarihli olurla değişik) vatandaşlık kazanımı içeren işlemler dışında taşınmaz değerleme raporu aranmaz. İşlem öncesinde 2024/2 ve 2024/4 sayılı Genelgelerin güncel metinleri kontrol edilmelidir.

Tapu harcı ne kadardır ve kim öder?

Harçlar Kanunu (4) sayılı Tarife I/20-a bendinde uygulanan miktar Binde 20'dir ve devir eden ile devir alan için ayrı ayrı alınır. Matrah, beyan edilen bedeldir ve emlak vergisi değerinden az olamaz.

Yabancıya KDV'siz konut satılabilir mi?

KDVK m.13/i'ye göre konut veya iş yerinin ilk tesliminde, bedeli döviz olarak Türkiye'ye getirilmek kaydıyla, Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere teslim KDV'den müstesnadır. Şartlar sağlanmazsa alıcı da sorumlu olur.

Taşınmaz aldım, ikamet izni alabilir miyim?

6458 sayılı Kanun m.31/1-b taşınmaz malı bulunanlara kısa dönem ikamet izni verilebileceğini söyler. Göç İdaresine göre taşınmaz konut olmalı ve bu amaçla kullanılmalıdır; taşınmazın niteliği ve değerini Bakanlık belirler (m.31/6).

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.