6306 Sayılı Kanun'da Satış Hükmü: 2012-2023 Değişimi

Hüküm nerede ve neyi düzenliyor?

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 31 Mayıs 2012 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Kanun'un 6. maddesi "uygulama işlemleri" başlığını taşır. Satışa ilişkin kural bu maddenin birinci fıkrasındadır.

Kural kısaca şöyle işler: Dönüşüm uygulamasında paydaşların belirli bir çoğunluğu proje konusunda karar alır. Karara katılmayan malikin arsa payı, rayiç değer tespit edilerek ve bu değerin altına inmemek üzere, anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Satış gerçekleşmezse ne olacağı ise alanın türüne göre ayrışır. Bu ayrım, yıllar içinde en çok oynanan noktalardan biri olmuştur.

Bu yazı, hükmün zaman içindeki değişimini sade bir dille özetler. Karar nisabının uygulamadaki işleyişi ve hissedar satışı ayrıntıları için ilgili diğer yazılarımıza bakabilirsiniz. Burada amaç, hangi yılda hangi kanunla neyin değiştiğini ve bugünkü metnin nasıl okunacağını göstermektir.

Önemli bir not: Aşağıdaki anlatım, mevzuat.gov.tr'deki güncel metnin değişiklik işaretlerine dayanır. Güncel metinde her cümlenin hangi kanunla değiştiği ayrı ayrı gösterilmektedir; ancak bazı eski ifadelerin değişiklik öncesi hâli güncel metinden görülememektedir. Bu yüzden eski hâle dair anlatım genel düzeyde tutulmuştur.

Fıkranın bugünkü hâli tek seferde yazılmış bir metin değildir; farklı yıllarda eklenen ve değiştirilen cümlelerin üst üste gelmesiyle oluşmuştur. Bu nedenle fıkrayı okurken her cümlenin hangi kanunla geldiğine bakmak, hükmün mantığını anlamayı kolaylaştırır. Okuyucu için en pratik yol, değişiklikleri kronolojik sırayla izlemek ve her aşamada malikin konumunun nasıl etkilendiğini sormaktır.

Anayasa Mahkemesi'nin 2014 tarihli kararı

Kanun yürürlüğe girdikten sonra bazı hükümleri Anayasa Mahkemesi önüne taşınmıştır. Mahkeme, 27 Şubat 2014 tarihli ve E.2012/87, K.2014/41 sayılı kararıyla iki denetim hükmünü iptal etmiştir. Güncel metindeki değişiklik işaretleri bunu açıkça gösterir.

İptal edilen ilk hüküm, 6. maddenin dokuzuncu fıkrasındaki ikinci cümledir. Bu cümle, Kanun uyarınca açılan davalarda yürütmenin durdurulmasının önüne geçmekteydi. Bugün aynı fıkrada yalnızca, işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı Kanun uyarınca dava açılabileceği kuralı kalmıştır.

İptal edilen ikinci hüküm, onuncu fıkradaki eski düzenlemedir. Onuncu fıkra daha sonra, 2019'da başka bir içerikle yeniden düzenlenmiştir. Bugünkü onuncu fıkra, müteahhide devredilen taşınmazlar üzerinde haciz ve tedbir uygulanmasına ilişkin bir kuraldır; eski tebligat düzenlemesiyle ilgisi yoktur.

Bu karar, sonraki değişikliklere bakarken bir ölçü olarak akılda tutulabilir: Satış sürecinin yargısal denetimini zayıflatan düzenlemeler, Anayasa Mahkemesi önünde gündeme gelmiştir.

2016-2019: Kararın zamanı, tescil sorunu ve 7181

14 Nisan 2016 tarihli 6704 sayılı Kanun'un 23. maddesi, 6. maddenin birinci fıkrasını yeniden yazmıştır. Güncel metinde fıkranın başında bu değişiklik açıkça işaretlidir.

Yeni metnin en dikkat çekici yönü, kararın zamanıdır. Karar, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce alınabilmektedir. Yani malik, binası ayaktayken de çoğunluk kararının muhatabı olabilir. Kararın, paydaşların yapının paydaşı olup olmadıklarına bakılmaksızın, sahip oldukları hisseler oranında alınacağı da aynı metinde yazılıdır.

29 Kasım 2018 tarihli 7153 sayılı Kanun'un 23. maddesi ise riskli yapılara özgü bir cümleyi değiştirmiştir. Bugünkü metne göre riskli yapılarda, anlaşan paydaşlara ya da kararlaştırılan anlaşmaya uyarak işlem yapmayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. Aynı kanun, Kanun kapsamında satış yapılıncaya kadar arsa payının anlaşan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapuda tescil için alıcının elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesini zorunlu kılan cümleyi de eklemiştir.

Burada kamuya mı yoksa özel kişiye mi geçiş olduğu önemlidir. Riskli yapılarda satışın üçüncü kişilere kadar tekrarlanması, payın nihai alıcısının özel kişi olabileceği anlamına gelir. Metinde satışın kaç kez tekrarlanabileceğine veya bir süre sınırına dair bir ifade yoktur.

4 Temmuz 2019 tarihli 7181 sayılı Kanun'un 24. maddesi ise tapu işlemlerine yönelik bir dizi düzenleme yapmıştır. Güncel metne göre tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi gibi işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz. Yeni yapılarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulurken ise mevcut hak ve şerhler, sadece bunlardan yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. Bu sonuncu kural, diğer malikleri korumaya yöneliktir.

Bu dönemin ortak özelliği, düzenlemelerin yalnızca nisaba değil, sürecin işleyişine dair ayrıntılara da dokunmasıdır. Kararın yıkımdan önce alınabilmesi, malikin elindeki mülk hâlâ bir bina iken onu çoğunluk iradesinin kapsamına sokar. Satışın tekrarlanması kuralı, sürecin sonuçsuz kalmasını engellemeye dönüktür. Tapu işlemlerinde muvafakat aranmaması da uygulamanın tapu aşamasında takılmasını önlemeyi amaçlar. Her üç düzenleme de uygulamayı hızlandıran bir mantığa dayanır; bu hız, malikin bilgi edinme ve itiraz imkânını zamanında kullanması gerekliliğini artırır.

2022: Satışın iptali hâlinde tescil kuralı

10 Haziran 2022 tarihli 7410 sayılı Kanun'un 26. maddesi, birinci fıkraya satış işleminin yargı kararıyla iptal edilmesi hâline ilişkin bir kural eklemiştir.

Güncel metne göre, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal hâli dışında, satış yargı kararıyla iptal edilirse Başkanlık durumu tapu müdürlüğüne bildirir. Satılan arsa veya arsa payı, satıştan sonra üçüncü bir kişiye devredilmemişse ve eski malik adına doğrudan tescili hukuken ve/veya fiilen imkânsız hâle getiren bir uygulamaya tabi tutulmamışsa, eski malik adına resen tescil edilir. Satış bedeli iade edilinceye kadar da bu tutarda alıcı lehine kanuni ipotek tesis ve tescil edilir.

Kuralın pratikte önemi, iki şartta yatmaktadır. Pay üçüncü kişiye devredilmişse veya tescili imkânsız kılan bir uygulama yapılmışsa, eski malik adına tescil yapılamaz. Bu durumda hak kaybının nasıl giderileceği, somut olaya ve genel hükümlere göre değerlendirilir. Bunun ayrıntıları bu yazının kapsamı dışındadır.

Aynı kanun, açık artırmayla satılacak paylar üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam edeceğine ilişkin cümleyi de değiştirmiştir. Güncel metinde bu cümle 7410 sayılı Kanun'un 26. maddesine bağlanmıştır.

Burada 2022 düzenlemesinin sistematiğini bir kez daha vurgulamak gerekir. Kural iki aşamalıdır: önce iptal kararı verilir, ardından Başkanlık tapu müdürlüğüne bildirim yapar ve tescil resen gerçekleşir. Malikin ayrıca tescil davası açması gerekmez. Ancak payın üçüncü kişiye devredilmiş olması veya tescili imkânsız kılan bir uygulama yapılmış olması gibi engeller varsa eski malik adına resen tescil mümkün olmaz. Alıcı lehine kanuni ipotek ise alıcının ödediği bedelin iadesini güvence altına alan bir araçtır.

2023: 7471 sayılı Kanun ile beş yönlü değişiklik

7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun'un 10. maddesi, 6. maddede en geniş kapsamlı değişikliği yapmıştır. Güncel metindeki işaretlere göre başlıca değişiklikler şunlardır.

Nisap. Karar artık hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. Aynı ifade acele kamulaştırma ile ilgili ikinci fıkrada ve müteahhit sözleşmelerinin feshini düzenleyen on dördüncü fıkrada da yer almaktadır. Salt çoğunluk, hisselerin yarısından fazlasını ifade eder.

Satılamayan payların alıcısı. Paydaşlara satış gerçekleştirilemezse, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedel dönüşüm projesini yapacak Başkanlık, idare veya TOKİ tarafından ödenerek pay satın alınır. Riskli yapılarda ise 2018'de getirilen kural, yani üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satışın tekrarı, devam etmektedir.

Bildirim. Karar alan malikler, karara ve anlaşma şartlarına ilişkin teklifi ya da teklifin görülebileceği yeri, karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan ederek bildirir. Muhtarlıktaki ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Bildirimde ayrıca, on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde payların Kanun kapsamında satılacağı da belirtilir.

İdarenin tebligatları. Satış sürecinde Başkanlık veya idarenin yapacağı tebligatlar, evrakın e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilmesiyle yapılır; ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır. Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmiş maliklere ise bu adrese tebligat yapılır.

Eksik bedel nedeniyle iptal. Satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal hâlinde yargı kararı, satış bedeli ile kararda belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki farkın payı satın alan malik tarafından eski malike ödenmesiyle uygulanır. Eski malikin zararının tazmini yönünde Başkanlık veya idare aleyhine karar verilmesi hâlinde ise ödenmesine hükmedilen bedel, bildirimden itibaren en geç 15 gün içinde payı satın alan malik tarafından ödenir. Süresinde ödenmezse bedel Başkanlıkça ödenir ve genel hükümlere göre alıcıdan tahsil edilir.

Aynı kanunla 16. fıkra da eklenmiştir. Buna göre yapıların yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazda 4721 sayılı Kanun'a göre ortaklığın giderilmesi davası açılabilir, ancak bu dava açılmış olması salt çoğunlukla karar alınmasına ve karara göre işlem yapılmasına engel olmaz.

Bugünkü tablo ve dikkat edilecek noktalar

Mevzuat.gov.tr'deki güncel metne göre 6. maddeye en son 7471 sayılı Kanun dokunmuştur; sonrasında yapılmış başka bir değişiklik işareti görülmemektedir. Bu tespit, yazının hazırlandığı tarihteki güncel metne dayanır; sonradan yapılacak değişiklikler için metnin yeniden kontrol edilmesi gerekir.

Bu tarihçeden çıkan genel eğilim şöyle özetlenebilir. Karar çoğunluğu düşürülmüş, kararın alınabileceği an öne çekilmiş, bildirim usulü kolaylaştırılmış ve iptal sonuçları somut durumlara göre ayrıştırılmıştır. Bunların hedefi, dönüşüm uygulamalarının hızlanmasıdır. Öte yandan malik açısından bu, bildirimleri takip etmenin ve süreleri kaçırmamanın önemini artırmaktadır. Özellikle muhtarlık ilanıyla yapılan bildirimlerde on beş günlük süre, ilanın son gününden işlemeye başladığı için tapuya elektronik tebligat adresi bildirmek ve ilanları izlemek yararlı olabilir.

Satış bedelinin düşük belirlendiğini düşünen malik açısından, 2022 ve 2023 düzenlemelerinin birlikte okunması gerekir: Eksik bedel gerekçesi, aynen iade kuralının dışında tutulmuş ve fark ödemesine bağlanmıştır. Bu ayrım, hangi gerekçeyle dava açıldığının sonucu doğrudan etkileyebileceği anlamına gelir.

Her somut dosyada hangi tarihteki metnin uygulanacağı, işlemin tarihine ve dava konusuna göre değişebilir. Bu yazı genel bilgi niteliğindedir; somut olayınız için bir avukata danışmanız yerinde olur.

Pratik bir kontrol listesi de çıkarılabilir. Birincisi, taşınmazın statüsü önemlidir: riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapı olmasına göre satılamayan payın akıbeti farklıdır. İkincisi, kararın hangi tarihte ve hangi çoğunlukla alındığı uygulanacak metnin belirlenmesinde rol oynar; çünkü 2023 değişikliğinden önce ve sonra alınan kararlar farklı nisaplara tabi olabilir. Üçüncüsü, kendisine yapılan bildirimin hangi yolla yapıldığı ve on beş günlük sürenin ne zaman başladığı, teklifi inceleme ve kabul etme imkânını doğrudan etkiler. Dördüncüsü, satış bedelinin nasıl belirlendiği ve rayiç değer tespitinin dayanağı, ileride bir iptal davası söz konusu olursa gerekçenin ne olacağını belirler.

Son olarak, idari işlemlere karşı dava süresinin tebliğ tarihinden itibaren otuz gün olduğunu hatırlatmak gerekir. Muhtarlık ilanıyla tebligat yapılmış sayıldığında sürenin ilanın son gününe göre işleyeceği, güncel metnin birlikte okunmasından anlaşılmaktadır. Bu nedenle ilanları ve e-Devlet bildirimlerini düzenli takip etmek, hak kaybını önlemek bakımından önem taşır.