Kentsel Dönüşümde Hangi İşlemlere İptal Davası Açılır?

Kentsel dönüşümde hangi işlemler iptal davasına konu olabilir?

İdari yargıda iptal davası, İYUK m.2/1-a uyarınca yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden biriyle hukuka aykırı olan idari işlemler hakkında menfaati ihlal edilenlerce açılır. Dilekçeler ilk incelemede, ortada idari davaya konu olacak kesin ve yürütülmesi gereken bir işlem bulunup bulunmadığı yönünden de süzülür (İYUK m.14/3-d). Danıştay bu ölçütü, idarenin kamu gücüne dayanarak tek taraflı irade beyanıyla kurduğu ve ilgililerin hukuki durumunu etkileyen işlemler olarak tanımlamaktadır.

Bu ölçütün kentsel dönüşümdeki anlamı şudur: Dönüşüm tek bir karar değil, birbirini izleyen birçok adımdan oluşur. Riskli yapı tespiti, tapu şerhi, tebligat, malikler arasındaki karar, rayiç değer belirlenmesi, satış ve yıkım aynı hatta dizilidir. Bunların hepsi idarenin işlemi değildir ve her biri kendi başına dava konusu da olmaz. Hangi halkaya, ne zaman, hangi mahkemede dava açılacağı bu ayrıma bağlıdır.

Süre bakımından 6306 sayılı Kanun özel bir düzenleme getirmiştir. Kanunun 6. maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde İYUK uyarınca dava açılabilir. Genel kural olan altmış gün (İYUK m.7/1) burada uygulanmaz. Aynı fıkradaki yürütmenin durdurulmasına ilişkin ikinci cümle Anayasa Mahkemesinin 2014 tarihli iptal kararıyla yürürlükten kalktığından, yürütmeyi durdurma talebi genel hükme, yani İYUK m.27'ye göre değerlendirilir: işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması birlikte aranır.

Dava açma ehliyeti de ayrıca aranır. İptal davasını, dava konusu işlemle arasında kişisel, meşru ve güncel bir menfaat ilişkisi bulunan kişi açabilir. Kentsel dönüşümde bu kişi çoğunlukla bağımsız bölüm maliki veya arsa payı sahibidir. Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri bakımından menfaat ilişkisi işlemin niteliğine göre ayrıca değerlendirilir. Birden fazla malikin aynı işlemi dava etmesi mümkündür; ortak dilekçe ile dava açmak masrafı azaltabilir, ancak her davacı için süre ve ehliyet ayrı ayrı denetlenir. Tebliğ tarihleri farklıysa bir malik için süresinde olan dava başka bir malik için süre aşımına uğramış olabilir.

Riskli yapı tespitine karşı doğrudan dava açılabilir mi, teknik heyete itiraz zorunlu mu?

Sürecin başlangıcı olan riskli yapı tespiti, idari yargıda dava konusu edilebilen bir işlemdir. Kanunun 3. maddesine göre tespit, öncelikle malikler tarafından lisanslı kuruluşlara yaptırılır; malikler yaptırmazsa Başkanlık veya İdare tespiti kendisi yapar ya da yaptırır. Tespit, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir, yapıya asılır, e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir; tebliğ, muhtarlıktaki ilanın son günü yapılmış sayılır.

Tespite karşı iki yol vardır. Birincisi, Kanunun 3. maddesine göre on beş gün içinde itiraz edilmesidir; itirazı, üniversitelerce görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlık ve Başkanlıkta görevli üç kişiden kurulu teknik heyet inceler. İkincisi, otuz günlük süre içinde idare mahkemesinde iptal davası açılmasıdır. Danıştay Altıncı Dairesi, 2019/2536 E., 2022/1327 K. ve 10.02.2022 tarihli kararında, tespitin tapuya bildirilmesiyle icrailik kazandığını, bu nedenle doğrudan dava açılabileceğini ve itirazın sonuçlanması beklenmeden de dava açılmasını engelleyen bir kural bulunmadığını belirtmiştir. Aynı dosyada davanın esastan reddedilmiş olması, yolun kapalı olduğu anlamına gelmez; Daire önce işlemin dava edilebilir nitelikte olduğunu kabul etmiş, sonra tespitin hukuka uygun olduğu sonucuna varmıştır.

İtiraz yoluyla dava yolu arasında seçim yaparken sürelerin ayrı işlediğini unutmamak gerekir. İtiraz süresi on beş, dava süresi otuz gündür. Sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açabileceğinden, takvim tespitin tebliğ sayıldığı tarihten başlatılarak izlenmeli, itirazın sonucu beklenirken dava süresinin dolmamasına özen gösterilmelidir. Tespitin teknik içeriğine, yani lisanslı kuruluşun hesabına ve raporuna ilişkin ayrıntılar için sitedeki riskli yapı tespiti yazısına bakılabilir.

Dava dilekçesinde öne sürülebilecek başlıca sebepler şunlardır: yapının Kanun kapsamında değerlendirilebilecek bir yapı olup olmadığı, tespitin ilgili teknik esaslara göre yapılıp yapılmadığı, raporun eksik veya hatalı veriye dayanıp dayanmadığı ve tebliğ usulüne uyulup uyulmadığı. Teknik nitelikli bu uyuşmazlıklarda mahkeme çoğu kez keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır; bu nedenle iddiaların dilekçede somut olarak, mümkünse bağımsız bir mühendislik görüşüyle desteklenerek belirtilmesi yararlıdır. Kanunun 3. maddesinin sekizinci fıkrası, hatalı tespit yapan lisanslı kuruluşlar için idari yaptırımlar öngörmüştür; bu düzenleme, tespit raporlarının denetime tabi olduğunu gösteren ek bir göstergedir.

Malikler kurulu kararına karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir mi?

Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrası, riskli yapının bulunduğu parselde yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi uygulamalara hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilebileceğini öngörür (7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonraki hâliyle). Bu karar, malikler arasında alınan özel hukuk niteliğinde bir karardır; idarenin işlemi değildir.

Danıştay Altıncı Dairesi, 2021/504 E., 2023/4004 K. ve 25.04.2023 tarihli kararında, malikler kurulu kararı, bu karara dayanan anlaşma protokolü ve maliklerce lisanslı kuruluşa yaptırılan değer tespiti gibi gerçek kişilerce yapılan işlemlerin idari dava konusu edilmesine yasal olanak bulunmadığını belirtmiş; bu yöndeki iddiaların adli yargıda açılacak davalarda incelenmesi gerektiğini kabul etmiştir. İdari Dava Daireleri Kurulu da 2023/2808 E., 2025/468 K. ve 27.02.2025 tarihli kararıyla bu yaklaşımı onamıştır.

Bu, malikler kurulu kararının hiç denetlenemeyeceği anlamına gelmez. Kararın usulüne uygun alınıp alınmadığı, nisabın sağlanıp sağlanmadığı, katılmayan maliklere bildirim yapılıp yapılmadığı gibi sorunlar, adli yargı yoluna götürülebilir. Satış işlemine karşı açılan idari davada ise karar, işlemin dayanağı olarak değerlendirme konusu olur. Başka bir deyişle, malikler kurulu kararındaki bir eksiklik idari davada dile getirilebilir ve satışın hukuka uygunluğunu etkiliyorsa sonuca yansır; ancak bu karar tek başına idare mahkemesine taşınamaz. Nisap ve bildirim kuralları için sitedeki malikler kurulu yazısı ayrıca incelenebilir.

Arsa payı satışı ve rayiç bedel tespitine karşı hangi gerekçelerle dava açılır?

Karara katılmayan maliklerin arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır (m.6/1). Burada idarenin işlemi ortaya çıkar: satış işlemi ve satışa esas alınan değer tespiti idarece yapılır, dolayısıyla idari yargının denetimine açıktır.

Davanın konusu ne olabilir? Uygulamada üç sorun öne çıkar. Birincisi, bildirim ve tebligat usulüne uyulup uyulmadığıdır. Danıştay Dördüncü Dairesi, 2025/12 E., 2025/2512 K. ve 22.04.2025 tarihli kararında, satışın yapılacağı yer ve zamanın açık artırmaya katılma hakkı bulunan diğer maliklere bildirilip bildirilmediğinin araştırılmadan yalnızca bilirkişi raporuyla davanın reddedilmesini yerinde bulmamış, ilk derece ve istinaf kararlarını bozmuştur. Aynı kararda, satın alan şirketin menfaatinin etkilenebileceğinden davanın ona ihbar edilmesi gerektiği de belirtilmiştir. İkincisi, rayiç değerin düşük belirlenmesi iddiasıdır; bu iddia keşif ve bilirkişi incelemesiyle araştırılır. Üçüncüsü, davacının dava açma ehliyetidir: İdari Dava Daireleri Kurulu, 2019/2838 E., 2021/1580 K. ve 23.09.2021 tarihli kararında, davacıların satışı önlemek için yükleniciyle sözleşme imzalamış olmasına rağmen taşınmazların mülkiyetini devretmemiş olmaları nedeniyle menfaat ilişkisinin sürdüğünü kabul ederek, ehliyet yönünden verilen ret kararını bozmuştur.

Zamanlama da kritiktir. Danıştay Dördüncü Dairesi, 2024/577 E., 2024/1179 K. ve 22.02.2024 tarihli kararında, satış sürecinin başladığı ancak satışa yönelik henüz bir işlem tesis edilmediği durumda, hukuk aleminde doğmamış bir işlemin iptalinin istenemeyeceğini belirterek, satış işlemi yönünden davayı incelenmeksizin reddetmiştir. Yani dava, satışa ilişkin bir idari işlem ortaya çıktıktan ve tebliğ edildikten sonra açılmalıdır; işlemin yapılması muhtemel diye önceden dava açmak sonuç vermeyebilir.

Satış işleminin iptalinin sonuçları Kanunda düzenlenmiştir. Satış, bedelin eksik hesaplandığı gerekçesi dışındaki bir nedenle iptal edilirse ve pay üçüncü kişiye devredilmemişse, pay resen eski malik adına tescil edilir; alıcı lehine satış bedeli tutarında kanuni ipotek kurulur. Satış bedelin eksik hesaplanması nedeniyle iptal edilirse, yargı kararı bedel farkının ödenmesi suretiyle uygulanır (m.6/1). Bu nedenle bedel uyuşmazlığı ile usul uyuşmazlığı farklı sonuçlar doğurabilir.

Uygulama Yönetmeliği hükümleri, acele kamulaştırma ve yıkım kararlarına karşı dava süreci nasıl işler?

Satış işlemi, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümlerine dayanır. Düzenleyici işlemler, ilan tarihini izleyen günden başlayan sürede doğrudan dava edilebileceği gibi, uygulanması üzerine uygulama işlemiyle birlikte ya da ayrıca dava konusu yapılabilir (İYUK m.7/4). Danıştay Dördüncü Dairesi, yukarıda anılan 2024/1179 sayılı kararında, Yönetmelik hükmüne ilişkin kısmı süre aşımı nedeniyle reddetmiştir; çünkü hükmün yayımından sonra süresinde dava açılmamış ve ortada henüz bir uygulama işlemi de bulunmamaktadır. Bu kısım, dava açarken Yönetmelik hükmünün de iptalinin istenip istenmeyeceğinin dikkatle düşünülmesi gerektiğini göstermektedir.

Yıkıma gelince, riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra yapının yıktırılması süreci başlar. Kanunun 6/A maddesi, yıkılacak derecede riskli yapılarda Başkanlığın uygulamaları maliklerin muvafakati aranmaksızın resen yürütebileceğini düzenler. Bu maddedeki sürelerin çok kısa olduğuna dikkat edilmelidir: riskli yapı tespitine karşı iki gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar üç gün içinde karara bağlanır. Tahliye ve yıkıma yönelik işlemler de idarenin işlemi olduğundan idari yargıda dava konusu olur. Yıkım kararına karşı dava yolu ve yürütmeyi durdurma talebi için sitedeki riskli bina yıkım kararı yazısı ayrıntılı bilgi içermektedir.

Kamulaştırma ve acele kamulaştırma gibi diğer uygulama işlemleri de Kanunun 6. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir. Üzerindeki bina yıkılmış arsanın maliklerine yapılan tebligattan sonra otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa gerçek kişilerin taşınmazları için Başkanlık, TOKİ veya İdare acele kamulaştırma yoluna gidebilir. Bu işlemler de idarenin işlemidir ve aynı otuz günlük sürede dava konusu edilebilir; ancak bu yazının kapsamı dışında kalan kamulaştırma hukukunun özel kuralları ayrıca değerlendirilmelidir.

Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında hak kaybı yaşamamak için nelere dikkat edilmelidir?

Süreci sadeleştirirsek şu tablo ortaya çıkar. Riskli yapı tespiti için teknik heyete itiraz ve idare mahkemesinde iptal davası seçenekleri vardır. Malikler kurulu kararı için adli yargı yolu gündeme gelir; idari davada ise satışın dayanağı olarak ileri sürülür. Arsa payı satışı, rayiç bedel tespiti ve tebligat usulsüzlüğü idare mahkemesinde denetlenir. Yönetmelik hükmü, süre kaçırılmamışsa doğrudan ya da uygulama işlemiyle birlikte dava edilebilir. Yıkım ve tahliye işlemleri de idari yargıda dava konusudur.

Uygulamada en sık yapılan hatalar, tebliğ tarihinin yanlış hesaplanması, itiraz ve dava sürelerinin karıştırılması, adli yargıya götürülmesi gereken bir iddianın idare mahkemesine taşınması ve henüz ortada olmayan bir satış işlemine karşı erken dava açılmasıdır. Yürütmenin durdurulması talebi, yıkım ve satış gibi geri döndürülmesi güç sonuçlar doğuran işlemlerde dilekçeyle birlikte istenmelidir. Dilekçeye eklenecek belgeler de önemlidir: tapu kaydı, riskli yapı tespit raporu, tebliğ veya ilan evrakı, malikler kurulu tutanağı ve varsa satış ihalesine ilişkin yazışmalar işlemin niteliğini ve süreyi belirlemede doğrudan etkilidir. Mahkeme kararlarında da görüldüğü gibi, dava konusu işlemin tarih ve sayısını dilekçede açıkça göstermek ve işlemi dilekçeye eklemek, ilk incelemede dilekçenin reddedilmesi riskini azaltır. Bu yazı genel bilgi niteliğindedir; somut olayda sürelerin ve yolun belirlenmesi için bir avukata danışılması yerinde olur.