Bedel Tespiti Komisyonu Kararına İtiraz ve Dava

Kentsel dönüşümde arsa payı bedel tespiti kararına nasıl itiraz edilir ve dava nasıl açılır?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrası, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla aldığı karara katılmayan maliklerin arsa paylarının nasıl satılacağını düzenler. Bu paylar, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Yani karara katılmayan malikin payı, kendi iradesi dışında el değiştirebilir ve satışın alt sınırını belirleyen şey, idarenin tespit ettirdiği rayiç değerdir.

Uygulamada bu değeri, Kanun'un uygulama yönetmeliği uyarınca idare bünyesinde kurulan Bedel Tespiti Komisyonu belirler. Yönetmeliğin 15/A maddesinin üçüncü fıkrasına göre Müdürlük veya İdare bünyesinde kurulan komisyon, biri başkan ikisi üye olmak üzere en az üç kişiden oluşur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarına yaptırılmış taşınmaz değeri de gözetilerek komisyonca belirlenir.

Bu yazıda, söz konusu bedele itiraz etmek isteyen bir malikin önünde hangi yargısal yolların bulunduğunu, mahkemelerin denetimi nasıl yürüttüğünü ve Danıştay kararlarında hangi noktaların öne çıktığını genel hatlarıyla ele alıyoruz. Riskli yapı tespitine itiraz, yıkım kararına karşı dava ve hissedar satışının genel mantığı başka yazılarımızda işlendiği için burada yalnızca bedel boyutuna odaklanıyoruz.

Bedelin önemi basit bir hesaptan gelir: satış, komisyonun belirlediği değerden başlar. Değer gerçek piyasa değerinin altında kalırsa, hissesi satılan malik bunu telafi edemeyebilir; çünkü açık artırmada başka paydaşların yüksek teklif vermesi zorunlu değildir. Bu nedenle bedelin hukuka uygunluğu, satış işleminin hukuka uygunluğunun merkezinde yer alır. Üstelik satış tek bir günde sonuçlanabildiği için, itirazı geciktirmek ya da dayanak belgeleri toplamadan dava açmak, sonraki aşamalarda ciddi bir dezavantaj yaratabilir. Bu yüzden süreci, komisyon raporunun size tebliğ edildiği andan itibaren planlamak gerekir.

Bedel tespit komisyonu raporu kime karşı ve hangi işlemlerle birlikte dava edilir?

Önce bir ayrım yapmak gerekir. Komisyonun belirlediği değer, tek başına bir "tutanak" gibi görünse de satışa esas alınan ve malikin mülkiyetini doğrudan etkileyen bir işlemin dayanağıdır. Danıştay önünde görülen davalara bakıldığında, davacıların çoğunlukla iki işlemi birlikte dava konusu yaptığı görülür: idarenin arsa payının satışına ilişkin işlemi ve satışa esas bedel tespit komisyonu raporu. Danıştay Dördüncü Dairesinin 03.03.2025 tarihli, E.2024/2271, K.2025/1301 sayılı kararına konu uyuşmazlıkta da dava, 15.12.2021 tarihli satış işlemi ile bedel tespit komisyonu raporunun birlikte iptali istemiyle açılmıştı.

Uygulamadaki bu tercih mantıklıdır. Satış işlemi iptal edilirse bedel de sonuçsuz kalır; ancak bedelin hatalı olduğu iddiası, satış işleminin sebep unsuru bakımından hukuka aykırılık iddiasıdır. Dava dilekçesinde bu bağlantının açıkça kurulması, mahkemenin değerleme sorununu esastan incelemesini kolaylaştırır.

Dava kural olarak satışı yapan idareye, yani çoğu zaman Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı il müdürlüğüne veya yetkili belediyeye karşı açılır. İdarenin yanında satın alan paydaş ya da proje şirketi davaya müdahil olarak katılabilir. Nitekim yukarıda anılan kararlarda davalı idare yanında müdahil şirketlerin bulunduğu görülmektedir.

Diğer yandan malikler arasında alınan karar, anlaşma protokolü veya malikler tarafından yaptırılan özel değerleme gibi işlemler idarenin işlemi değildir. Bu tür işlemlerin yokluğunun doğrudan idari yargıda tespitini isteme yolu, kural olarak kapalı kabul edilmektedir. Bu nedenle bu işlemlerdeki hukuka aykırılıklar, uygulamada çoğunlukla idarenin satış işlemine karşı açılan davada ileri sürülür; ancak bu yaklaşımın ayrıntıları mahkemeden mahkemeye değişebilir ve her olayda ayrıca değerlendirilmelidir.

Bedel tespitine ve satış işlemine karşı dava açma süresi ne kadardır?

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası, Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabileceğini söyler. Genel dava süresi olan altmış gün burada uygulanmaz; süre kısadır ve kaçırılması hak kaybı doğurabilir. Bu fıkranın ikinci cümlesi, yürütmenin durdurulması kararlarına ilişkindi ve Anayasa Mahkemesinin 27.02.2014 tarihli, E.2012/87, K.2014/41 sayılı kararıyla iptal edilmiştir; metinde bu iptal açıkça belirtilmiştir.

Süre tebliğ tarihinden başladığı için tebliğin nasıl yapıldığı önem taşır. Kanun'un 6. maddesi, arsa payı satış sürecindeki tebligatların e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılabileceğini, muhtarlıktaki ilanın son gününün tebligat günü sayılacağını öngörür. Tapuya elektronik tebligat adresini bildirmiş maliklere ise bu adres üzerinden tebligat yapılır. Dolayısıyla malikin fiilen haberdar olmadığı bir ilan da süreyi başlatabilir; bu yüzden muhtarlık ilanlarını ve e-Devlet bildirimlerini takip etmek gerekir.

Salt çoğunlukla karar alan malikler tarafından hazırlanan teklif, karara katılmayanlara noter aracılığıyla veya muhtarlıkta ilanla bildirilir. Bildirimde, on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi halinde payların Kanun kapsamında satılacağı da belirtilir. Bu aşama, malikin anlaşma yoluyla çıkış imkânı bulduğu son noktadır. Anlaşma imzalandığında, dava ehliyeti ve menfaat sorunu gündeme gelebilir. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 23.09.2021 tarihli, E.2019/2838, K.2021/1580 sayılı kararında, davacıların satış ihalesinden sonra yükleniciyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış olmasına rağmen, taşınmazların mülkiyeti devredilmediği ve işlemin menfaatlerini ihlal etmeye devam ettiği gerekçesiyle dava ehliyetlerinin sürdüğüne hükmetmiş, ehliyet yönünden ret kararını bozmuştur.

Bu karar, anlaşmanın her zaman dava hakkını ortadan kaldırmadığını gösterir; fakat sonuç, sözleşmenin içeriğine ve mülkiyetin devredilip devredilmediğine göre değişir. Dava açmadan önce imzalanacak her belgenin sonucunun dikkatle tartılması gerekir.

İdare mahkemesi rayiç değer ve bilirkişi incelemesini nasıl yapar?

Bedel davalarında temel uyuşmazlık, komisyonun belirlediği değerin gerçek rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığıdır. İdare mahkemeleri bu soruyu genellikle keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırarak çözer. Taşınmazın konumu, imar durumu, emsal satışlar ve çevredeki gayrimenkul fiyatları gibi veriler bilirkişi raporunda ele alınır ve bu rapor idarenin tespit ettiği değerle karşılaştırılır.

Danıştay Dördüncü Dairesinin 11.09.2024 tarihli, E.2024/1414, K.2024/4621 sayılı kararında, İstanbul Gaziosmanpaşa'da arsa paylarının satışına ilişkin işlemler bakımından ilk derece mahkemesi, komisyonca metrekare başına 6.500 TL olarak belirlenen değerin, bilirkişi raporunda 10.000 TL olarak saptanan gerçek değerin altında kaldığı gerekçesiyle satış işlemlerini iptal etmiş, istinaf başvurusu reddedilmiş ve Daire temyiz isteminin reddiyle kararı onamıştır. Karar oyçokluğuyla verilmiş, karşı oyda, değerleme raporunun yeterli olduğu, satışın diğer paydaşlara açık olması nedeniyle rekabet ortamının bulunduğu ve davanın reddi gerektiği savunulmuştur.

Aynı Dairenin 03.03.2025 tarihli, E.2024/2271, K.2025/1301 sayılı kararında da benzer bir tablo vardır: davacının hissesi metrekare başına 12.700 TL ile satılmış, bilirkişi incelemesinde değer 21.000 TL bulunmuş, ilk derece mahkemesinin iptal kararı istinafta da yerinde görülmüş ve temyiz reddedilmiştir. Bu karar da oyçokluğuyla verilmiş, karşı oyda yine değerleme raporunun yeterli olduğu ileri sürülmüştür.

İki karardan çıkan genel resim şudur: bilirkişi incelemesi sonucu belirlenen değer idarenin değerinden belirgin biçimde yüksekse, mahkemeler satışın "düşük bedelle yapıldığı" sonucuna varabilmektedir. Öte yandan her iki kararda da Daire üyeleri arasında görüş ayrılığı bulunması, konunun yerleşmiş ve tartışmasız olmadığını gösterir. Aynı konuda başka dairelerin ya da başka tarihli kararların farklı sonuçlara varması mümkündür; dolayısıyla bu iki karar kesin bir kural olarak değil, örnek olarak okunmalıdır.

Kanun metni, değerin Başkanlıkça tespit ettirileceğini söyler; bu değerin hangi yöntemle ve hangi verilerle bulunacağı Kanun maddesinde ayrıntılandırılmamıştır. Yönetmelik ise komisyonun, maliklerce yaptırılan SPK lisanslı değerleme raporunu da gözeteceğini belirtir. Bu nedenle uygulamada ölçüt, çoğunlukla mahkemenin atadığı bilirkişi aracılığıyla somutlaşır. Dolayısıyla itiraz eden malikin kendi değerleme raporunu da dosyaya sunması, yargılamada hangi verilerin esas alındığını görünür kılar. Davacı olarak, hangi veriye dayanarak değerin düşük olduğunu iddia ettiğinizi, dilekçede ve bilirkişiye sunulacak belgelerde göstermek davanın seyrini etkiler.

Danıştay içtihatlarında arsa payı satışına ilişkin hangi hukuki ilkeler öne çıkar?

Bedel tespiti ve satışla ilgili davalarda Danıştay kararlarında üç başlık sık görülür.

Birincisi, dayanak işlemin hukuki akıbetidir. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 09.02.2023 tarihli, E.2022/2820, K.2023/205 sayılı kararında, satışın dayanağı olan riskli alan ilanına ilişkin Bakanlar Kurulu kararı başka bir davada iptal edilip kesinleşmişti. Altıncı Daire, bu nedenle satış işleminin uygulanma kabiliyetinin kalmadığını ve davanın konusuz kaldığını belirterek karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiş; Kurul, tarafların temyiz isteminin reddiyle bu kararı onamıştır. Bu sonuç, bedel itirazından önce, alanın riskli alan ilanının ve riskli yapı tespitinin durumunun da incelenmesi gerektiğini hatırlatır.

İkincisi, dava ehliyeti ve anlaşma sonrası menfaattir. Yukarıda aktarılan 2021 tarihli Kurul kararı, anlaşma imzalanmış olsa bile mülkiyet devredilmemişse menfaatin sürebileceğini kabul etmiştir. Aynı kararda Kurul, Kanun'un uygulama yönetmeliğinin iptali istenen kurallarına ilişkin davanın reddi kararını da onamış; yani yönetmelik düzeyinde bir iptal çıkmamıştır.

Üçüncüsü, değerleme eksiğinin hukuki sonucudur. Dördüncü Daire kararlarında görüldüğü gibi, bilirkişi raporu ile idarenin değeri arasındaki fark, işlemin iptaline gerekçe olabilmektedir. Bu noktada tartışma, "idarenin takdir yetkisi" ile "gerçek değerin tespiti" arasında yürür: idareci yaklaşım, değerleme raporunun yeterli olduğunu ve satışın tüm paydaşlara açık olmasının rekabet sağladığını vurgular; malik yönünden ise rekabetin varlığı, taban bedelin düşük belirlenmesi sorununu ortadan kaldırmaz.

Ayrıca belirtmek gerekir ki, komisyonun üyelerinde aranacak nitelikler yönetmelikte ayrıntılı sayılmamış, en az üç kişiden oluşacağı belirtilmiştir. Komisyonun oluşumuna ilişkin itirazlar, dava dilekçesinde ileri sürülebilir; bunların kabul görüp görmeyeceği somut dosyaya bağlıdır.

Satış işleminin iptali halinde arsa payı eski malike geri döner mi?

Satış işlemi yargı kararıyla iptal edilirse sonucun ne olacağı, Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir. Genel kural olarak, satış işleminin iptali halinde Başkanlığın durumu tapu müdürlüğüne bildirmesi üzerine, satılan arsa veya arsa payı üçüncü bir kişiye devredilmemişse ve eski malik adına tescili hukuken veya fiilen imkânsız hale getiren bir uygulamaya tabi tutulmamışsa, pay resen eski malik adına tescil edilir. Satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar da bedel tutarında alıcı lehine kanuni ipotek tesis edilir.

7471 sayılı Kanun'la 07.11.2023 tarihinde yapılan değişiklik, bedel davaları bakımından özel bir kural getirmiştir. Satış işlemi satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilirse, bu durum yukarıdaki tescil sonucunu doğurmaz; yargı kararı, satış bedeli ile kararda belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki farkın hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır. Başkanlık veya idare aleyhine zararın tazmini yönünde karar verilirse, bu bedel idarenin bildirim tarihinden itibaren en geç on beş gün içinde hisseyi satın alan malik tarafından ödenir. Süre içinde ödenmezse idare öder ve ödediğini alıcıdan genel hükümlere göre tahsil eder.

Bu düzenlemenin pratik anlamı şudur: bedel itirazı kazanılsa bile, malik payını geri alamayabilir; kazanım çoğu durumda fark bedelinin tahsili şeklinde olur. Dava stratejisini belirlerken, asıl amacın payı korumak mı yoksa gerçek değeri almak mı olduğu baştan düşünülmelidir. Hukuka aykırılık başka bir gerekçeye, örneğin tebligat veya çoğunluk hesabına dayanıyorsa, tescil sonucu mümkün olabilir; bu ayrım somut olayda dikkatle değerlendirilmelidir.

Bu yazı genel bilgi amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye değildir; somut olayınızda süreleri ve belgeleri bir avukatla birlikte değerlendirmeniz yerinde olur.