11902 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile kentsel dönüşüm süresi nasıl değişti?
20 Ekim 2026 Salı günlü ve 33406 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 11902 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı tek bir cümleden oluşuyor. Karara göre, 22 Şubat 2024 tarihli ve 8189 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile yürürlüğe konulan İstanbul İlinde Yürütülecek Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kapsamında Yapım İçin Yardım Verilmesine İlişkin Kararın 3. maddesinin on üçüncü fıkrasında yer alan süre 31/12/2027 tarihine kadar uzatılmıştır. Karar 19 Ekim 2026 tarihlidir ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 5. maddesine dayanmaktadır. Metinde ayrı bir yürürlük maddesi bulunmamaktadır. 8189 sayılı Karar ise 23 Şubat 2024 tarihli ve 32469 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştı. Bu yazının hazırlandığı gün mevzuat sistemindeki birleştirilmiş metinde fıkra hâlâ 31/12/2026 tarihini gösteriyor; değişiklik sisteme henüz yansımamış olabilir.
8189 sayılı Karar kapsamında yapım için yardım ve ödeme şartları nelerdir?
8189 sayılı Karar, 6306 sayılı Kanun'un 5. maddesine dayanarak İstanbul'daki kentsel dönüşüm uygulamalarında hibe, kredi ve tahliye desteğini düzenler. Kararın 3. maddesine göre riskli yapının bulunduğu parselde ruhsat alınıp kat irtifakı kurulduktan sonra, gerçek veya tüzel kişilere mevcut yapıda sahip oldukları ve idarece tespit edilen konut ve işyerleri için yapım yardımı verilebilir. Hak sahibi, Karar'da 6306 kapsamındaki yapıların malikleri olarak tanımlanır. Yardımı veren kurum Kentsel Dönüşüm Başkanlığıdır; paranın ödenmesi için mali konularda protokol yapılan bir banka devrededir. Ödeme, hak sahiplerinin anlaştığı yüklenicinin bankadaki vadesiz hesabına, subasman seviyesinde, taşıyıcı sistemin bitiminde ve inşaat bitiminde olmak üzere üç eşit taksitle yapılır. Yardımın verilebilmesi için yeni projedeki bağımsız bölüm sayısı veya inşaat alanı, mevcut yapının bir buçuk katını geçmemelidir.
İstanbul kentsel dönüşümünde güncel hibe, kredi ve tahliye desteği tutarları ne kadardır?
Mevzuat sistemindeki metne göre, 1/5/2025 tarihli ve 9768 sayılı Karar'la güncellenen tutarlar şöyledir. Hak sahibine bir konut için 875.000 liraya kadar hibe ve 875.000 liraya kadar kredi verilebilir. Bir işyeri için 437.500 liraya kadar hibe ve 437.500 liraya kadar kredi öngörülmüştür. Diğer her bir konut için 1.750.000 liraya, diğer her bir işyeri için 875.000 liraya kadar kredi verilebilir. Tahliye desteği ise bağımsız bölümde ikamet eden veya bölümü kullanan malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibine bağımsız bölüm başına bir kereye mahsus 125.000 liradır. Kredi geri ödemeleri geri ödemesiz dönemden sonraki ilk aydan başlar ve en fazla 120 ayda tamamlanır; ilk 12 taksit faizsizdir. Geri ödemesiz dönem ruhsat tarihinden itibaren 24 aydır. Kredi borcu her ocak ayında, TÜFE yıllık değişiminin yarısı oranında güncellenir. 11902 sayılı Karar bu tutarlara dokunmamıştır; yalnız süreyi değiştirmiştir.
| Yardım Türü | Hak Sahibi / Kapsam | Azami Hibe Tutarı | Azami Kredi Tutarı | Geri Ödeme ve Vade Koşulları |
|---|---|---|---|---|
| Konut Yapım Yardımı (İlk Konut) | Malik (Bağımsız Bölüm Başına) | 875.000 TL | 875.000 TL | 24 ay geri ödemesiz; ilk 12 ay faizsiz, azami 120 ay vade (Yıllık TÜFE artışının yarısı oranında güncelleme) |
| İşyeri Yapım Yardımı (İlk İşyeri) | Malik (Bağımsız Bölüm Başına) | 437.500 TL | 437.500 TL | 24 ay geri ödemesiz; ilk 12 ay faizsiz, azami 120 ay vade (Yıllık TÜFE artışının yarısı oranında güncelleme) |
| Diğer Konutlar İçin Kredi | Malik (Birden Fazla Konutu Olan) | Hibe Yok | 1.750.000 TL (Her konut için) | 24 ay geri ödemesiz; ilk 12 ay faizsiz, azami 120 ay vade |
| Diğer İşyerleri İçin Kredi | Malik (Birden Fazla İşyeri Olan) | Hibe Yok | 875.000 TL (Her işyeri için) | 24 ay geri ödemesiz; ilk 12 ay faizsiz, azami 120 ay vade |
| Tahliye Desteği | İkamet Eden Malik, Kiracı veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi | 125.000 TL (Tek seferlik, karşılıksız) | Kredi Yok | Geri ödemesiz / Karşılıksız nakdi destek |
31/12/2027 tarihi hangi işlemler için son gündür?
8189 sayılı Karar'ın 3. maddesinin on üçüncü fıkrasına göre hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi, Başkanlığa ayrılan İstanbul Dönüşüm Kampanyası Finansmanı bütçe imkanları doğrultusunda yapılabilir. Fıkradaki tarih daha önce 31/12/2026 idi. 27/2/2026 tarihli ve 33181 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 10960 sayılı Karar bu fıkraya 6306 sayılı Kanun kapsamında onaylanan riskli yapılar için ibaresini eklemişti. Yani sözleşme yapabilmenin iki şartı vardır: riskli yapının 6306 kapsamında onaylanmış olması ve sözleşmenin belirlenen tarihe kadar yapılması. Bu tarih bir ödeme günü değil, sözleşme yapma süresidir. Ayrıca bütçe imkanı ibaresi nedeniyle, süre içinde başvuran herkese ödeme yapılacağı anlamı çıkmaz. Riskli yapının bulunduğu parselde 1/4/2023 tarihinden önce yeni yapıya ait ruhsat düzenlenmişse yapım yardımından yararlanılamayacağı da aynı Karar'ın 3. maddesinde yazılıdır.
| Kriter / Aşama | Yasal Düzenleme / Dayanak | Aranan Şart ve Açıklama |
|---|---|---|
| Son Sözleşme Tarihi | 8189 s. Karar m. 3/13 (11902 s. Karar ile) | Hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi en geç 31/12/2027 tarihine kadar imzalanabilir. |
| Riskli Yapı Onayı | 8189 s. Karar m. 3/13 (10960 s. Karar ile) | Taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında onaylanmış riskli yapı olması zorunludur. |
| Ruhsat Tarihi Eşiği | 8189 s. Karar m. 3/3 | Parselde yeni yapıya ait ruhsatın 1/4/2023 tarihinden önce düzenlenmemiş olması şarttır. |
| Alan ve Bağımsız Bölüm Sınırı | 8189 s. Karar m. 3/2 | Yeni projedeki bağımsız bölüm sayısı veya inşaat alanı, mevcut yapının 1,5 katını geçmemelidir. |
| Ödeme Takvimi ve Muhatap | 8189 s. Karar m. 3/7 | Ödemeler yüklenicinin vadesiz hesabına subasman, karkas/taşıyıcı sistem ve bitimde 3 eşit taksitle yapılır. |
| Teminat / İpotek | 8189 s. Karar m. 3/11 | Kredi kullanan hak sahipleri adına taşınmaz üzerine kredi tutarının 2 katı kadar ipotek tesis edilir. |
Malik, kiracı ve yüklenicilerin dikkat etmesi gereken hukuki ve pratik yükümlülükler nelerdir?
Süre uzaması, binanın 6306 kapsamında riskli yapı olarak onaylanmış olması şartının yerini almaz. Önce yapının riskli olduğunun tespit edilmesi, ardından projenin hazırlanması, ruhsat alınması ve kat irtifakı kurulması gerekir. Kredi kullanan hak sahipleri adına Başkanlık taşınmaz üzerinde kredi tutarının iki katı kadar ipotek tesis eder; kredi zamanında ödenmezse Başkanlık borçluya ihtar ederek süre verir, süre içinde ödenmezse kullandırılan kredinin ödenmeyen kısmı genel hükümlere göre takip ve tahsil edilir. Kredi verilirken gelir ve kredi puanına bakılmaz. Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri tahliye desteğinden, yapıda ikamet etmek veya yapıyı kullanmak şartıyla yararlanabilir. Yüklenici ile yapılacak sözleşmede ödeme planının yardımın taksitleriyle uyumlu kurulması önem taşır; ayrıntılar proje ve dosyaya göre değişir.
Ekim 2026'da yayımlanan diğer kentsel dönüşüm ve kamulaştırma kararları nelerdir?
24 Ekim 2026 tarihli ve 33410 sayılı Resmî Gazete'nin fihristinde iki karar daha dikkat çekiyor. Karar Sayısı 11924, İstanbul Kartal Gümüşpınar Mahallesi sınırları içindeki bazı alanların Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı ilan edilmesine ilişkindir. Karar Sayısı 11923 ise Van İpekyolu Eskişehir Mahallesi'nde belirlenen rezerv yapı alanındaki bazı taşınmazların Eski Van Şehrini Canlandırma Projesi kapsamında Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından acele kamulaştırılmasını konu alır. Bu iki karar fihristteki başlıklarıyla anılmıştır; metinleri bu yazı için ayrıca incelenmemiştir. İlgili bölgede taşınmazı bulunanların kararın metnini, kapsamını ve bunun mülkiyetlerine etkisini bir avukatla birlikte incelemesi yerinde olur. Acele kamulaştırma ve proje alanı ilanı, her malik için aynı sonuçları doğurmaz.
Sık sorulan sorular
Kararın yürürlük tarihi ne zaman?
11902 sayılı Karar 20 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Metin tek cümledir ve ayrı bir yürürlük maddesi içermemektedir. Uygulama bakımından Kentsel Dönüşüm Başkanlığının duyurusuna ve işlemlerine bakılması gerekir.
Bu karar İstanbul dışındaki illeri kapsar mı?
Hayır. 8189 sayılı Karar adı üzerinde İstanbul İlinde yürütülecek kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkindir. 11902 de yalnız bu Karar'daki süreyi değiştirmektedir.
Hibe ve kredi tutarları arttı mı?
11902 sayılı Karar tutarları değiştirmemiştir. Mevzuat sistemindeki güncel metindeki tutarlar 9768 sayılı Karar'la belirlenmiştir ve ileride yeniden değişebilir.
Süre dolmadan başvurursam yardım garanti mi?
Hayır. Taahhütname ve kredi sözleşmesinin Başkanlığa ayrılan bütçe imkanları doğrultusunda ve 6306 kapsamında onaylanmış riskli yapılar için yapılabileceği Karar'da yazılıdır.
1/4/2023 öncesi ruhsatlı binalar yardımdan yararlanabilir mi?
Karar'ın 3. maddesine göre riskli yapının bulunduğu parselde 1/4/2023 tarihinden önce yeni yapıya ait yapı ruhsatı düzenlenmişse yapım için yardımdan faydalanılamaz.
Kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz.