Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Şartları ve Başvurusu

Kira Yardımının Yasal Dayanağı: 6306 s.K. m.5 ve 7471 ile Gelen Yapım Yardımı

Kira yardımının dayanağı, 6306 sayılı Kanun'un "Tahliye ve yıktırma" başlıklı 5 inci maddesidir. Maddenin birinci fıkrasına göre riskli yapıların yıktırılmasında öncelikli olarak maliklerle ANLAŞMA yoluna gidilmesi esastır ve anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. 7.11.2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun'un 9 uncu maddesiyle bu fıkraya "ve yapım için yardım" ibaresi eklenmiş, yapım yardımının usul ve esaslarının Cumhurbaşkanınca belirleneceği hükme bağlanmıştır. İkinci fıkra ise kapsamı genişletir: birinci fıkrada sayılanlar dışında olup Kanun kapsamındaki yapıları kullanmakta olan kişilere de geçici konut veya işyeri tahsisi, kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir; bu kişilerle yapılacak anlaşmanın, enkaz bedeli ödenmesinin ve bankalardan kullanılacak kredilere dönüşüm projeleri özel hesabından faiz desteği verilmesinin usul ve esasları da Cumhurbaşkanınca belirlenir.

Kimler Yararlanabilir, Yardım Bir Hak mıdır?

Metindeki iki ayrıntı uygulamada belirleyicidir. Birincisi, Kanun "yapılır" değil "YAPILABİLİR" demektedir; yardım, şartları oluştuğunda idareye takdir yetkisi tanıyan bir imkândır ve doğrudan doğuştan bir alacak hakkı gibi ileri sürülemez. Bu nedenle uyuşmazlıklarda önce hak sahipliğinin doğup doğmadığı, doğmuşsa kapsamının ne olduğu tartışılır. İkincisi, yararlanacaklar arasında yalnızca malikler değil KİRACILAR ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahipleri de açıkça sayılmıştır; dolayısıyla kiracının kira yardımı talebi, malik olmadığı gerekçesiyle reddedilemez. Buna karşılık kiracı bakımından "yapıda ikamet" ölçütü fiilî oturmayı gerektirdiğinden, tahliye tarihindeki fiilî durumun belgelenmesi önem taşır. Uygulamada başvurular, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile ilgili müdürlükler nezdinde yürütülmekte olup başvuru şartları ve istenen belgeler idarece yayımlanan kılavuzlarla belirlenmektedir.

Uyuşmazlık Mahkemesi Kararı: Kira Yardımı Davası Nerede Açılır?

Kira yardımı uyuşmazlıklarında en sık yaşanan kayıp, davanın yanlış yargı kolunda açılmasıdır. Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü'nün E.2024/112, K.2024/202 sayılı 3.6.2024 tarihli kararına konu olayda malik, kentsel dönüşüm kapsamında yıktırılan bağımsız bölümleri için taahhüt edilen kira yardımlarının ödenmediğini ileri sürerek ADLİ YARGIDA alacak davası açmıştır. Asliye hukuk mahkemesi davayı esastan kabul etmiş; bölge adliye mahkemesi uyuşmazlığın idari yargıda görülmesi gerektiği gerekçesiyle kararı kaldırmış; dosya idari yargıya taşındığında bu kez idare mahkemesi adli yargıyı görevli görerek 2247 sayılı Kanun m.19 uyarınca dosyayı Uyuşmazlık Mahkemesine göndermiştir. Uyuşmazlık Mahkemesi, idarenin 6306 sayılı Kanun hükümleri uyarınca KAMU GÜCÜ KULLANARAK, resen ve tek taraflı olarak işlem tesis ettiğini; davacının talebinin bu işlemden kaynaklanan zararın tazmini niteliği taşıdığını belirterek, uyuşmazlığın 2577 sayılı Kanun m.2/1-b anlamında TAM YARGI DAVASI olarak idari yargıda çözümlenmesi gerektiğine karar vermiştir. Karar, aynı yöndeki Uyuşmazlık Mahkemesi'nin 25.9.2017 tarihli E.2017/479, K.2017/532 sayılı kararına ve Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 20.10.2022 tarihli E.2022/4834, K.2022/6043 sayılı kanun yararına bozma ilamına da atıf yapmaktadır.

Kira yardımı uyuşmazlığında görevli mahkeme hangisidir?

Yukarıdaki içtihat uyarınca kira yardımının hiç yapılmaması, eksik yapılması veya kesilmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli yargı yeri İDARİ YARGIDIR. Yardımın reddine ilişkin idari işlemin iptali için iptal davası, ödenmeyen tutarın tazmini için tam yargı davası açılır; ikisi birlikte de açılabilir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir; Antalya ve ilçeleri bakımından Antalya İdare Mahkemeleri görevlidir. Adli yargıda açılan dava, HMK m.114/1-b uyarınca yargı yolunun caiz olmaması nedeniyle dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Buna karşılık malik ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan kira desteğinin ödenmemesi özel hukuk ilişkisine dayandığından adli yargıda görülür; iki talebin karıştırılmaması gerekir.

Başvuru ve dava açma süreleri

6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı dava açma süresi, Kanun'un 6/9 maddesi uyarınca tebliğ tarihinden itibaren otuz gündür; İYUK m.7'deki altmış günlük genel süre burada uygulanmaz. Yardımın hiç yapılmadığı veya kesildiği hâllerde idareye başvurulup cevap alınamazsa, İYUK m.10 uyarınca başvuru tarihinden itibaren otuz gün içinde cevap verilmemesi istemin reddi sayılır ve dava açma süresi bu sürenin bittiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Ayrıca 6306 s.K. m.5/3 uyarınca riskli yapıların yıktırılması için maliklere verilecek süre, 7471 sayılı Kanun ile değiştirilerek "doksan günden fazla olmamak üzere" biçimini almıştır; değişiklikten önceki metin "altmış günden az olmamak üzere" dediğinden, bu düzenleme malik lehine bir asgari süreyi malik aleyhine bir azami süreye dönüştürmüştür. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat ise m.5/5 uyarınca tutanağın yapıya asılması, e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim ve muhtarlıkta on beş gün ilan yoluyla yapılır; ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır.

Avukat desteği zorunlu mudur?

Kira yardımı uyuşmazlıklarında iki ayrı hata sık görülmektedir: davanın yanlış yargı kolunda açılması ve otuz günlük dava açma süresinin, genel süre olan altmış gün sanılarak kaçırılması. Her ikisi de esasa girilmeden davanın reddiyle sonuçlanır. Başvurunun hangi idareye yapılacağı, hangi işleme karşı hangi süre içinde dava açılacağı ve talebin iptal mi tam yargı mı olacağı belirlenirken bir avukata danışılmasında yarar vardır. MOD HUKUK, Antalya'da kentsel dönüşüm alanında hukuki danışmanlık vermektedir.

Kira yardımı dışındaki destekler: geçici konut, yapım yardımı, enkaz bedeli ve faiz desteği

6306 sayılı Kanun'un 5. maddesi yalnızca kira yardımını düzenlemiyor. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir (m. 5/1). Her birinde fiil "yapılabilir" olduğu için bunlar idarenin takdirine bağlı imkânlardır.

İkinci fıkra kapsamı genişletiyor. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde, birinci fıkradaki kişiler dışında kalan ve Kanun kapsamındaki yapıları kullanmakta olan kişilere de geçici konut veya işyeri tahsisi, kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir. Bu kişilerle yapılacak anlaşmanın, yardımların, enkaz bedeli ödenmesinin ve bankalardan kullanacakları kredilere dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilmesinin usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir (m. 5/2). Yani enkaz bedeli ve faiz desteği, Kanun metninde kira yardımıyla aynı fıkrada, ama ayrı kalemler olarak sayılıyor. Hangisinden yararlanılabileceği, Cumhurbaşkanı kararında ve Başkanlığın uygulama esaslarında belirlenen koşullara bağlıdır. Bu yazıda o düzenlemelerin güncel tutarları ve şartları incelenmedi.

Bir başka ayrıntı masraflara ilişkin. Tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, Başkanlık veya idare tarafından yapıldığında hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir (m. 5/4).

Konut sertifikası, kredi ve oturma hakkı: 6306 m. 6/3 ve m. 6/4

Kanunun 6. maddesinin üçüncü fıkrası, tahliye edilen kişiler için ikinci bir destek grubu koyuyor. Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği ya da işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlayan, usul ve esasları Başkanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilir. Konutunu ya da işyerini kendi imkânlarıyla yapmak veya edinmek isteyenlere kredi verilebilir. Burada "en az bir yıldır ikamet" şartı kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri için açıkça yazılı.

775 sayılı Gecekondu Kanununa göre yoksul veya dar gelirli sayılanlara ve diğer hak sahiplerine verilecek konut veya işyerleri, borçlandırma suretiyle de verilebilir. 7471 sayılı Kanunla eklenen cümleye göre, bu kişilere verilecek bağımsız bölümlerin Başkanlıkla paylı mülkiyet esasına göre hisseli olması hâlinde, hak sahibinin dönüşümden önceki taşınmazındaki ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi haklar yalnızca hak sahibinin hissesi üzerinde devam eder. Hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği başka konut nitelikli taşınmaz yoksa hak sahibine, evliyse eşiyle birlikte, 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre oturma hakkı tanınır.

Bağımsız bölüm bedellerine ilişkin bir sınır da var. Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlar üzerinde yapılan bağımsız bölümlerin bedelleri gerekli görüldüğünde Cumhurbaşkanı kararıyla yapım maliyetinin veya rayiç değerinin altında belirlenebilir (m. 6/4). Bu hükümler kira yardımı uyuşmazlığından ayrı bir konudur; ancak aynı kişi hem kira yardımı hem konut sertifikası gibi desteklerden söz ediyorsa ilgili sözleşme ve idari işlemlerin birlikte okunması gerekir.

Müteahhit gecikirse kira yardımı ve sözleşme: m. 6/14

Kira yardımı bazı projelerde müteahhit tarafından ödeniyor; Kanun'un 6. maddesinin ondördüncü fıkrası bunu varsayan bir hüküm içeriyor. Oy birliğiyle anlaşma sağlandıktan veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu karar aldıktan sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamışsa ya da yapım işi belirli bir seviyede durmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyorsa, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir.

Bu kararla birlikte Başkanlığa başvurulur ve yapım işine başlanıp başlanmadığının veya işin devam edip etmediğinin tespiti istenir. Tespit olumluysa müteahhide otuz gün süre verilir; bu süre içinde işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi hâlde sürenin bitiminde sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. İhtara rağmen işe başlanmazsa ayrıca ihtar gerekmeksizin otuz günlük sürenin bittiği tarihte sözleşmeler ilgililerin muvafakati aranmaksızın feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında tapudaki inşaat yapımına ilişkin sözleşme şerhleri maliklerin veya Başkanlığın talebiyle terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılan işler, devredilen hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hükümler uygulanır.

Kira yardımı bakımından kritik cümle son cümledir: fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez. Yani fesihten sonra müteahhit, daha önce ödediği kira yardımlarını maliklerden geri isteyemez. Fesih tarihinden sonraki dönemin kirası ise sözleşme ve genel hükümlere göre ayrıca tartışılır.