Kentsel Dönüşümde Hak Arama ve Mahkemeye Erişim

Kentsel dönüşümde hak arama özgürlüğü ve mahkemeye erişim neden hayatidir?

Kentsel dönüşüm, mülkiyeti doğrudan etkileyen bir süreçtir. Bina riskli yapı olarak belirlenir, malikler kurulu karar alır, karara katılmayanın arsa payı satılabilir, bina yıktırılır. Bu zincirin her halkasında idare bir işlem yapar ve malikin bu işleme karşı yargıya gidebilmesi gerekir. İşte hak arama özgürlüğü ve mahkemeye erişim hakkı bu noktada devreye girer.

Anayasa'nın 36. maddesi, herkesin meşru araç ve yollardan yararlanarak mahkeme önünde iddia ve savunma hakkına sahip olduğunu güvence altına alır. Mahkemeye erişim, bu güvencenin ilk basamağıdır: Davanın esası ne kadar güçlü olursa olsun, kapı süre, usul ya da bildirim eksikliği yüzünden kapanıyorsa hak fiilen kullanılamaz. Kentsel dönüşümde bu risk özellikle yüksektir, çünkü 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası, bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı dava açma süresini tebliğ tarihinden itibaren otuz gün olarak belirlemiştir. İdari yargıdaki genel süre ise 2577 sayılı Kanun'un 7. maddesine göre idare mahkemelerinde altmış gündür. Yani bu alanda süre yarıya inmiştir.

Bu yazıda üç soruya odaklanıyoruz: Bildirim nasıl yapılıyor ve bu yöntem malikin işlemden haberdar olmasını sağlıyor mu? Otuz günlük süre ne zaman başlıyor? İşlemde süre gösterilmemişse ya da yanlış hesaplanmışsa yargı organları nasıl yaklaşıyor? Konuya ilişkin ayrıntılı çoğunluk kararı, nisap ve satış mekanizması başka yazılarımızda ele alındığı için burada yalnızca erişim ve süre boyutunu inceliyoruz.

Kentsel dönüşümde bildirim nasıl yapılır ve muhtarlık ilanı tebligat yerine geçer mi?

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrası, 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun'la değiştirilmiş ve bildirim usulüne önemli bir yenilik getirmiştir. Mevzuat.gov.tr'deki güncel metne göre salt çoğunlukla karar alan malikler, kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklifi veya teklifin incelenebileceği yeri, karara katılmayan maliklere ya noter aracılığıyla ya da ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan ederek bildirir. Muhtarlıkta ilan yoluyla yapılan bildirimde, ilanın son günü bildirimin yapılmış sayıldığı kabul edilir.

Aynı fıkra, arsa payı satış sürecinde idarece yapılacak tebligatlar için de benzer bir yöntem öngörür. Tebliğ edilecek evrak e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir, ayrıca muhtarlıkta on beş gün ilan edilir ve ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır. Tapuya elektronik tebligat adresini bildirmiş olan maliklere ise bu adres üzerinden tebligat yapılır.

Burada hukuki açıdan tartışmalı bir ayrım vardır. Klasik tebligatta işlem muhataba ulaştırılır; ilanda ise malikten, muhtarlık panosunu ya da ilgili duyuruları takip etmesi beklenir. Mülkiyetin sona ermesine yol açabilecek bir sürecin başlangıç bildirimi, yalnızca ilanla ve e-Devlet bildirimiyle tamamlanabiliyorsa, özellikle yurt dışında yaşayan, yaşlı ya da e-Devlet'i kullanmayan malikler bakımından fiilen haberdar olmak zorlaşır. İdari yargıda sürelerin tebliğ, yayın veya ilan tarihini izleyen günden işlemeye başlaması genel kuraldır (2577 sayılı İYUK m. 8/1); 6306 sayılı Kanun m. 6/9 da dava açma süresini tebliğ tarihinden başlatır. Kanun koyucunun açıkça tebligat yerine geçecek bir ilan yöntemi öngördüğü bir durumda bu genel ilkenin nasıl uygulanacağı ise yargı kararlarıyla şekillenecek bir konudur.

Bu nedenle tapuya elektronik tebligat adresi bildirmek, adres ve iletişim bilgilerini güncel tutmak, özellikle kentsel dönüşüme konu olan binada malik olanlar için basit ama etkili bir önlemdir.

Bu noktada iki ayrı kavramı birbirinden ayırmak gerekir. Birincisi, malikin işlemden fiilen haberdar olmasıdır; ikincisi, hukuken tebliğ edilmiş sayılmasıdır. İlan ve e-Devlet bildirimi ikinci kavramı güçlendirir, ancak ilk kavramın gerçekleştiği anlamına gelmez. Yargı organları süre incelemesi yaparken çoğunlukla bu iki kavramın nerede buluştuğuna bakar: Kanun ilanı tebliğ yerine saymışsa süre ilan gününe göre işler, ancak ilgilinin yanıltıldığı ya da bildirimde eksiklik bulunduğu iddiaları ayrıca incelenir.

30 günlük dava açma süresi ne zaman başlar ve süre nasıl hesaplanır?

Otuz günlük süre, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrasında "tebliğ tarihinden itibaren" olarak düzenlenmiştir. Bu ifade iki sonuç doğurur. Birincisi, süre işlemin alındığı günde değil, ilgiliye bildirildiği tarihte başlar. İkincisi, bildirim yöntemi (noter, ilan, e-Devlet, elektronik tebligat adresi) süre hesabını doğrudan etkiler. 2577 sayılı Kanun'un 7. maddesi de sürelerin yazılı bildirimin yapıldığı günü izleyen günden başladığını belirtir.

Süre bir kez kaçırıldığında kural olarak işlem kesinleşir ve mahkeme işin esasına girmeden davayı süre aşımından reddeder. Riskli yapı tespitine itiraz sürecinde bunun örneğini görmek mümkündür. Anayasa Mahkemesi'nin Mualla Gürsoy başvurusunda (B. No: 2020/35121, 7/1/2025) riskli yapı tespitine yapılan itirazın reddi kararı 27/11/2014 tarihinde tebliğ edilmiş, dava ise otuz günü aşan 8/1/2015 tarihinde açılmıştır. Danıştay'ın süre aşımı yönündeki değerlendirmesiyle sonuçlanan bu uyuşmazlık, bireysel başvuruyla Anayasa Mahkemesi'ne taşınmıştır. Başvuruya konu olay, bir mahkemenin binanın taşıma gücü bakımından yeterli olduğunu belirleyen bilirkişi incelemesine dayanarak ilk aşamada işlemi iptal ettiğini, ancak Danıştay'ın süre aşımı gerekçesiyle bozduğunu göstermesi bakımından da öğreticidir: Esas hukuka uygunluk tartışması, süre engeline takılınca hiç yapılamamıştır.

Dönüşüm sürecinde süre sorunu yalnızca tek bir işlemle sınırlı değildir. Riskli alan ilanı, riskli yapı tespiti, itiraz sonucu, yıkım ve tahliye işlemi, arsa payı satışı gibi her işlem ayrı bir bildirimle ve ayrı bir süreyle karşımıza çıkabilir. 6/A maddesindeki resen uygulamalarda ise riskli yapı tespitine karşı itiraz süresi iki gün, itirazın incelenme süresi üç gündür; bu kısa süreler de hak arama özgürlüğü açısından dikkatle izlenmesi gereken noktalardır.

Dava açma süresinin başlangıcı bakımından bir başka nokta, işlemin niteliğidir. Riskli alan ilanına ilişkin bir karar ile bir malikin arsa payının satılmasına ilişkin işlem aynı sonuçları doğurmaz. Riskli alan kararı mülkiyet hakkını kısıtlayan sonuçlar doğurduğundan, bildirimin biçimi ve sürenin başlangıcı hak arama özgürlüğü bakımından önem taşır; yayım ya da bilgi edinmenin her durumda süreyi başlattığı söylenemez. Dolayısıyla dolaylı bilgi, her olayda süreyi başlatmaz; ancak bu değerlendirmeyi yapacak olan yine yargı organıdır.

İdari işlemde dava açma süresi gösterilmemişse hangi süre uygulanır?

Süre gösterilmemesi, kentsel dönüşüm davalarında en sık karşılaşılan itiraz konularından biridir. Anayasa'nın 40. maddesinin ikinci fıkrası, devletin işlemlerinde ilgili kişilerin hangi kanun yollarına ve mercilere başvuracağını ve sürelerini belirtmesini zorunlu kılar. Bu yükümlülük yerine getirilmediğinde özel kısa sürenin ilgiliye karşı kullanılıp kullanılamayacağı uzun süre Danıştay daireleri arasında farklı yorumlanmıştır.

Bu tartışmayı Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulu, 15/3/2022 tarihli ve E.2021/2, K.2022/1 sayılı kararıyla bağlayıcı biçimde çözmüştür. Karar, özel dava açma süresine tabi bir idari işlemde süre gösterilmemişse idare ve vergi mahkemeleri yönünden genel dava açma süresinin uygulanması gerektiği sonucuna ulaşmıştır. Anayasa Mahkemesi'nin Mualla Gürsoy kararında özetlendiği biçimiyle bu içtihat, kamu otoritesinin yükümlülüğünü yerine getirmemesinin sonucunu ilgilinin üzerine yıkmamayı amaçlar.

Anayasa Mahkemesi aynı başvuruda, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki bir işlemde genel süre yerine özel sürenin uygulanarak davanın süre aşımı yönünden reddedilmesini mahkemeye erişim hakkı yönünden değerlendirmiş ve başvurunun konusu bu yöndeki ihlal iddiasına ilişkin olmuştur. Bölüm kararı "Esas (İhlal)" sonucuyla sonuçlanmış, karar 2 Ekim 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Benzer iddialarla yapılan başka bireysel başvurularda da (örneğin B. No: 2021/57081 ve 2020/19217) aynı yönde ihlal sonucu verilmiştir. Bu kararların ortak mesajı şudur: Süre kuralları katı biçimde uygulanırken mahkemeye erişim hakkının özü zedelenmemelidir.

Öte yandan 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin bazı hükümleri bizzat Anayasa Mahkemesi denetiminden geçmiştir. Mevzuat.gov.tr'de yer alan metinde, dokuzuncu fıkranın ikinci cümlesi ve onuncu fıkranın önceki hâli Anayasa Mahkemesi'nin 27/2/2014 tarihli ve E.2012/87, K.2014/41 sayılı kararıyla iptal edilmiş olarak gösterilmektedir. Otuz günlük sürenin kendisi ise kanunda yürürlükte kalmıştır; yani tartışma, sürenin varlığından çok onun ne zaman başladığı ve işlemde nasıl bildirildiği üzerinedir.

Önemli bir uyarı: Danıştay, Anayasa Mahkemesi ve İçtihatları Birleştirme Kurulu kararları somut olayın olgularına bağlıdır. Süre gösterilmemiş olması her durumda davayı kurtarmaz; işlemin gerçekten yazılı bildirimle yapılıp yapılmadığı, ilgilinin başka bir yolla bilgi edinip edinmediği gibi unsurlar ayrıca değerlendirilir.

Kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybına uğramamak için malik nelere dikkat etmeli?

Hak arama özgürlüğü kâğıt üzerinde güçlü bir güvencedir; pratikte ise süreleri ve bildirimleri takip eden malik korunur. Aşağıdaki başlıklar genel bilgi niteliğindedir ve somut olayda bir avukata danışılması yerinde olur.

İlk olarak elektronik tebligat adresinizi tapu müdürlüğüne bildirmeniz, bildirimin size ulaşma ihtimalini artırır. İkinci olarak e-Devlet Kapısı üzerindeki bildirimleri düzenli kontrol etmek ve bina içinde malikler kurulu toplantılarına ilişkin duyuruları takip etmek önemlidir. Üçüncü olarak elinize ulaşan her yazının tarihini, tebliğ şeklini (noter, posta, e-Devlet, muhtarlık ilanı) ve içinde başvuru yolu ile sürenin yazılı olup olmadığını not ediniz. Zarf, tebliğ mazbatası ve ekranlar delil olarak saklanmalıdır.

Dördüncü olarak, işlemde süre belirtilmemiş olsa bile ilk fırsatta dava açmayı hedeflemek en güvenli yoldur; çünkü genel süreden yararlanmak için de sürenin tebliğden itibaren işlediği unutulmamalıdır. Beşinci olarak, 2577 sayılı Kanun'un 11. maddesi uyarınca üst makama başvurmanın dava açma süresini durdurabileceğini bilmek faydalıdır. Altıncı olarak, riskli yapı tespitine itiraz ve ardından yıkım ya da satış işlemleri ayrı ayrı dava konusu olabileceğinden her işlem için süre ayrıca değerlendirilmelidir. Bu konuda riskli bina yıkım kararlarına karşı iptal davası ve karara katılmayan malike bildirim konularındaki yazılarımızdan da yararlanabilirsiniz.

Sonuç olarak kentsel dönüşüm, kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasında denge kuran bir alandır. Bu dengenin sağlıklı işlemesi için malikin işlemden haberdar edilmesi, süreyi öğrenebilmesi ve mahkemeye başvurabilmesi gerekir. Kanundaki bildirim yöntemleri değiştikçe yargı kararları da bu dengeyi yeniden tanımlamaya devam edecektir. Güncel mevzuat ve içtihat için işlem tarihindeki metne bakmak gerekir.

Bireysel başvuru yoluna ilişkin bir not da yerinde olur. Olağan kanun yolları tükendikten sonra, mahkemeye erişim hakkının ihlal edildiği düşünülüyorsa Anayasa Mahkemesi'ne bireysel başvuru yapılabilir. Mualla Gürsoy başvurusunda nihai karar 17/10/2020'de tebliğ edilmiş, başvuru 16/11/2020'de yapılmıştır. Bireysel başvurunun sonucu önceden kestirilemez; ihlal kararı verilse bile bunun uyuşmazlığın esasında malik lehine sonuç doğuracağı anlamına gelmediğini hatırlamak gerekir.

Son olarak, belge düzenini baştan kurmak süreci kolaylaştırır. Tapu kaydı örneği, malikler kurulu toplantı tutanakları, noter ihtarnameleri, e-Devlet bildirim ekranları ve idareden gelen tüm yazılar tek bir dosyada tarih sırasıyla saklanırsa, ileride süre hesabı tartışıldığında hangi bildirimin ne zaman yapıldığı kolayca gösterilebilir. Aile bireyleriyle ortak malik olunan dairelerde, bildirimlerin kimin adresine ve hangi kanaldan geldiğinin birbirine aktarılması da gereklidir; çünkü süre, bildirimin yapıldığı tarihten işlemeye başlar ve ev içindeki iletişim kopukluğu hukuken malik aleyhine sonuç doğurabilir.