Riskli Yapıda Hazine Tescilinin Terki (7153)

Riskli yapılarda Hazine adına tescil kuralı neydi ve neden kaldırıldı?

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi, karara katılmayan malikin arsa payının nasıl devredileceğini düzenler. Kanun yürürlüğe girdiğinde kurgu şöyleydi: Yapı sahiplerinin kanunda aranan çoğunluğu yeniden yapım konusunda anlaşır, anlaşmaya katılmayan malikin payı önce Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilir ve bu değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Paydaşlar arasında satış gerçekleşmezse devreye ikinci basamak girerdi: pay, bedeli ödenerek tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve uygulamada kullanılmak üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılırdı.

Bu ikinci basamak, Danıştay kararlarında alıntılanan eski madde ve uygulama yönetmeliği metinlerinde açıkça görülebilir. Örneğin Danıştay 4. Dairesinin 22.04.2025 tarihli ve E.2025/12, K.2025/2512 sayılı kararında, işlemin kurulduğu tarihte yürürlükte olan hükümler aktarılmış; hem kanun hem yönetmelik metninde "Hazine adına resen tescil" ifadesi yer almıştır. Yani kural sistemin bir parçası olarak uzun süre yazılı kalmıştır.

Önemli olan, bu kuralın bugün hangi alanlarda geçerli olduğudur. Çünkü 6306 üç ayrı konuyu kapsar: riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapılar. 2018'de yapılan değişiklik yalnızca riskli yapılar bakımından farklı bir yol açmıştır.

7153 sayılı Kanun değişikliği riskli yapılara nasıl bir satış modeli getirdi?

29/11/2018 tarihli 7153 sayılı Kanun'un 23. maddesi, 6306'nın 6. maddesinin ilgili cümlesini değiştirmiştir. Güncel metinde riskli yapılara ilişkin cümle şöyle işler: Anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

Bu cümlenin pratik anlamı şudur: Riskli yapıda, paydaşlar arasındaki ilk açık artırmada alıcı çıkmazsa payın devlet adına tescil edilmesi yoluna gidilmez. Satış, alıcı bulunana kadar yeniden yapılır. Alıcı, anlaşan paydaşlar olabileceği gibi, anlaşmanın şartlarına uymayı kabul eden bir üçüncü kişi de olabilir.

Aynı değişiklikle bir de usul güvencesi getirilmiştir. Karara katılmayan maliklerin payı, anlaşan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılırsa, alıcının tapuda tescil yapılabilmesi için elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur. Böylece sonradan yapılacak tebligatların muhatabı belirli hale getirilmek istenmiştir.

Riskli alan ve rezerv yapı alanları için tablo farklıdır. Güncel metne göre paydaşlara satış gerçekleştirilemezse bu paylar, tespit edilen rayiç bedel ödenmek suretiyle dönüşüm projesini yürüten Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır. Yani kamu eliyle devralma bu alanlar için sürmektedir; terk edilen model riskli yapılara özgüdür.

Hazineye tescil ile tekrarlanan özel satış modeli arasındaki hukuki farklar nelerdir?

Hazine adına tescilde alıcı kamudur. Pay malikin elinden çıkar, karşılığında rayiç bedel ödenir ve pay kamu eline geçer. Bu yapı, kamulaştırmaya benzer bir kamu-birey ilişkisi olarak okunabilir ve kamu yararı ile bedel ölçütleri üzerinden değerlendirilebilir.

Riskli yapıda tekrarlanan satış modelinde ise payı alan kişi özel bir kişidir: anlaşan paydaş, yüklenici ya da üçüncü bir alıcı. Kamu idaresi bedeli belirler, ihaleyi yürütür ve tapu işlemini yaptırır; ama devlet alıcı değildir. Bunun sonucu, uyuşmazlığın özünün kamu ile birey arasından özel kişiler arasındaki zorunlu bir devre kaymasıdır. Bu fark, mülkiyet hakkı açısından meşru amaç ve ölçülülük sorusunu daha görünür kılar; çünkü malikin rızası olmadan başka bir özel kişiye mülkiyet geçmektedir. Bu soru, kanunun salt çoğunluğa dayalı kararlarla işleyen yapısının tamamı için tartışılabilir olduğundan, burada yalnızca değişikliğin yarattığı farkı not etmekle yetiniyoruz; konunun çoğunluk kararı yönü ayrı bir yazının işidir.

Pratikte iki sonuç öne çıkar. Birincisi, satış alıcı bulunana kadar tekrarlandığı için süreç açısından kanun metni bir üst sınır koymamıştır. Malik, payının ne zaman satılacağını önceden kestiremeyebilir. İkincisi, alıcı özel kişi olduğundan, satışın sonradan hukuka aykırı bulunması hâlinde işlemin sonuçları üçüncü kişi hakları ile karşı karşıya gelir.

Danıştay 4. Dairesi riskli yapı arsa payı satışlarını hangi hukuki kriterlerle denetlemektedir?

6306'nın 6. maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Pay satış işlemi ve rayiç değer tespiti de bu kapsamda idari yargıda denetlenir.

Danıştay 4. Dairesinin güncel kararları, bu denetimin hangi noktalarda yoğunlaştığını gösterir.

- E.2025/12, K.2025/2512 (22.04.2025): Karara katılmayan maliklerin payının açık artırmayla satışında, satış yeri ve zamanının anlaşan maliklere usulüne uygun bildirilip bildirilmediği araştırılmadan, yalnızca bedel bilirkişi raporuna dayanılarak dava reddedilmiş; Daire bu eksik inceleme nedeniyle istinaf kararını bozmuştur. Kararda ayrıca, satışta payı satın alan şirketin davadan etkilenecek menfaati bulunduğundan davanın ona ihbar edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Karar oyçokluğuyla verilmiş, karşı oy da yazılmıştır. - E.2024/2396, K.2025/1304 (03.03.2025): Payı açık artırmada satın alan paydaşın menfaatinin davadan etkileneceği, bu nedenle ona ihbar yapılması gerektiği ve bunun yapılmadığı gerekçesiyle Bölge İdare Mahkemesi kararı bozulmuştur. Daire ayrıca, emsal satışların tapu bilgileriyle doğrulanması için belgelerin temin edilmesi gerektiğini de vurgulamıştır. Bu karar da oyçokluğuyla verilmiştir.

Bu iki karar, bir araya gelince şu genel çerçeveyi gösterir: Satış bedelinin doğru tespit edilmesi, tebligat ve bildirimlerin usulüne uygun yapılması ve satışın alıcısının davaya dahil edilmesi, yargılamanın sağlıklı yürümesi için aranan unsurlardır. Bunlar ilk derece, istinaf ve Danıştay aşamalarında ayrı ayrı gündeme gelebilir; verilen kararlar da kesin hüküm değil, çoğu kez dosyanın yeniden incelenmesi sonucunu doğuran bozma kararlarıdır.

Kanun metni de aynı doğrultuda güvence içerir. Satış işleminin yargı kararıyla iptali hâlinde, satış bedelinin eksik hesaplanması gerekçesi dışında kalan durumlarda, pay üçüncü kişiye devredilmemişse ve eski malik adına tesciline engel bir uygulama yapılmamışsa pay resen eski malik adına tescil edilir; satış bedelinin iadesine kadar alıcı lehine kanuni ipotek konur. Bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal hâlinde ise fark, payı satın alan tarafından eski malike ödenir. Bu düzenleme 2022 ve 2023 değişiklikleriyle getirilmiştir.

Satış işleminin idari yargıda iptal edilmesi hâlinde mülkiyet durumu ve bedel iadesi nasıl işler?

Konuyu doğru okumak için bir hatırlatma gerekir. Yukarıda aktarılan Danıştay kararlarında geçen "üçte iki çoğunluk" ifadesi, işlemin yapıldığı tarihteki metne aittir. 7/11/2023 tarihli 7471 sayılı Kanun'un 10. maddesiyle yapılan değişiklikten sonra güncel metin, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasını öngörmektedir. Eski dosyalarda bu fark bilinmelidir.

Güncel metinde karara katılmayanlara yönelik bildirim şöyle yapılır: Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif ya da teklifin görülüp incelenebileceği yer, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilir. Muhtarlıkta ilan yoluyla bildirimde, ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Bildirimde ayrıca, on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde arsa paylarının bu Kanun kapsamında satılacağı belirtilir. Satış sürecindeki tebligatlar da e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim ve muhtarlıkta on beş gün ilan yoluyla yapılır; tapuya elektronik tebligat adresini bildiren maliklere bu adrese tebligat gönderilir.

Pratik çıkarım şudur: Bir riskli yapının maliki, bildirimleri takip etmezse sürelerin işlemeye başlaması için kendisine fiilen ulaşılmış olması gerekmez. Bu nedenle tapuda güncel iletişim ve elektronik tebligat adresinin bulunması önemlidir.

Salt çoğunluk kuralı ve yeni tebligat usulü malikleri nasıl etkiler?

Payın satılması, o payın üzerindeki haklarla ilgili de sonuç doğurur. Kanun, açık artırmayla satılacak paylar üzerindeki ve kanun kapsamındaki alanlarda anlaşmayla devredilen taşınmazların sicilindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam edeceğini söyler. Satış işleminden sonra tapu kaydındaki haklar ve şerhler Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. Yani alıcı, payı borçsuz biçimde alır; alacaklıların hakkı ise bedele yönelir. Bu düzenleme 10/6/2022 tarihli 7410 sayılı Kanun'un 26. maddesiyle getirilmiştir.

Satışın yapılacağı alanlarda, yıkımdan sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi de ayrıca düzenlenmiştir. 7471 sayılı Kanun'la eklenen hükme göre, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, kanun kapsamında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel değildir. Dolayısıyla bir malik, ortaklığın giderilmesi davası açarak kentsel dönüşüm sürecini durdurabileceğini varsaymamalıdır.

Bir başka nokta, yeni yapılan bağımsız bölümlerin dağıtımıdır. Kanun, payı satılmayan ve anlaşmayı kabul eden maliklerin yeni taşınmazlarının, Başkanlığın veya TOKİ'nin isteği üzerine anlaşma sağlanan kişiler adına tapuya tescil edileceğini hükme bağlar. Payı satılan malik bu dağıtımın dışında kalır ve karşılığında satış bedelini alır. Bu yüzden bedelin doğru belirlenmesi, tüm sürecin ekonomik sonucunu belirleyen en önemli kalemdir; yukarıda anılan kararlardan birinin rayiç değer ve emsal satışların doğrulanması üzerinde durması da bunu gösterir.

Kısacası tekrarlanan satış modeli, tek başına bir devir tekniği değil, bildirim, değerleme, ihale, tapu ve hak sahipliği adımlarından oluşan bir zincirdir. Zincirin herhangi bir halkasındaki eksiklik, yargı denetiminde sonuca etkili olabilir.

Süreci izleyen bir malikin gözden geçirebileceği başlıca noktaları şöyle sıralayabiliriz:

- Binanın riskli yapı olarak tespit edilmiş olması ve tespitin kendisine bildirilmiş olması. - Yeniden yapım kararının hangi tarihte ve hangi çoğunlukla alındığı; karar tarihindeki mevzuat metninin hangisi olduğu. - Kendisine yapılan teklifin ve bildirimin usulü: noter, muhtarlık ilanı ya da e-Devlet üzerinden yapılıp yapılmadığı ve sürelerin hangi günden başladığı. - Rayiç değerin kim tarafından, hangi yöntemle belirlendiği ve emsallerin gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığı. - Açık artırmanın yeri ve zamanının ilgililere bildirilip bildirilmediği, satışa kimlerin teklif verdiği.

Bu başlıklar, hukuki değerlendirme için başlangıç noktasıdır; her dosyanın belgeleri farklıdır ve sonuç, somut olaydaki kayıtlara göre değişir.