Satış İptali Kararı ve Bedel Farkı: Pay Geri Gelir mi?

Kentsel dönüşümde arsa payı satışı iptal edilirse pay eski malike geri döner mi?

6306 sayılı Kanun'da salt çoğunlukla alınan karara katılmayan paydaşın arsa payı, rayiç değer tespit edilerek açık artırmayla satılabilir. Bu satış, Başkanlığın veya idarenin tesis ettiği bir idari işlemdir ve kural olarak tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava konusu edilebilir (m.6/9). Davayı kazanan paydaşın aklındaki soru çoğu zaman aynıdır: pay bana geri döner mi?

Cevap, iptalin hangi sebebe dayandığına, iptal kararından önce payın başına ne geldiğine ve satışın hangi tarihte yapıldığına bağlıdır. Bu yazıda, iptal kararının uygulanmasında karşımıza çıkan üç başlığı genel hatlarıyla ele alıyoruz: kararın icrası, fiilî imkânsızlık ve bedel farkına dayalı çözüm.

Burada iki ayrı soruyu birbirinden ayırmak gerekir. Birincisi, mahkemenin işlemi iptal etmesidir; ikincisi, bu iptalin tapu sicilindeki ve sahadaki sonuçlarının nasıl giderileceğidir. İptal kararı kâğıt üzerinde hukuka aykırılığı saptar. Payın gerçekten malike dönmesi ise idarenin tapu müdürlüğüne yapacağı bildirime, payın o sırada kimin elinde olduğuna ve alanda neler yapıldığına bağlıdır. Dolayısıyla davanın kazanılması ile mülkiyetin geri gelmesi aynı anlama gelmeyebilir.

İdarenin yargı kararlarını uygulama zorunluluğu ve süresi nedir?

Anayasa'nın 138. maddesinin dördüncü fıkrası, yasama ve yürütme organlarının ve idarenin mahkeme kararlarına uymak zorunda olduğunu, bunları değiştiremeyeceğini ve yerine getirilmesini geciktiremeyeceğini söyler. İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 28. maddesi bu ilkeyi somutlaştırır: idare, esasa ve yürütmenin durdurulmasına ilişkin kararların gereğine göre gecikmeksizin işlem tesis etmek veya eylemde bulunmak zorundadır ve bu süre kararın idareye tebliğinden itibaren hiçbir şekilde otuz günü geçemez. Karar uygulanmazsa idare aleyhine maddi ve manevi tazminat davası açılabilir.

Anayasa Mahkemesi de 10.7.2013 tarihli ve E.2012/107, K.2013/90 sayılı kararıyla, aynı maddenin haciz ve ihtiyati haciz davalarında kararın kesinleşmesini bekleyen son cümlesini iptal etmiştir. Madde metninde bu iptal açıkça belirtilmiştir. Buradan çıkan genel sonuç şudur: yargı yolunun açık olması yetmez, kararın da zamanında uygulanması gerekir.

İptal kararının geriye etkili olması nedeniyle idarenin ödevi, kural olarak, işlemden önceki hukuki durumun yeniden kurulmasıdır. Ancak bu kuralın hukuki veya fiilî imkânsızlık hâllerinde istisnası bulunduğu kabul edilir.

Kararın uygulanmaması hâlinde açılacak tazminat davası, iptal kararının yerini tutan bir seçenek değildir; idareye karar yerine tazminat ödemeyi tercih etme imkânı tanımaz. Uygulamada tazminatın düşük kalabilmesi, geç gündeme gelmesi ve malikin ayrıca dava açmak zorunda kalması bu yolun etkisini sınırlar. Bu nedenle kararın doğrudan uygulanması esas, tazminat ise ancak uygulamanın gerçekten mümkün olmadığı hâllerde başvurulacak sonuncu çare olarak görülmelidir.

Fiilî imkânsızlık arsa payının iadesini nasıl engeller ve Danıştay bu konuda nasıl karar vermektedir?

Fiilî imkânsızlık, iptal edilen işlemin konusunun ortadan kalkması ve eski durumun kurulamaması anlamına gelir. Güçlük ile imkânsızlık aynı şey değildir: kararı uygulamak zahmetli, masraflı ya da uzun sürecekse bu tek başına imkânsızlık sayılmamalıdır. Bu nedenle imkânsızlığın varlığını idarenin kendiliğinden ilan etmesi değil, yargı denetiminden geçmesi savunulur.

6306 uygulamasında sorunun kaynağı zamanlamadır. Dava açıldıktan sonra da uygulama durmaz; tevhit, ifraz, ruhsat ve yıkım işlemleri sürer. Dava yıllar sonra sonuçlandığında ortada tamamlanmış bir uygulama bulunabilir ve idare, iptal kararının bu nedenle aynen yerine getirilemeyeceğini ileri sürebilir. Yürütmenin durdurulması talebinin reddedilmesi bu tabloyu pekiştirir.

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun E.2024/2651, K.2025/467 sayılı ve 27.02.2025 tarihli kararı bu açıdan dikkat çekicidir. Karara göre, malikin arsa payı açık artırmayla satılmış; satışın dayanağı olan riskli yapı tespiti ise bölge idare mahkemesince kesin olarak iptal edilmişti. İptal gerekçesi, malikin itirazını yanlış mercie yapması nedeniyle teknik heyetin itirazı incelememesiydi. Danıştay Dördüncü Dairesi (E.2023/11571, K.2024/2018, 21.03.2024), yapı yıkıldığı için yapının riskli olup olmadığının artık yerinde incelenemeyeceğini, bu nedenle iptal kararının yerine getirilmesinin fiilî imkânsızlık nedeniyle mümkün olmadığını ve iptalin tek başına satış işlemini hukuka aykırı kılmayacağını belirtmiş; Kurul da bu kararı oyçokluğuyla onamıştır. Kararda karşı oy bulunmaktadır, ancak karşı oy farklı bir noktaya, yani satış yerinin ve zamanının bildirilmemesine ilişkindir.

Bu tek karardan yerleşik bir içtihat çıkarmak doğru olmaz; olgular kendine özgüdür. Yine de örnek, bir iptal kararının sonraki işlemler üzerinde sınırlı etki doğurabildiğini gösterir. Danıştay Dördüncü Dairesinin E.2023/13780, K.2024/1815 sayılı ve 14.03.2024 tarihli kararında da fiilî imkânsızlığın dikkate alındığı ve değerlendirmenin satış değerinin mevzuata uygun belirlenip belirlenmediği noktasına kaydığı görülmektedir.

İmkânsızlığın kaynağı da önemlidir. İmkânsızlık idarenin iradesi dışındaki bir olaydan doğmuşsa tazmin sorumluluğu kusursuz sorumluluk esasına oturtulabilir. Ancak imkânsızlığı doğuran şey idarenin dava sürerken kendi tamamladığı bir işlemse, bunu tamamen önemsiz saymak kararın uygulanıp uygulanmayacağını idarenin kendi hızına bırakmak olur. Bu yaklaşım, mülkiyet hakkı ve etkili başvuru hakkı bakımından sakıncalıdır. İmar uygulamalarında da benzer bir tartışma yürütülür: parselasyon iptal edildiğinde, el değiştirme ve yapılaşma olsa bile, kök parsele dönüşün yöntemleri geliştirilmiş, güçlük kararın hiç uygulanmaması sonucunu doğurmamıştır.

Kanundaki resen tescil kuralı ve payın iade edilmeyeceği istisnalar nelerdir?

10.6.2022 tarihli ve 7410 sayılı Kanun'un 26. maddesiyle 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrasına eklenen hükme göre satış işlemi yargı kararıyla iptal edilirse, Başkanlığın durumu tapu müdürlüğüne bildirmesi üzerine, satılan arsa veya arsa payı resen eski malik adına tescil edilir. Satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar da satış bedeli tutarında alıcı lehine kanuni ipotek tesis ve tescil edilir. Yani malikin ayrıca tapu kaydının düzeltilmesi davası açması gerekmez.

Bu kuralın iki koşulu vardır. Birincisi, payın satış işleminden sonra üçüncü bir kişiye devredilmemiş olmasıdır. İkincisi, payın satıştan önceki malik adına doğrudan tescilini hukuken ve/veya fiilen imkânsız hâle getiren bir uygulamaya tabi tutulmamış olmasıdır. Bu koşullardan biri gerçekleşmişse resen tescil yapılmaz.

Kanun metni, devralanın iyi niyetli olup olmadığını ayrıca aramamaktadır. Uygulamada bu, ihale alıcısının payı devretmesiyle iadenin kapanabileceği anlamına gelir. İkinci koşuldaki imkânsızlık ise çoğu kez malikin iradesi dışında, idarenin ve çoğunluğun dava sürerken yürüttüğü işlemlerle ortaya çıkar. Bu nedenle yeni bir yapının ruhsatlandırılması ya da tevhit gibi işlemler yapılmışsa iptal kararı aynî sonuç doğurmayabilir. Bu durumda malik tam yargı davası yoluyla zararının giderilmesini isteyebilir.

Bu sistem, özel hukuktaki tapu sicili mantığıyla karşılaştırıldığında da farklıdır. Genel hükümlere göre bir tescil dayanağını yitirirse yolsuz hâle gelir ve tapu sicilinin düzeltilmesi istenebilir (TMK m.1025); iyi niyetli üçüncü kişilerin kazandığı haklar ise saklıdır. Yani genel hukukta ölçüt, edinenin iyi niyeti ve sakatlığa katkısıdır. 6306'daki istisna ise payın devredilmiş olmasını yeterli saymakta, devralanın satışın dava konusu olduğunu bilip bilmediğini aramamaktadır. Satış başvurusu üzerine tapu kütüğüne belirtme yapılsa da satıştan sonra açılan iptal davasının kütükten izlenebilmesi ayrı bir sorundur; bu nedenle davanın açıldığını tapu müdürlüğüne yazılı olarak bildirmek ve kayıtları düzenli izlemek, uygulamada akılda tutulması gereken bir önlemdir.

Satış bedeli eksik hesaplanmışsa pay geri döner mi yoksa bedel farkı mı ödenir?

7 Kasım 2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun'un 10. maddesiyle kural bir adım daha değişmiştir. Resen tescil cümlesine, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilen satışlar istisna olarak eklenmiştir. Aynı değişiklikle, bu gerekçeyle verilen iptal kararının, satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki farkın hisseyi satın alan malik tarafından eski malike ödenmesi suretiyle uygulanacağı hükme bağlanmıştır.

Başkanlık veya idare aleyhine bu gerekçeyle tazminata hükmedilirse, hükmedilen bedel idarenin bildirimi tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde hisseyi satın alan malik tarafından eski malike ödenir. Ödeme yapılmaz ve bedel idarece ödenirse, idare bu tutarı alıcıdan genel hükümlere göre tahsil eder. Bedel farkının ödenmesine, Başkanlık aleyhine tazmin kararı verilmesine ve on beş günlük ödeme süresine ilişkin bu cümleler 7471 sayılı Kanun'un 10. maddesiyle (7.11.2023) eklenmiştir. 7410 sayılı Kanun'un 26. maddesi ise yalnızca, bedelin eksik hesaplanması dışındaki nedenlerle yargı kararıyla iptal hâlinde payın resen eski malik adına tescilini ve alıcı lehine kanuni ipotek tesisini getirmişti.

Sonuç olarak bedelin düşük belirlendiği iddiasıyla açılan ve kazanılan bir davada, mülkiyet kural olarak geri gelmez; malikin eline bir para alacağı geçer. Rayiç bedelin düşük belirlendiği iddiası ise satış davalarında sık ileri sürülen iddialardan biridir. Bu yüzden iptal sebebinin hangisi olduğu, alınacak sonucu belirleyen bir etken hâline gelmiştir.

Özetle, kanundaki mevcut tablo şöyledir: diğer iptal sebeplerinde (yetki, şekil, sebep, konu, maksat) payın resen iadesi, yukarıdaki iki koşula bağlı olarak mümkündür; bedel eksikliği sebebinde ise bedel farkı ödenir. Hangi dönem kuralının uygulanacağı, yani satış tarihinin mi yoksa iptal kararının veya icranın tarihinin mi esas alınacağı konusunda açık bir yerleşik uygulama bulunmadığı için, geçiş dönemindeki dosyalarda ayrıca değerlendirme gerekir.

Bedel farkı mekanizmasının üç yönü ayrıca düşünülmelidir. Birincisi, ödeme yükümlüsü idare değil, hisseyi satın alan maliktir; idare yalnız ödenmemesi hâlinde devreye girer ve ödediğini alıcıdan geri ister. İkincisi, farkın hesaplanma biçimi yargı kararında gösterilir; bu nedenle bilirkişi raporunun ve rayiç değer tespitinin dava aşamasında titizlikle incelenmesi önem kazanır. Üçüncüsü, gecikme faizi konusunda kanun metni değil, uygulama yönetmeliği hüküm içerir; güncel yönetmelik metni her somut dosyada ayrıca kontrol edilmelidir.

Bu kural nedeniyle aynı satış için malik aleyhine iki ayrı sonuç doğabilir: bedel eksikliği dışındaki bir sebeple (örneğin yetki veya şekil) kazanılan davada pay geri gelir, bedel sebebiyle kazanılan davada ise para alacağı doğar. Dava dilekçesinde birden fazla sebebin birlikte ileri sürülmesi bu yüzden anlamlı olabilir.

Bedel farkı kuralı ve fiilî imkânsızlık uygulaması mülkiyet hakkı açısından nasıl değerlendirilmelidir?

Bedel farkı kuralı ve imkânsızlık istisnası, hukuken tartışmalıdır. Eleştiriler özetle şu noktalarda toplanır: iptal kararının sonucunun kanunla önceden ve tek biçimde belirlenmesi, 2577 sayılı Kanun m.28'in kararın gereğine göre işlem yapma esnekliğini daraltabilir; mülkiyetin iadesi yerine tazminat öngörülmesi, Anayasa'nın 35. maddesindeki ölçülülük denetimi bakımından ayrıca değerlendirilmelidir; imkânsızlığı doğuran fiillerin iptali isteyen malik dışında gerçekleşmesi, iade imkânını diğer tarafların hızına bağlar.

Öte yandan kanun koyucunun amacı, dönüşüm uygulamasının dava nedeniyle geri döndürülememesi ve sürecin tamamlanmasıdır; bu amaç kamu yararı açısından savunulabilir. Bir hükmün gerekçesinin bulunması ise ölçülülüğü kendiliğinden göstermez. Konu henüz oturmuş bir uygulamaya kavuşmamıştır ve yargı kararları dosyaya özgü olgularla şekillenmektedir.

Malikler açısından pratik sonuç şudur: itirazlar zamanında yapılmalı, yürütmenin durdurulması talebi ciddiye alınmalı ve dava dilekçesinde ileri sürülen iptal sebepleri, çıkacak sonucu etkileyeceği için dikkatle seçilmelidir. Bu yazı genel bilgi niteliğindedir; somut olayda bir avukata danışmanız yerinde olur.

Karşılaştırmalı hukukta bu soruya farklı çözümler üretilmiştir. Fransız idare hukukunda mahkemeler kimi durumlarda iptal kararına şart bağlayarak idareye eksikliği giderme süresi tanımakta, iptalin geçmişe etkisini aşırı sonuçlar doğuracaksa sınırlandırabilmektedir. Türk hukukunda ise bu esnekliğin yargı kararıyla sağlanabilmesi sınırlıdır; bu boşluk 6306'da kanun koyucu tarafından, yargıcın takdirine yer bırakmayan sabit bir kuralla doldurulmuştur. Tartışmanın özü şudur: sorun, iptal sonucunun her olayda mahkemece mi belirleneceği, yoksa önceden kanunla mı çizileceğidir.

Özetle, iptal davasını kazanmak önemli bir adımdır; ancak sonuç, dava konusu işlemin sonraki işlemlerle ne kadar iç içe geçtiğine ve iptal sebebine göre değişir. Bu yüzden süreçte erken davranmak, uygulamanın ilerlemesini izlemek ve gerektiğinde yürütmenin durdurulmasını istemek, sonucu en çok etkileyen adımlar arasındadır.